31.05.2016
Marcus Lemli

Klein und begehrt - Mikrowohnungen

Wieso Mikro groß wird

Können Sie sich vorstellen, in einer zwanzig oder dreißig Quadratmeter großen Wohnung zu leben? Nein? Immer mehr Menschen können das und wissen diese Form von Minimalismus zu schätzen.

 Zu­ge­ge­ben: Hier­zu­lan­de han­delt es sich noch um ei­ne Min­der­heit, aber der Be­darf an den in an­de­ren Län­dern be­reits eta­blier­ten Mi­kro­woh­nun­gen wächst zwei­fel­los auch in Deutsch­land. Dass sich die­ser Be­darf ge­ra­de jetzt ar­ti­ku­liert, ist kein Zu­fall, son­dern die lo­gi­sche Fol­ge meh­re­rer Entwicklungen.

Vie­le Men­schen zieht es in die gro­ßen Städ­te. Folg­lich steigt dort die Ver­dich­tung – leb­ten bei­spiels­wei­se in Mün­chen im Jahr 2000 noch 2.500 Men­schen auf ei­nem Qua­drat­ki­lo­me­ter Flä­che, so sind es heu­te et­wa 4.200 Men­schen. Im Jahr 2030, so die ak­tu­el­le Pro­gno­se, wer­den es mehr als 5.000 sein. Der da­mit ein­her­ge­hen­de stei­gen­de Platz­man­gel macht sich be­reits seit ei­ni­gen Jah­ren in deut­lich stei­gen­den Mie­ten be­merk­bar. Wenn die Haus­halts­ein­kom­men – wie der­zeit – nicht im glei­chen Ma­ße stei­gen, stellt ei­ne Ver­rin­ge­rung der Woh­nungs­grö­ße für die Haus­hal­te ei­ne Mög­lich­keit dar, ih­re Wohn­kos­ten­be­las­tung kon­stant zu hal­ten.Bei im­mer mehr Be­rufs­tä­ti­gen stim­men Wohn- und Ar­beits­ort nicht über­ein. Vor al­lem das Pen­deln über lan­ge Dis­tan­zen hat in den ver­gan­ge­nen Jah­ren deut­lich zu­ge­nom­men. So gibt es al­lein in Ber­lin meh­re­re zehn­tau­send Men­schen, die dort ih­ren Haupt­wohn­sitz ha­ben, aber in Städ­ten au­ßer­halb der üb­li­chen Ta­ges­pen­del­dis­tanz ar­bei­ten. Die Top-3-Ziel­or­te sind Frank­furt, Mün­chen (je­weils ca. 4.700 Men­schen) so­wie Köln (ca. 3.400 Men­schen). Die meis­ten die­ser Fern­pend­ler be­nö­ti­gen in ih­rer Ar­beits­stadt ei­ne Woh­nung. Ei­ne zen­tra­le La­ge bzw. gu­te Er­reich­bar­keit sind da­bei we­sent­lich wich­ti­ger als Geräumigkeit.

Die Di­gi­ta­li­sie­rung des All­tags gibt uns die Mög­lich­keit, Platz in der ei­ge­nen Woh­nung zu spa­ren, oh­ne da­bei je­doch auf Kom­fort ver­zich­ten zu müs­sen. Das Ta­blet er­setzt den PC und so­gar den Fern­se­her, zu­gleich ma­chen die dar­auf in­stal­lier­ten Strea­m­ing-Diens­te die DVD- und CD-Samm­lung über­flüs­sig. Die Bi­blio­thek wan­dert in den E-Re­a­der und das Smart­pho­ne ist so­wie­so das Schwei­zer Ta­schen­mes­ser des Di­gi­tal­zeit­al­ters: Es dient uns un­ter an­de­rem als Uhr, Wet­ter­sta­ti­on, Ra­dio, No­tiz­buch, Fo­to­ap­pa­rat, ach ja, und na­tür­lich als Telefon.

