Pflegeheime sind keine Selbstläufer!

16.10.2009

In Deutschland werden bis zum Jahr 2020 zwischen 120.000 und 210.000 zusätzliche Pflegeheimplätze gebraucht. Das geht aus einer aktualisierten Untersuchung der HSH Real Estate zum deutschen Pflegeheimmarkt hervor. Träfe die Prognose zu, müssten in den nächsten elf Jahren bis zu 2.000 neue Pflegeheime gebaut werden.

„Der deutsche Pflegemarkt ist im Umbruch" - so heißt der informative Artikel von Adrian Ottnad, Geschäftsführer der OTTNAD Consult. Er skizziert die neuen Anforderungen an Investoren, die Betreiber, Dienstleister und Projektentwickler. Am 18. November 2009 kommen in der Medicallounge Experten aus dem Gesundheitswesen und der Immobilienwirtschaft zusammen, um über Potenziale und Synergien zu diskutieren.



Pflegemarkt im Umbruch

Der deutsche Pflegemarkt befindet sich im Umbruch. Das liegt weniger an der Finanzmarktkrise. Vielmehr werden sich ab 2010 der demographische Wandel, aber auch gesellschaftliche und wirtschaftliche Strukturveränderungen verstärkt bemerkbar machen und Nachfrage- wie Angebotsbedingungen quantitativ und qualitativ beeinflussen. Zugleich fehlt immer noch eine klar konturierte, nachhaltige Gesundheits- und Pflegepolitik, die für verlässliche und berechenbare Rahmenbedingungen sorgt. Welchen Weg die neue schwarz-gelbe Koalition einschlagen wird, ist noch ungewiss. Unabhängig vom Koalitionsvertrag dürften wichtige Entscheidungen erst im Laufe der Legislaturperiode fallen.

Für die Marktteilnehmer, namentlich für Investoren und Betreiber, ergibt sich dadurch eine unübersichtliche Situation. Hier kann eine seriöse, wissenschaftlich fundierte Beratung wichtige Orientierungshilfe leisten. Die sorgfältige Analyse der wesentlichen Einflussfaktoren zeigt, dass Pflege im Allgemeinen und Health Care Immobilien im Besonderen - ungeachtet verschiedener Vorbehalte - weiterhin beachtliches Wachstumspotenzial besitzen. Sie verdeutlicht aber auch, dass der Markt zunehmend komplexer und differenzierter wird. Damit steigen die Anforderungen an die Akteure; viele müssen umdenken: Dienstleister und Betreiber, die sich in der bisherigen leistungsrechtlichen Landschaft eingerichtet und dabei Innovationen und Investitionen vernachlässigt haben, aber auch Projektentwickler und Investoren, die mit unrealistischen Renditeerwartungen und kurzen Entscheidungshorizonten am Markt operiert und wichtigen Veränderungen in den Rahmenbedingungen nicht die notwendige Aufmerksamkeit geschenkt haben.

Der vollständige Bericht "Pflegemarkt im Umbruch" von Adrian Ottnad steht Ihnen hier zum Download zur Verfügung. 
 
Kontaktdaten des Autors
Diplom-Volkswirt Adrian Ottnad
OTTNAD CONSULT
Eichhörnchenweg 21
53757 Sankt Augustin
Telefon: +49(0)2241-30131-93
FAX: +49(0)2241-30131-94
E-Mail: kontakt@ottnad-consult.de
Web: www.ottnad-consult.de
 

 
Lesen Sie außerdem einen Beitrag von Dr. Peter Philipp Schorling, Partner, Olswang LLP, zum Thema:
Neuregelungen zur Vertragsgestaltung im Heimrecht


