Der Kapitalmarkt rockt das Haus

20.09.2013


Peter Barkow
Barkow Consulting GmbH
  

Fast unbemerkt hat sich der Kapitalmarkt nach Ausbruch der Finanzkrise zu einer der wichtigsten Finanzierungsquellen des deutschen Immobiliensektors entwickelt; zumindest für den Wohnungssektor.

Der deutsche REIT ist nicht der Kapitalmarkt

In großen Teilen der Öffentlichkeit und in der Immobilienwirtschaft wird der Immoblien-Kapitalmarkt häufig immer noch mit dem deutschen REIT-Segment gleichgesetzt. In der Tat ist die Entwicklung des deutschen REIT-Sektors mit derzeit fünf Unternehmen als enttäuschend zu werten.


Der deutsche REIT-Sektor umfaßt eine Marktkapitalisierung von derzeit ca.1,2Mrd. Lediglich die Alstria kann als wirklich liquides und investierbares Unternehmen betrachtet werden. Auch der kurzfristige Ausblick stimmt nicht optimistisch, denn das REIT-Segment wird kurzfristig eher schrumpfen. So wird Prime Office wie bereits angekündigt seinen REIT-Status im Rahmen des Mergers mit der German Acorn aufgeben. Auch der IVG REIT erfüllt derzeit nicht die REIT-Bedingungen.

Gemessen an den optimistischen Prognosen aus den Jahren 2005/07 vor Inkrafttreten des deutschen REIT-Gesetzes ist es nur natürlich, dass der deutsche REIT bislang allgemein als Fehlschlag angesehen wird. Wir erinnern uns an Marktprognosen von bis zu EUR127Mrd. Es war allerdings nie ganz klar, ob hier Immobilienvermögen, Eigenkapital/NAV, Marktkapitalisierung oder anderes gemeint war. Auch der Zeithorizont der Prognosen wurde nie eindeutig festgelegt. Was auch immer damals als Marktdefinition oder Zeithorizont gemeint war; heute – oder sechs Jahre später - haben wir bestenfalls einen niedrigen einstelligen Bereich davon erreicht. Eine erfolgreiche Entwicklung sieht in der Tat anders aus. Über die Gründe, von denen sich viele aber nicht alle unter dem Oberbegriff ‚Weltfinanzkrise‘ zusammenfassen lassen, ist bereits ausreichend Papier gefüllt worden.

CMBS-Markt lange Zeit faktisch tot

Auch ein weiteres Element des Immobilien-Kapitalmarktes hat lange Zeit enttäuscht. Man könnte auch sagen, es ist komplett ausgefallen. Vor der Finanzkrise gab es einen lebhaften Verbriefungsmarkt für Immobilienkredite. Es gab damals sogar die ernsthafte Diskussion, ob man als Bank überhaupt noch bilanzwirksam Kredite vergeben konnte oder sollte, so niedrig waren die Risikoaufschläge bei CMBS. Als Bankmodell der Zukunft wurde ein ‚Originate and Distribute‘-Modell diskutiert. Immobilienkredite sollten nur noch in sogenannten ‚Warehouses‘ bis zur Verbriefung und Platzierung zwischengelagert werden. Für die Banken galt dies als nahezu risikofrei. Im Jahr 2007 kam der CMBS-Markt jedoch abrupt und vollständig zum erliegen. Daraufhin mussten die Banken schmerzhaft lernen, dass noch im Warehouse befindliche Kredite durchaus ein abschreibungsbedürftiges Risiko darstellen.

2013 bereits jetzt ein Jahr der Rekorde

Ein kleines gallisches (Verbriefungs-) Dorf hat sich jedoch zuletzt auch in Europa wieder behauptet. So haben die deutschen Wohnunternehmen Vitus und GAGFAH drei CMBS im Volumen von EUR3,8Mrd. platzieren können. Ein Anfang, wenn auch verglichen mit dem mittlerweile wieder sehr aktiven US-Markt ein kleiner.

Im laufenden Jahr gibt es jedoch bereits zahlreiche weitere Erfolgsmeldungen aus dem Immobilien-Kapitalmarkt. So wurde in Deutschland bereits im August der vorherige Eigenkapitalplazierungsrekord aus dem Jahr 2011 mit einem Volumen von EUR2.4Mrd. eingestellt. Nachrichtlich möchten wir noch erwähnen, dass 80% des deutschen IPO-Volumens des laufenden Jahres aus dem Immobiliensektor kommt, auch wenn dies sicherlich der Schwäche des deutschen IPO-Geschäftes geschuldet ist.

Des Weiteren hat mit der Deutschen Annington die erste deutsche Immobiliengesellschaft zwei Benchmark-Anleihen platziert. Auch im Bereich der umstrittenen deutschen Mittelstandsanleihen konnte ein neuer Emissionsrekord im Immobiliensegment erreicht werden. Lediglich Wandelanleihen deutscher Unternehmen werden wohl den Rekord aus dem Vorjahr nicht wieder erreichen.

Hat der Kapitalmarkthund Flöhe?

Die Kapitalmarktstory des laufenden Jahres ist weitgehend auf den Wohnimmobiliensektor beschränkt. Die großen EK-Platzierungen waren faktisch alle aus dem Wohnsektor und ausnahmslos schwierig. Es scheint auch so als würde die Zeit der großen Wohnportfolioverkäufe langsam zu Ende gehen. Zukünftige Wachstumstreiber in diesem Segment sind daher weniger offensichtlich.

Und zu guter Letzt steigen jetzt auch noch die Zinsen.


Peter Barkow
ist Inhaber und Geschäftsführer der Barkow Consulting GmbH und wird als Referent beim VIII. European Real Estate Forum einen Vortrag zum Thema "Kapitalmarkt als Quelle für Eigen- und Fremdkapital" halten.


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Termin: 19.11.2013, Frankfurt am Main

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