All die­se Ent­wick­lun­gen wir­ken als Ka­ta­ly­sa­tor für die Nach­fra­ge nach Mi­kro­woh­nun­gen und wer­den die­se wei­ter stei­gen las­sen. Dies wie­der­um ruft In­ves­to­ren auf den Plan, die an die­ser stei­gen­den Nach­fra­ge par­ti­zi­pie­ren wol­len. Dass vie­le die­ser Ak­teu­re aus dem Aus­land kom­men, liegt nicht zu­letzt dar­in be­grün­det, dass Mi­kro­woh­nun­gen in ei­ni­gen in­ter­na­tio­na­len Me­tro­po­len – vor al­lem im asia­ti­schen Raum – be­reits deut­lich eta­blier­ter sind als hier­zu­lan­de. Am sicht­bars­ten ist dies bei Stu­den­ten­a­part­ments, die letzt­lich ein Teil­seg­ment des Mi­kro­woh­nungs­mark­tes für ei­ne spe­zi­el­le Ziel­grup­pe bil­den. Die welt­weit stei­gen­den Stu­die­ren­den­zah­len und der da­mit ein­her­ge­hen­de Nach­fra­ge­schub nach ent­spre­chen­dem Wohn­raum hat das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men in die­sem Be­reich auf das Re­kord­hoch von fast 15 Mrd. US-Dol­lar stei­gen las­sen (sie­he Ab­bil­dung). Die größ­ten In­ves­to­ren stam­men da­bei aus je­nen Län­dern, die sich durch ver­gleichs­wei­se rei­fe pri­va­te Stu­den­ten­woh­nungs­märk­te aus­zeich­nen, na­ment­lich den USA und Groß­bri­tan­ni­en. In Deutsch­land hat die bri­ti­sche GSA Group mit der jüngst er­folg­ten Über­nah­me des Head­quar­ter-Port­fo­li­os für die bis­lang größ­te Trans­ak­ti­on am hie­si­gen Markt ge­sorgt. Wei­te­re Ak­teu­re aus dem Aus­land wer­den fol­gen und auch ein­hei­mi­sche in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren in­ter­es­sie­ren sich nach an­fäng­li­chen Vor­be­hal­ten zu­neh­mend für die­se Asset-Klasse.

Jen­seits des Stu­den­ten­woh­nungs­mark­tes ist das Mi­kro­wohn­seg­ment noch in ei­ner sehr frü­hen Pha­se des Le­bens­zy­klus. Das hat je­doch we­ni­ger mit feh­len­dem In­ves­to­ren­in­ter­es­se als viel­mehr mit ei­nem Man­gel an ent­spre­chen­den Ob­jek­ten zu tun. Die we­ni­gen bis­lang ge­bau­ten Ob­jek­te die­ser Art, die meis­ten da­von be­fin­den sich in Frank­furt und Ham­burg, ha­ben schnell ei­nen Käu­fer ge­fun­den. Das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men 2015/16 sum­miert sich auf im­mer­hin et­wa 200 Mio. Eu­ro – wei­te­res Wachs­tum ist auch hier ab­seh­bar. Die Nut­zer­nach­fra­ge dürf­te aus den dar­ge­leg­ten Grün­den stark stei­gen und die In­ves­to­ren wis­sen die Kom­bi­na­ti­on aus sta­bi­len und gut kal­ku­lier­ba­ren Miet- bzw. Pach­ter­trä­gen und den im Ver­gleich zum nor­ma­len Woh­nungs­markt hö­he­ren An­fangs­ren­di­ten zu schät­zen. In­so­fern ist es nur ei­ne Fra­ge der Zeit, bis das Mi­kro­wohn­seg­ment groß wird, wenn­gleich es auf­grund der be­grenz­ten Ziel­grup­pe (vor al­lem Stu­die­ren­de, Wo­chen­end­pend­ler und Ex­pats, mög­li­cher­wei­se auch al­lein­le­ben­de Se­nio­ren) in ab­seh­ba­rer Zu­kunft ei­ne Ni­sche blei­ben wird.

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Marcus Lemli
CEO Germany und Head of Investment Europe
Savills Immobilien Beratungs-GmbH