Dr. Peter Philipp Schorling
Partner, Olswang LLP

 Mit dem Inkrafttreten des "Gesetzes zur Regelung von Verträgen über Wohnraum mit Pflege- oder Betreuungsleistungen - Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz" (WBVG) zum 1. Oktober 2009 hat der Bundesgesetzgeber von der im Rahmen der Föderalismusreform 2006 bei ihm verbliebenen Kompetenz zur Regelung der zivilrechtlichen Rechtsverhältnisse im Rahmen des Heimrechts Gebrauch gemacht. Bekanntlich ist die vordem ebenfalls beim Bund angesiedelte Gesetzgebungskompetenz für die ordnungsrechtlichen Bestimmungen inzwischen auf die Bundesländer übergegangen, von denen etliche entweder schon eigene Heimgesetze erlassen oder deren Inkrafttreten zum 1. Januar 2010 beschlossen haben, während andere bislang nur über Entwürfe verfügen oder noch untätig geblieben sind. Solange die Bundesländer nicht eigene Heimgesetze in Kraft gesetzt haben, bleibt es auch in ordnungsrechtlicher Hinsicht bei den Regelungen des Heimgesetzes des Bundes.

Das Ziel des WBVG besteht nach der Verlautbarung des Bundesministeriums für Familie, Senioren, Frauen und Jugend darin, die im Gesetzestext als "Verbraucher" bezeichneten pflege- oder betreuungsbedürftigen Personen vor Benachteiligung bei Verträgen, die für die Überlassung von Wohnraum mit Betreuungs- oder Pflegeleistungen geschlossen werden, zu schützen. Die wesentlichen Neuregelungen sind:

1. Anwendungsbereich

Für die Anwendbarkeit des WBVG soll es nicht mehr auf die Einrichtungsform ankommen, sondern ausschließlich auf die vertraglichen Vereinbarungen. Entsprechend der verbraucherschützenden Zielsetzung des WBVG ist der Anwendungsbereich weit formuliert und umfasst alle Verträge zwischen Verbraucher und Unternehmer, "in denen sich der Unternehmer zur Überlassung von Wohnraum und zur Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen verpflichtet, die der Bewältigung eines durch Alter, Pflegebedürftigkeit oder Behinderung bedingten Hilfsbedarfs dienen" (§1 Abs. 1). Das WBVG ist auch dann anzuwenden, wenn die Leistungen auf verschiedene Verträge aufgeteilt, aber in gegenseitiger Abhängigkeit abgeschlossen sind, der Verbraucher an dem Vertrag über den Wohnraum nicht unabhängig von dem Vertrag über Pflege- oder Betreuungsleistungen festhalten kann oder der Unternehmer den Vertragsschluss über den Wohnraum von dem Abschluss des Vertrages über Pflege- oder Betreuungsleistungen tatsächlich abhängig macht (§ 1 Abs. 2). Ausgenommen sind danach Verträge, bei denen neben dem Wohnraum allgemeine Betreuungsleistungen wie die Vermittlung von Pflegeleistungen, Notruf- oder hauswirtschaftliche Versorgungsdienste angeboten werden. Ausdrückliche gesetzliche Ausnahmen vom Anwendungsbereich sind die Leistungen der Krankenhäuser, Vorsorge- und Rehabilitationseinrichtungen, der Internate der Berufsbildungs- und Berufsförderwerke, der Nachbetreuung für junge Volljährige und bei Kur- oder Erholungsaufenthalten (§ 2).

2. Vorvertragliche Informationspflichten des Unternehmers

Mit besonderer Sorgfalt werden im WBVG umfangreiche Informationspflichten des Unternehmers gegenüber dem Verbraucher beschrieben, die vor dem Vertragsschluss erfüllt werden müssen. Der Unternehmer hat den Verbraucher in Textform und leicht verständlicher Sprache über sein allgemeines Leistungsangebot und über den wesentlichen Inhalt seiner für den Verbraucher in Betracht kommenden Leistungen zu informieren, darunter über einzelne Leistungen nach Art, Inhalt und Umfang, besondere Nutzungsbedingungen für Gemeinschaftsanlagen, Ergebnisse der Qualitätsprüfungen und die Entgelte einschließlich der Voraussetzungen für mögliche Änderungen (§ 3 Abs. 1- 3). Werden diese Informationspflichten nicht erfüllt, kann der Verbraucher den später abgeschlossenen Vertrag fristlos kündigen (§ 3 Abs. 4 i.V.m § 6 Abs. 2 Satz 2).

