05.03.2016
Andreas Gräf

Kleinteilig, flexibel, modular – die Wohnungswirtschaft muss sich anpassen!

Kleinteilig, flexibel, modular – die Wohnungswirtschaft muss sich anpassen!

Wohnungsbau: Regulierung und Projektentwickler müssen sich anpassen. „Deutsche Gründlichkeit ist zwar super, aber es wird jetzt deutsche Flexibilität gebraucht.“

Das Zi­tat von Bun­des­kanz­le­rin Mer­kel trifft nicht nur auf die Flücht­lings­the­ma­tik zu, son­dern auch auf die Wohn­raum­knapp­heit in vie­len Bal­lungs­ge­bie­ten. Denn der Woh­nungs­bau in Deutsch­land wird durch die Ord­nungs­wut sehr stark ein­ge­schränkt: EnEV, städ­te­bau­li­che Ver­trä­ge, An­for­de­run­gen an Bar­rie­re­frei­heit, Emis­si­ons­schutz, Lärm­schutz, Schnee­si­cher­heit… .Die Lis­te ist lang und führt vor al­lem da­zu, dass die drin­gend be­nö­tig­ten Woh­nun­gen in den gro­ßen Städ­ten nicht ge­baut werden.

Ei­ni­ge der Re­gu­lie­run­gen könn­ten oh­ne gro­ße Nach­tei­le zu­min­dest tem­po­rär aus­ge­setzt wer­den. Ein ex­em­pla­ri­scher Punkt, der oh­ne gro­ßen Auf­wand fle­xi­bler ge­hand­habt wer­den könn­te, sind die Vor­ga­ben zu den PKW-Stell­plät­zen. Dar­in wird vor­ge­schrie­ben, wie vie­le Stell­plät­ze ein Pro­jekt­ent­wick­ler beim Neu­bau ei­nes Wohn­ge­bäu­des schaf­fen muss. Die Be­grün­dung: Die Kom­mu­nen kön­nen die Kos­ten für die Schaf­fung von PKW-Stell­plät­zen nicht tra­gen, denn Stell­plät­ze sind teu­er: Die Her­stel­lungs­kos­ten kön­nen von 2.000 Eu­ro pro Platz bei ei­nem eben­er­di­gen Stell­platz bis hin zu 25.000 Eu­ro bei ei­nem Platz in ei­ner Tief­ga­ra­ge rei­chen. Al­ler­dings wer­den teil­wei­se gar nicht mehr so vie­le Stell­plät­ze be­nö­tigt: Im Zeit­al­ter von Share-Eco­no­my & Co. be­sit­zen im­mer we­ni­ger Men­schen ein ei­ge­nes Au­to. Ins­ge­samt sind in Be­zug auf die Stell­plät­ze be­reits ers­te po­si­ti­ve Ent­wick­lun­gen zu be­ob­ach­ten. So hat bei­spiels­wei­se Frank­furt sei­ne Stell­platz­sat­zung no­vel­liert, die nun mehr Fle­xi­bi­li­tät er­mög­licht. An­de­re Län­der bzw. Kom­mu­nen soll­ten er­wä­gen, ob sie die­sem Bei­spiel nicht fol­gen können.

Neue Wohn­kon­zep­te sind gefragt

Ne­ben der Po­li­tik, die den re­gu­la­to­ri­schen Rah­men vor­gibt, muss sich aber auch die Woh­nungs­wirt­schaft selbst an die ver­än­der­ten Le­bens­ge­wohn­hei­ten an­pas­sen und fle­xi­ble­re Wohn­kon­zep­te schaf­fen so­wie ih­re Pro­duk­te stär­ker aus­dif­fe­ren­zie­ren. Denn die Le­bens­sti­le und Le­bens­rea­li­tä­ten der Men­schen ha­ben sich in den ver­gan­ge­nen 20 Jah­ren grund­le­gend ge­wan­delt. Die viel­leicht wich­tigs­te Än­de­rung: Die Gren­zen zwi­schen Ar­beits- und Be­rufs­le­ben ver­schwim­men im­mer mehr. Da­her ha­ben sich die Er­war­tun­gen der Men­schen an ih­re Woh­nungs­um­ge­bung si­gni­fi­kant ge­wan­delt. Die Woh­nungs­wirt­schaft hat noch viel zu we­nig auf die­se Trends re­agiert. Das soll­te sie aber. Denn es ist klar, dass es nicht funk­tio­niert, die Kon­zep­te der Ver­gan­gen­heit ein­fach fort­zu­set­zen. Das zeigt sich auch an den Haus­halts­grö­ßen. Nach An­ga­ben des Sta­tis­ti­schen Bun­des­am­tes wa­ren 2014 rund 41 Pro­zent in Deutsch­land Ein-Per­so­nen-Haus­hal­te, aber der Woh­nungs­be­stand ver­fügt nur über zwölf Pro­zent Ein- und Zwei-Zim­mer-Woh­nun­gen. Hier ist nun die Woh­nungs­wirt­schaft ge­for­dert, das pas­sen­de An­ge­bot zu schaf­fen und aus­rei­chend klein­tei­li­gen Wohn­raum in ih­re Pro­jek­te zu integrieren.

Denn die gän­gi­gen Kon­zep­te mit ih­ren fest­ge­leg­ten Grund­ris­sen und her­kömm­li­chen Raum­pro­por­tio­nen er­wei­sen sich für heu­ti­ge An­for­de­run­gen als völ­lig un­ge­eig­net. Ein Bei­spiel: 40 Qua­drat­me­ter gro­ße Wohn­zim­mer wer­den in vie­len Le­bens­ent­wür­fen eben­falls nicht mehr ge­braucht, weil das eins­ti­ge Haupt­mö­bel Fern­se­her von raum­un­ab­hän­gi­gen Un­ter­hal­tungs­mög­lich­kei­ten wie Lap­tops oder Ta­blet Com­pu­tern ver­drängt wird. Die Plu­ra­li­sie­rung der Le­bens­sti­le greift mas­siv in die Woh­nungs­wirt­schaft ein, weil sich da­durch der An­spruch der Men­schen an ih­re ge­bau­te Um­ge­bung ra­di­kal ver­än­dert hat. Ei­ne Lö­sung sind nut­zungs­of­fe­ne Grund­ris­se, die dank mo­du­la­rer Bau­wei­se je­der­zeit re­vi­diert wer­den kön­nen. Fest vor­ge­ge­ben sind da­bei nur die tra­gen­den Strukturen.

Fest steht: Woh­nun­gen, de­ren Grund­ris­se re­la­tiv fle­xi­bel an­ge­passt wer­den kön­nen, wer­den künf­tig klar im Vor­teil sein – auch im Hin­blick auf ei­ne Dritt­ver­wen­dung. Ent­wick­ler von Woh­nungs­neu­bau müs­sen dies un­be­dingt heu­te schon be­rück­sich­ti­gen, um nicht an der Nach­fra­ge von mor­gen vor­bei­zu­bau­en. Ge­leich­zei­tig soll­ten al­le re­gu­la­to­ri­schen Hemm­schu­he für den Woh­nungs­bau auf den Prüf­stand. Denn ei­ne prag­ma­ti­sche – und zu­min­dest tem­po­rä­re – Aus­set­zung ei­ni­ger Maß­nah­men ist geboten.

 

Der Autor
Bild: Heuer Dialog GmbH
Andreas Gräf
Geschäftsführer (COO)
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