Deutschland ist anders

18.10.2013

  Deutschlands Immobilienmarkt, insbesondere der Wohnimmobilienmarkt, ist ein Hort der Stabilität. Während  Anfang der 2000er Jahre die Preise nahezu überall die Bodenhaftung verloren haben, blieben die Preise in Deutschland fast konstant. Entsprechend gab es im Zuge der Finanzkrise auch keinen Korrekturbedarf. Auch im aktuellen Umfeld historisch niedriger Zinsen und mangelnder Anlagealternativen lässt sich keine aufkommende spekulative Blase erkennen. Zwar sind die Preise in einigen Großstädten stark gestiegen, aber diese Entwicklung lässt sich mit der starken Nachfrage von Zuwanderern aus dem In- und Ausland sowie der überproportional günstigen Einkommensentwicklung erklären.


Der wesentliche Grund für diese Stabilität findet sich in der Immobilienfinanzierung. In allen Ländern, die von spekulativen Blasen betroffen waren, wurde der Immobilienpreisboom von einer massiven Kreditexpansion begleitet. In Spanien und Irland etwa stieg der Bestand an Wohnungskrediten um mehr als 150 Prozent an, und auch in Frankreich gab es kräftige Zuwächse. In Deutschland hingegen gab es bislang kaum Veränderungen im Kreditbestand.

Keine Kreditexpansion in Deutschland
Kreditvergabe für Wohnungskäufe (Index: 1/2003=100)

Quellen: EZB, IW Köln


Dies hängt wesentlich mit der Ausgestaltung der Kreditprodukte zusammen. Während in Spanien, Irland und Großbritannien variable Darlehen vorherrschen, sind die Zinsen in Deutschland in der Regel 10 Jahre fixiert. Da außerdem die Banken ein Vorfälligkeitsentgelt für den entstandenen Zinsschaden verlangen können, gibt es darüber hinaus auch keine Umfinanzierungswellen bei sinkenden Zinsen. Daher ist ein Großteil der Darlehensnehmer von der Kapitalmarktentwicklung entkoppelt, was den Markt sichtbar beruhigt.

Wichtig ist auch die konsequente Einforderung von Eigenkapital. Im Ausland sind Beleihungsausläufe von 90 bis 100 Prozent durchaus üblich, in Deutschland hingegen die Ausnahme. Hohe Beleihungsausläufe sind für Banken mit hohen Risiken verbunden, gerade wenn es zu einer Preiskorrektur kommt. Auch daher ist Deutschland von größeren Verwerfungen im Immobilienmarkt verschont geblieben. Außerdem agieren die Kreditnehmer vorsichtiger als im Ausland. In den USA wurden die Tilgungen in Niedrigzinsphasen oft verringert oder gänzlich eingestellt, in Deutschland ist die anfängliche Tilgungsleistung hingegen angestiegen, um die Kredite schneller abzutragen.

Schließlich ist auch die konservative Bewertung zu nennen, die Deutschland von anderen Märkten unterscheidet. Gerade in den angelsächsischen Märkten wird häufig der Marktwert als Anker für die Beleihung verwendet. Dies führt zu einer zyklischen Kreditvergabe: In Zeiten steigender Preise können Kredite leichter aufgenommen werden, in Phasen fallender Preise wird auch die Kreditvergabe schwieriger. Anders in Deutschland: hier wird die Beleihung oftmals am Beleihungswert festgemacht, der gerade so bemessen sein soll, dass er im Zeitablauf konstant ist.

Im Wesentlichen gelten diese Rahmenbedingungen auch für den institutionellen Markt. Zwar sind die Konditionen für Fonds und Unternehmen flexibler, aber auch institutionelle Kunden schließen in der Regel Darlehen mit fester Zinsbindung ab, was sich gerade im Nachgang der Lehman Brothers Krise bewährt hat.

Ob Deutschland auch in Zukunft über einen derart stabilen Markt verfügen wird, ist angesichts der neuen Finanzmarktregulierungen fraglich. Gerade Basel III und Solvency II setzen Anreize für kürzere Zinsbindungen, wodurch sich die Volatilität im Immobilienmarkt erhöhen könnte. Angesichts des Ziels, die Stabilität zu erhöhen, ist dies natürlich geradezu absurd.

Der Autor Prof. Dr. Michael Voigtländer ist Leiter des Kompetenzfeldes Immobilienökonomik am Institut der deutschen Wirtschaft Köln und wird als Referent beim VIII. European Real Estate Forum am 19. November 2013 in Frankfurt am Main einen Vortrag zum Thema "Sicherer Hafen Deutschland?! Stärkt die Kultur der Langfristfinanzierung in Deutschland die Finanzstabilität?" halten.


Konferenz

VIII. European Real Estate Forum

im Rahmen der 16. EURO FINANCE WEEK

Mit den Chancen und Risiken auf Augenhöhe - Mit jeder Krise wächst auch das Sicherheitsbewusstsein. Insbesondere die internationalen Kapitalmärkte haben daher das Betongold wieder für sich entdeckt. Private-Equity-Investoren, Pensionsfonds und Versicherungen suchen nach Opportunitäten – und dabei steht Deutschland ganz oben auf der Einkaufsliste. Aber warum ist Deutschland die „must-invest-economy“? Und wie lange noch? Was spricht für andere Länder? mehr
Termin: 19.11.2013, Frankfurt am Main

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