05.04.2016
Matteo Ghedini

Serviced-Apartments stehen aktuell vor einem Umbruch

Serviced Apartments als Assetklasse

Vor einigen Jahren, entdeckte eine kleine Gruppe mutiger, innovativer Pioniere eine Marktlücke auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Vie­le Men­schen hat­ten Be­darf an ei­ner Ar­te des Woh­nens, die es so noch nicht gab.  Man er­kann­te Trends wie den 1-Per­so­nen-Haus­halt, zu­neh­men­de Mo­bi­li­tät und Fle­xi­bi­li­tät so­wie In­ter­es­se an mo­der­nem De­sign und ein­fa­chen Pro­zes­sen dank mo­der­ner  Tech­no­lo­gie.

 Un­se­re Hel­den fin­gen an, un­ab­hän­gig von­ein­an­der, Häu­ser mit sehr vie­len und sehr klei­nen Apart­ments zu bau­en. Ei­ni­ge fir­mier­ten un­ter be­kann­ten aus­län­di­schen Mar­ken, an­de­re ent­wi­ckel­ten neue Mar­ken und Start-up Organisationen.

An­fangs ex­pe­ri­men­tal wur­den die ver­schie­de­nen Kon­zep­te, mit Blick auf be­reits be­ste­hen­de Märk­te jen­seits des gro­ßen Teichs, wei­ter ver­fei­nert. Nach­dem die ers­ten Ob­jek­te zeig­ten, dass das Kon­zept auf­geht, ge­lang es die­sen jun­gen Un­ter­neh­men im­mer mehr Fuß zu fas­sen. So­wohl das Ge­schäfts­mo­dell, als auch De­sign, Kom­mu­ni­ka­ti­on und Mar­ke­ting ent­wi­ckel­ten sich wei­ter. Auch und ge­ra­de we­gen der Ko­ope­ra­tio­nen mit re­nom­mier­ten Mar­ken, De­si­gnern und Bauunternehmern.

Die­se Ge­schich­te soll­te al­len Ser­viced Apart­ment-Be­trei­bern und -Be­ob­ach­tern ver­traut klin­gen; denn an die­sem Punkt steht die Bran­che der Ser­viced Apart­ments heu­te. Da­bei sind sie aber nicht al­lei­ne. Dies ist auch die Ge­schich­te der Stu­den­ten-Apart­ments, und ih­rer Be­trei­ber, die sich in der eben ge­schil­der­ten Si­tua­ti­on vor et­wa 5 Jah­ren befanden.

Wie hat sich die Ge­schich­te für die Stu­den­ten-Apart­ments weiterentwickelt?

Den Markt­for­schungs­in­sti­tu­ten la­gen im Lau­fe der Zeit im­mer aus­sa­ge­fä­hi­ge­re Da­ten und Zah­len vor. Re­prä­sen­ta­ti­ve Markt­be­rich­te zeug­ten da­von, wel­che Markt­po­ten­zia­le in die­sem Be­reich noch vor­han­den sind. Auch die Be­trei­ber ver­öf­fent­lich­ten ih­re Er­geb­nis­se und er­mög­lich­ten da­durch Ver­glei­che zwi­schen ver­schie­de­nen Städ­ten und Märk­ten. Bei den Ban­ken wur­de die Fi­nan­zie­rung von Stu­den­ten-Apart­ments im­mer be­kann­ter und eta­blier­te sich als Standard.

Der wich­tigs­te Schritt kam, als Ei­gen­ka­pi­tal­in­ves­to­ren an­fin­gen, sich für die­sen Be­reich zu in­ter­es­sie­ren. Hö­he­re Ren­di­ten als bei In­ves­ti­tio­nen im Woh­nungs­markt und ei­ne sen­sa­tio­nel­le Nach­fra­ge sei­tens der Stu­den­ten über­zeug­ten Emis­si­ons­häu­ser da­von, Pu­bli­kums­fonds aufzulegen.

