05.04.2016
Matteo Ghedini

Serviced-Apartments stehen aktuell vor einem Umbruch

Serviced Apartments als Assetklasse

Vor einigen Jahren, entdeckte eine kleine Gruppe mutiger, innovativer Pioniere eine Marktlücke auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Viele Menschen hatten Bedarf an einer Arte des Wohnens, die es so noch nicht gab.  Man erkannte Trends wie den 1-Personen-Haushalt, zunehmende Mobilität und Flexibilität sowie Interesse an modernem Design und einfachen Prozessen dank moderner  Technologie.

 Unsere Helden fingen an, unabhängig voneinander, Häuser mit sehr vielen und sehr kleinen Apartments zu bauen. Einige firmierten unter bekannten ausländischen Marken, andere entwickelten neue Marken und Start-up Organisationen.

Anfangs experimental wurden die verschiedenen Konzepte, mit Blick auf bereits bestehende Märkte jenseits des großen Teichs, weiter verfeinert. Nachdem die ersten Objekte zeigten, dass das Konzept aufgeht, gelang es diesen jungen Unternehmen immer mehr Fuß zu fassen. Sowohl das Geschäftsmodell, als auch Design, Kommunikation und Marketing entwickelten sich weiter. Auch und gerade wegen der Kooperationen mit renommierten Marken, Designern und Bauunternehmern.

Diese Geschichte sollte allen Serviced Apartment-Betreibern und -Beobachtern vertraut klingen; denn an diesem Punkt steht die Branche der Serviced Apartments heute. Dabei sind sie aber nicht alleine. Dies ist auch die Geschichte der Studenten-Apartments, und ihrer Betreiber, die sich in der eben geschilderten Situation vor etwa 5 Jahren befanden.

Wie hat sich die Geschichte für die Studenten-Apartments weiterentwickelt?

Den Marktforschungsinstituten lagen im Laufe der Zeit immer aussagefähigere Daten und Zahlen vor. Repräsentative Marktberichte zeugten davon, welche Marktpotenziale in diesem Bereich noch vorhanden sind. Auch die Betreiber veröffentlichten ihre Ergebnisse und ermöglichten dadurch Vergleiche zwischen verschiedenen Städten und Märkten. Bei den Banken wurde die Finanzierung von Studenten-Apartments immer bekannter und etablierte sich als Standard.

Der wichtigste Schritt kam, als Eigenkapitalinvestoren anfingen, sich für diesen Bereich zu interessieren. Höhere Renditen als bei Investitionen im Wohnungsmarkt und eine sensationelle Nachfrage seitens der Studenten überzeugten Emissionshäuser davon, Publikumsfonds aufzulegen.  

Betreiber und Fondsverwalter schlossen sich zusammen und generierten immer schneller neue Häuser, die in den eigens dafür entwickelten Fonds aufgenommen wurden. Die Zusammenarbeit zwischen Betreibern und Fondsverwaltern wuchs über die Jahre und resultierte schließlich in einer Konsolidierung (Betreiber legten eigene Fonds auf und Fondhäuser führten eigene Marken ein). Heute gelten Studenten-Apartments als eine echte Assetklasse und sind eine übliche, vertraute und lukrative Anlage für viele Investoren.

Serviced-Apartments stehen derzeit vor einem Umbruch und haben das Potenzial es in der Entwicklung den Studentenapartments gleichzutun. Die Beobachter dieser Branche sind sich einig, dass die Nachfrage nach Serviced Apartments in deutschen Städten außerordentlich ist, und dass dieses Segment einen echten Boom erfährt.

Was müssen die Marktakteure noch tun, um diese Entwicklung zu sichern?

Der Begriff „Serviced Apartments“ vereint viele unterschiedliche Konzepte. Die Marktteilnehmer haben sich auf diese Formulierung geeinigt und dieser Schritt hilft enorm, der Branche eine Identität zu geben. Allerdings führt es auch dazu, dass unter dem Begriff „Serviced Apartments“ Konzepte wie Aparthotels mit einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 6 Tagen und einer ADR (= durchschnittlichen Tagesrate) von 90€ sowie Corporate Housing mit einer durchschnittlichen  Aufenthaltsdauer von 60 Tagen und einer ADR von 45€ in einen Topf geworfen werden. Dazu gehören sogar wohnwirtschaftliche Konzepte mit einem Mindestaufenthalt von 6 Monaten! Auch auf Fragen wie „wie groß ist der Markt“ oder „wie hoch sind die durchschnittliche ADR und Belegung?“ gibt es meist keine zufriedenstellende und belastbare Antwort.

Zudem hat der Gesetzgeber dem Thema Serviced-Apartments noch keine besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Das führt dazu, dass sich Betreiber und Projektentwickler gelegentlich in einer Grauzone bewegen müssen. Sowohl baurechtlich (wohnwirtschaftliche oder gewerbliche Genehmigung?) als auch steuerlich (Vermietung mit oder ohne MwSt? Dürfen Gäste länger als 6 Monate bleiben?) und betriebstechnisch (darf man eine Wohnungsgeberbestätigung erstellen?). Eine klare Definition von Serviced Apartments in der Gesetzgebung würde die Klarheit und Planbarkeit schaffen, die diese Branche unbedingt braucht, um sich endgültig zu etablieren.

Serviced Apartments haben eine ganz klare Chance, sich als Assetklasse durchzusetzen. Viele Voraussetzungen sind vorhanden und alle Marktteilnehmer müssen nun gemeinsam an einem Strang ziehen, um die letzten fehlenden Glieder in der Kette kurzfristig zu schließen.

Der Autor
Matteo Ghedini
Geschäftsführer
Brera