3. Vertragsschluss und Vertragsdauer

Der Vertrag zwischen Verbraucher und Unternehmer muß schriftlich abgeschlossen werden und der Unternehmer hat dem Verbraucher eine Ausfertigung des Vertrages auszuhändigen. Der Abschluss des Vertrags in elektronischer Form ist ausgeschlossen (§ 6 Abs. 1). Wird die Schriftform nicht eingehalten, sind die zu Lasten des Verbrauchers von den gesetzlichen Regelungen abweichenden Vereinbarungen unwirksam. Im übrigen bleibt der Vertrag wirksam, kann aber vom Verbraucher jederzeit fristlos gekündigt werden (§ 6 Abs. 2). Im Vertrag sind mindestens die Leistungen des Unternehmers nach Art, Inhalt und Umfang im einzelnen zu beschreiben, die jeweils dafür zu zahlenden Entgelte getrennt nach Überlassung des Wohnraums, Pflege - oder Betreuungsleistungen sowie einzelnen weiteren Leistungen und den gesondert berechenbaren Investitionskosten und schließlich das Gesamtentgelt anzugeben; außerdem sind die vorvertraglichen Informationen sowie mögliche vertragliche Abweichungen zu benennen (§ 6 Abs. 3).

Die Verträge sind grundsätzlich auf unbestimmte Zeit abzuschliessen. Eine Befristung ist nur zulässig, wenn diese den Interessen des Verbrauchers nicht widerspricht (§ 4 Abs. 1), was wohl vor allem für die Kurzzeitpflege gelten soll. Das Vertragsverhältnis endet regelmäßig mit dem Tod des Verbrauchers.

4. Leistungen und Entgelte

Die Pflege- oder Betreuungsleistungen des Unternehmers sind nach dem allgemein anerkannten Stand fachlicher Erkenntnisse zu erbringen (§ 7 Abs. 1). Damit tritt neben die vertragliche Ausgestaltung noch ein besonderer, auf Expertenwissen zurückgeführter Mindeststandard für diese Leistungen.

Bei Änderungen des Pflege- oder Betreuungsbedarfs muss der Unternehmer eine entsprechende Anpassung der Leistungen anbieten und dafür eine angemessene Erhöhung des Entgelts verlangen. Der Verbraucher kann das Angebot teilweise annehmen. Der Unternehmer muß das Angebot dem Verbraucher in detaillierter Form schriftlich erläutern. Die Verpflichtung, eine Anpassung des Vertrages anzubieten, kann nur durch gesonderte schriftliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Der Ausschluss ist nur wirksam, soweit der Unternehmer unter Berücksichtigung des dem Vertrag zugrunde liegenden Leistungskonzepts daran ein berechtigtes Interesse hat und dieses in der Vereinbarung begründet (§ 8).

Das vom Unternehmer verlangte Entgelt muss im Verhältnis zu den Leistungen angemessen sein, und zwar sowohl insgesamt als auch nach seinen einzelnen Bestandteilen (§ 7 Abs. 1). Fehlt es an der Angemessenheit, so kann der Verbraucher das Entgelt entsprechend kürzen. Soweit Leistungen nach SGB XI oder SGB XII in Anspruch genommen werden, gelten die aufgrund der dort jeweils vorgesehenen Bestimmungen festgelegten Entgelte als vereinbart und angemessen. Im übrigen wird man sich vorerst an der bisherigen Praxis zur Höhe von Entgelten orientieren müssen. Es liegt aber die Annahme nicht fern, dass künftig bei der Beurteilung der Angemessenheit einer Entgeltvereinbarung auch die gerichtliche Urteilskraft in Anspruch genommen wird.