Be­trei­ber und Fonds­ver­wal­ter schlos­sen sich zu­sam­men und ge­ne­rier­ten im­mer schnel­ler neue Häu­ser, die in den ei­gens da­für ent­wi­ckel­ten Fonds auf­ge­nom­men wur­den. Die Zu­sam­men­ar­beit zwi­schen Be­trei­bern und Fonds­ver­wal­tern wuchs über die Jah­re und re­sul­tier­te schließ­lich in ei­ner Kon­so­li­die­rung (Be­trei­ber leg­ten ei­ge­ne Fonds auf und Fond­häu­ser führ­ten ei­ge­ne Mar­ken ein). Heu­te gel­ten Stu­den­ten-Apart­ments als ei­ne ech­te As­set­klas­se und sind ei­ne üb­li­che, ver­trau­te und lu­kra­ti­ve An­la­ge für vie­le Investoren.

Ser­viced-Apart­ments ste­hen der­zeit vor ei­nem Um­bruch und ha­ben das Po­ten­zi­al es in der Ent­wick­lung den Stu­den­ten­a­part­ments gleich­zu­tun. Die Be­ob­ach­ter die­ser Bran­che sind sich ei­nig, dass die Nach­fra­ge nach Ser­viced Apart­ments in deut­schen Städ­ten au­ßer­or­dent­lich ist, und dass die­ses Seg­ment ei­nen ech­ten Boom erfährt.

Was müs­sen die Markt­ak­teu­re noch tun, um die­se Ent­wick­lung zu sichern?

Der Be­griff „Ser­viced Apart­ments“ ver­eint vie­le un­ter­schied­li­che Kon­zep­te. Die Markt­teil­neh­mer ha­ben sich auf die­se For­mu­lie­rung ge­ei­nigt und die­ser Schritt hilft enorm, der Bran­che ei­ne Iden­ti­tät zu ge­ben. Al­ler­dings führt es auch da­zu, dass un­ter dem Be­griff „Ser­viced Apart­ments“ Kon­zep­te wie Apart­ho­tels mit ei­ner durch­schnitt­li­chen Auf­ent­halts­dau­er von 6 Ta­gen und ei­ner ADR (= durch­schnitt­li­chen Ta­ges­ra­te) von 90€ so­wie Cor­po­ra­te Hou­sing mit ei­ner durch­schnitt­li­chen  Auf­ent­halts­dau­er von 60 Ta­gen und ei­ner ADR von 45€ in ei­nen Topf ge­wor­fen wer­den. Da­zu ge­hö­ren so­gar wohn­wirt­schaft­li­che Kon­zep­te mit ei­nem Min­dest­auf­ent­halt von 6 Mo­na­ten! Auch auf Fra­gen wie „wie groß ist der Markt“ oder „wie hoch sind die durch­schnitt­li­che ADR und Be­le­gung?“ gibt es meist kei­ne zu­frie­den­stel­len­de und be­last­ba­re Antwort.

Zu­dem hat der Ge­setz­ge­ber dem The­ma Ser­viced-Apart­ments noch kei­ne be­son­de­re Auf­merk­sam­keit ge­schenkt. Das führt da­zu, dass sich Be­trei­ber und Pro­jekt­ent­wick­ler ge­le­gent­lich in ei­ner Grau­zo­ne be­we­gen müs­sen. So­wohl bau­recht­lich (wohn­wirt­schaft­li­che oder ge­werb­li­che Ge­neh­mi­gung?) als auch steu­er­lich (Ver­mie­tung mit oder oh­ne MwSt? Dür­fen Gäs­te län­ger als 6 Mo­na­te blei­ben?) und be­triebs­tech­nisch (darf man ei­ne Woh­nungs­ge­ber­be­stä­ti­gung er­stel­len?). Ei­ne kla­re De­fi­ni­ti­on von Ser­viced Apart­ments in der Ge­setz­ge­bung wür­de die Klar­heit und Plan­bar­keit schaf­fen, die die­se Bran­che un­be­dingt braucht, um sich end­gül­tig zu etablieren.

Ser­viced Apart­ments ha­ben ei­ne ganz kla­re Chan­ce, sich als As­set­klas­se durch­zu­set­zen. Vie­le Vor­aus­set­zun­gen sind vor­han­den und al­le Markt­teil­neh­mer müs­sen nun ge­mein­sam an ei­nem Strang zie­hen, um die letz­ten feh­len­den Glie­der in der Ket­te kurz­fris­tig zu schließen.

Der Autor
Bild: Heuer Dialog GmbH
Matteo Ghedini
Geschäftsführer
Brera GmbH