Franchise spielt in Deutschland eine Sonderrolle

Bilanzierungsrichtlinien im Ausland schaffen Markt für unabhängige Hotelbetreiber
24.10.2015

Wolfgang Gallas, Geschäftsführer der Primestar Hospitality GmbH   Das Thema Franchise nahm auf der Expo Real und in der Berichterstattung im Oktober viel Raum in den Publikationen der Hotel- und Immobilienbranche ein. Novum peilt nunmehr 85 Hotels bis zum Jahr 2020 an und zwar mit Accor-Franchising.  Choice Hotels wirbt vor allem mit seiner Rolle als attraktiver Franchisegeber für seine vier Marken in Europa. Der Europa-Chefin der Intercontinental Hotels Group (IHG) Angela Brav zufolge gehört dem Konzern inzwischen kein einziges seiner Häuser in Europa. Auch in Hongkong wurden alle Immobilien verkauft und werden im Franchise-System betrieben. "Asset light approach" nennt sich die Strategie dahinter.


Dabei wird die Immobilie von ihrem Hauptgeschäft, dem Hotelbetrieb, getrennt. Egal, ob Novum, Choice, Hilton oder IHG: Das Haus selbst wird längst als nebensächlich angesehen. Im Fokus stehen die Marke und das Serviceversprechen der Marke.

Auch Marriott geht diesen Weg und konzentriert sich insbesondere mit der neuen Marke moxy komplett auf die Rolle des Franchisegebers. Pachtverträge scheinen mittlerweile komplett tabu zu sein, wenn einer ausläuft, wird er nicht verlängert. Das bringt zwar im Treugast Investment Ranking Nachteile, weil es für Marriott und andere Marken, die voll auf Franchise setzen, immer schwieriger wird, eine eigene Betreiberkompetenz nachzuweisen.

Doch das nehmen die weltweit tätigen Hotelgruppen nonchalant in Kauf und zwar aus zwei Gründen. Erstens wird der mitteleuropäische Markt von Pachtverträgen dominiert. Das liegt daran, dass institutionelle Investoren ihre Einnahmen ausschließlich aus Pacht und Mietverträgen erzielen dürfen. Dies ist durch das Kapitalanlagegesetz geregelt. Der zweite Grund sind die internationalen Richtlinien der Konzernrechnungslegung. Multinationale Hotelkonzerne wie Hilton, MarriGmbHott und IHG müssen die Pachteinnahmen über die gesamte Laufzeit in ihre Bilanzen aufnehmen. Dabei wird das sogenannte Nutzungsrecht aktiviert und die Pachtverbindlichkeiten gleichzeitig passiviert. Diese Logik führt zu einer extremen Bilanzverlängerung und damit zu einer Ausdünnung der Eigenkapitaldecke. Seit der Einführung dieser  Richtlinien der Konzernrechnungslegung scheuen die internationalen Hotelkonzerne Pacht- und Mietverträge wie der Teufel das Weihwasser. Sie wollen aus den genannten Gründen, verständlicherweise, nur noch Management- oder Franchiseverträge abschließen.

Das Spiel der freien Marktwirtschaft funktioniert in diesem Fall ganz gut. Denn die Nachfrage nach Partnern, die diese Lücke füllen, kommt in Form unabhängiger Hotelbetreiber daher. Und so funktioniert das Zusammenspiel der Beteiligten von der Idee am Reißbrett bis zum laufenden Franchise-Hotelbetrieb: Investoren schließen einen Pachtvertrag ab mit dem Betreiber. Der holt sich über das System Franchise die Marke Hilton, Marriott, Intercontinental und Co. auf das Dach.

Folgende Parteien sind bei der Entwicklung einer Hotelimmobilie im Franchise-Fall beteiligt: Investor und Endinvestor, der Projektentwickler, der Betreiber, der  Franchisegeber; und nicht zu vergessen der Generalunternehmer und der Bauherr. Sämtliche Player wollen im Zuge der Entwicklung und des Betriebs des Hotels ihre Marge verdienen, wobei das eigentliche langfristige wirtschaftliche Risiko eindeutig beim Hotelbetreiber liegt.

Die Hotels werden in der Regel mit einem sogenannten Double-Net Pachtvertrag betrieben, was bedeutet, dass der Betreiber das Hotel im veredelten Rohbau pachtet und die Einrichtung selbst mitbringt. Aus steuertechnischen Gründen hat sich diese Vorgehensweise insbesondere im deutschen Markt etabliert. Die Laufzeit dieser Verträge beträgt in der Regel 20 Jahre und mehr.

Bei so vielen Beteiligten ist es nicht verwunderlich, dass die Interessenlage bei den Marktteilnehmern vielschichtig ist und nicht zwingend immer in die gleiche Richtung gehen – um es vorsichtig auszudrücken. So hat der Betreiber beispielweise andere Anforderungen an die Langlebigkeit der verbauten Elemente als der Entwickler oder der Generalunternehmer, bei denen die Kosten und die gesamte Investitionssumme in der Regel im Fokus stehen. Für den Investor hingegen steht die Bonität des Betreibers im Vordergrund, um ein Ausfallrisiko zu minimieren. Dies ist insbesondere bei Hotelimmobilien ein wichtiger Faktor, da die Drittverwendbarkeit von Hotels eingeschränkter ist als bei anderen Immobilienarten.

Für den Betreiber als hauptsächlichen Risikoträger im ökonomischen Sinn ist die Gesamtbetrachtung entscheidend. Seine Parameter sind: die Lage der Immobilie, die zu erwartende wirtschaftliche Entwicklung, die Wettbewerbslage und die Nachfrage nach Hotelkapazitäten. Das ist entscheidend, um eine Pacht bezahlen zu können, die für Verpächter und Pächter auskömmlich ist. All das muss, und das ist die schlechte Nachricht, in ein Vertragswerk gegossen werden, das die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt. Das ist oft langwierig und mühsam.  

Die gute Nachricht: Das System des Franchisings funktioniert trotz oder gerade wegen der vielen Beteiligten ganz gut. Dank der dynamischen Märkte innerhalb Europas hat es sich zu einem erfolgreichen Geschäftskonzept entwickelt. Allein in Deutschland gibt es inzwischen über alle Branchen hinweg rund 67.000 Franchisenehmer, die ihren Umsatz von 1996 bis 2006 fast verdreifacht haben. Für die Hotelbranche gibt es keine valide Angaben über die Gesamtzahl der im Franchise betriebenen Hotels. Festzustellen bleibt nur, dass die Zahl stark steigt, denn sowohl die Bilanzierungsrichtlinien als auch die "Asset light approach"-Strategie der international tätigen Hotelkonzerne schaffen einen weiterhin boomenden Markt für unabhängige Hotelbetreiber.



Der Autor:
Wolfgang Gallas
Geschäftsführer
Primestar Hospitality GmbH


Fach-Dialog

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Termin: 09.12.2015, Frankfurt am Main

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