Gleiches wird für die Anhebung von Entgelten zu erwarten sein. Erhöhungen des Entgelts können vom Unternehmer bei Änderungen der Berechnungsgrundlagen verlangt werden, doch muß neben dem erhöhten Entgelt auch die Erhöhung selbst angemessen sein (§ 9 Abs. 1). Der Verbraucher hat einen Anspruch auf eine detaillierte Aufstellung zu Grund und Höhe von Entgelterhöhungen (§ 9 Abs. 2).

Bei Nichtleistung oder Schlechtleistung des Unternehmers kann der Verbraucher unbeschadet weitergehender zivilrechtlicher Ansprüche bis zu sechs Monate rückwirkend eine angemessene Kürzung des vereinbarten Entgelts verlangen (§ 10 Abs. 1). Hier dürfte sich zur Vermeidung unnötiger Differenzen für die Parteien eine Regelung Vertrag, vielleicht in Anlehnung an die bisherige Vereinbarung von Kürzungsbeträgen mit Kostenträgern, anbieten.

5. Kündigung des Vertrages

Der Verbraucher kann den Vertrag spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf desselben Monats schriftlich kündigen, bei Erhöhung des Entgelts jederzeit zu dem Zeitpunkt, zu dem der Unternehmer die Erhöhung des Entgelts verlangt (§ 11 Abs. 1). Im übrigen kann der Verbraucher den Vertrag aus wichtigem Grund jederzeit fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist (§ 11 Abs. 3).

Demgegenüber kann der Unternehmer den Vertrag nur aus wichtigem Grund kündigen. Diese Kündigung bedarf der Schriftform und ist zu begründen. In der detailreichen gesetzlichen Aufstellung gilt als wichtiger Grund insbesondere die Betriebseinstellung, bestimmte Fälle desr Verhinderung des Unternehmers an einer fachgerechten Pflege- oder Betreuungsleistung, die schuldhafte und so gröbliche Verletzung seiner vertraglichen Pflichten durch den Verbraucher, dass dem Unternehmer die Fortsetzung des Vertrages nicht zugemutet werden kann, und bestimmte Fälle des Zahlungsverzugs (§ 12 Abs. 1).

6. Übergangsregelung


Die neuen Regelungen gelten seit dem 1. Oktober 2009 für den Abschluss von Verträgen im Anwendungsbereich des WBVG. Für alle bis zum 30. September 2009 geschlossenen Heimverträge sind die neuen Bestimmungen erst ab dem 1. Mai. 2010 anzuwenden.

7. Schluss

Insgesamt zeigt die Übersicht, dass es dem Gesetzgeber gelungen ist, die Rechte der pflege- und betreuungsbedürftigen Personen auszuweiten. Dem Unternehmer werden dabei eine Reihe zusätzlicher Verpflichtungen auferlegt, die einen beträchtlichen Mehraufwand hervorrufen werden. Insbesondere die neue Angemessenheitskontrolle der Entgeltvereinbarungen ist eine Herausforderung an die Vertragsgestaltung und das Vertragscontrolling.

Kontaktdaten des Autors
Dr. Peter Philipp Schorling
Partner, Olswang LLP
Potsdamer Platz 1
10785 Berlin
Telefon: +49(0)30-700171-100
Fax: +49(0)30-700171-900
E-Mail: peter.schorling@olswang.com
Web: www.olswang.com


Fach-Dialog

Der Markt für Health Care Immobilien 2010 – überhitzt, abgekühlt oder doch krisenfest?

Deutschland – schwellenloses Land: Gesundheit als Konjunkturmotor: Investoren sehen in der schrumpfenden und alternden Bevölkerung in den Industrieländern Europas einen Grund für ein anhaltendes, überproportionales Wachstum des Gesundheitssektors und des Bedarfs an Immobilien für Gesundheit, Wellness, Pflege und Reha. Im Übergang von der Informationsgesellschaft zur umwelt- und gesundheitsorientierten Gesellschaft wird der Gesundheitssektor zum Konjunkturmotor. mehr
Termin: 18.11.2009, Berlin

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