Schuldscheindarlehen als Alternative zum Bankkredit

30.09.2013


Dr. Hans-Günther Nordhues
K-Bonds AG
  Transparent und rentabel: Sind Schuldscheindarlehen eine Alternative zum Bankkredit?
„Im gegenwärtig herrschenden Szenario steigender Risiken sowie fallender Gewinnmöglichkeiten stellen Schuldscheindarlehen eine interessante und naturam sichere Anlageform dar“, so Dr. Hans-Günther Nordhues, CEO der K-Bonds AG und Gründer von EssenceofFinance.com.

Warum Schuldscheindarlehen für Anleger und Kreditnehmer gleichermaßen interessant sind, erfahren Sie beim VIII. European Real Estate Forum (im Rahmen der Euro Finance Week) am 19. November 2013 in Frankfurt am Main. 


Im Jahr 2013 besteht auf dem deutschen Finanzierungsmarkt eine Lücke von schätzungsweise mehr als 220 Milliarden Euro an auslaufenden und zu refinanzierenden Krediten.
(http://essenceoffinance.com/de/2013/01/24/marktlage_refinanzierung_immobilien/)

Während bei den Banken das Kreditgeschäft für Großkunden intern sowie extern stark zurückgeschnitten worden ist, suchen private und institutionelle Investoren nach rentablen Alternativen.

Staatsanleihen bieten historisch niedrige Renditen und verlagern bei Fonds und Unternehmens- sowie Immobilienanleihen die Renditechancen diametral zu steigenden Risiken. Im gegenwärtig herrschenden Szenario steigender Risiken sowie fallender Gewinnmöglichkeiten stellen Schuldscheindarlehen eine interessante und naturam sichere Anlageform dar, die durch Vertragsgestaltung und das Auslassen von kostenintensiven Zwischeninstanzen, transparent und rentabel ist - für Anleger und Kreditnehmer gleichermaßen. Dr. Hans-Günther Nordhues, CEO der K-Bonds AG und Gründer von EssenceofFinance.com, spricht am 19. November beim VIII. European Real Estate Forum im Rahmen der diesjährigen Euro Finance Week über Schuldscheindarlehen als alternatives Finanzierungsinstrument.

Schuldscheindarlehen statt Banken
Die Finanzkrise ist für die Immobilienbranche weiterhin eine Belastung. Nicht für den Eigenheimbesitzer oder den Projektentwickler mit Projekten bis zu 25 Millionen Euro, die noch hinreichend von den lokalen Sparkassen, Volksbanken und Raiffeisenkassen versorgt werden, sondern für die Immobiliengesellschaften mit einem Finanzbedarf von mehr als 35 Millionen Euro. Die verbliebenen Finanziers aus dem Bankenumfeld picken sich zurzeit die Rosinen aus der Nachfrage heraus: niedrige Ausleihungen von maximal 60 %, beste Lagen und bonitätsstarke Mieter. Objektart: Wohnungen und Büros. Ähnlich verhalten sich auch die wenigen großen Versicherungen, die Gewerbeimmobilien finanzieren. Damit entsteht auf dem Finanzierungsmarkt eine Milliardenlücke.

Gleichzeitig sind Versorgungswerke, Zusatzversorgungs- und Pensionskassen händeringend auf der Suche nach Anlagen, die nach Qualität und Zinssatz die Sicherstellung ihres Versorgungsauftrages ermöglichen.

In diese Finanzierungs-Lücke könnten Schuldscheindarlehen treten, die sowohl wert- als auch ertragsmäßig mit Immobilien besichert sind. Darlehensnehmer ist hier die jeweilige Besitzgesellschaft. Die Sicherheit ist bewertet und das Schuldscheindarlehen wird fortlaufend geratet. Für die Einteilung der einzelnen Tranchen werden der Markt- und anschließend der Beleihungswert im Sinne des Pfandbriefgesetzes ermittelt. Die erste Tranche der Schuldscheindarlehen ist pfandbriefgleich; die Ausleihungsgrenze liegt bei nur 60 % des gutachtlich ermittelten Beleihungswertes. Die zweite und dritte Tranche ermöglichen eine Ausleihung von bis zu 80 % des Marktwertes. Der Zinssatz richtet sich nach den Refinanzierungssätzen im Pfandbriefmarkt mit Margen zwischen 150 und 200 Basispunkten. Die Laufzeit liegt zwischen 7 und 12 Jahren; die erste Tranche wird zudem nicht getilgt. Dies macht das Schuldscheindarlehen attraktiver als den früher verfügbaren Bankkredit.

Da die Finanzkrise durch Verbriefungen ausgelöst wurde, stehen auch die klassischen Instrumente dieses Marktes (CMBS und RMBS) derzeit nicht gut im Kurs. Daran wird auch die geglückte Verbriefung des 1,07 Mrd. Euro schweren Gagfah-Kredits mit einer kurzen Laufzeit von nur fünf Jahren und einer Tilgung von 1 % pro Jahr durch die Bank of America Merrill Lynch nichts ändern. Es gibt insgesamt einfach zu wenige Kredite, die für eine Verbriefung infrage kommen. Zudem schreibt die für deutsche institutionelle Investoren anwendbare Anlageverordnung für Verbriefungen nachteiligere Quoten in Bezug auf die Anlagevolumina und Eigenkapitalunterlegung vor. In dieser Situation sind Schuldscheindarlehen das Mittel der Wahl, weil es konkret auf die gegenwärtigen Investoren im Immobilien- als auch im Anlagebereich zugeschnitten ist. Sowohl Bestandshalter als auch Investoren müssen sich diesem neuen Marktsegment nur öffnen und gewohnte Pfade verlassen. Ein Ende der Nachfrage und dieses Marktes scheint derzeit mangels einer nachhaltigen Alternative nicht in Sicht.


Der Autor Dr. Hans-Günther Nordhues ist CEO der K-Bonds AG und wird beim VIII. European Real Estate Forum am 19. November 2013 in Frankfurt am Main an einer Diskussionsrunde zum Thema Immobilienfinanzierung und -investments mitwirken.


Konferenz

VIII. European Real Estate Forum

im Rahmen der 16. EURO FINANCE WEEK

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Termin: 19.11.2013, Frankfurt am Main

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