Schweizer Interesse an großen Auslandsimmobilien

13.09.2013


Martin Brendel
AFIAA Anlagestiftung für
Immobilienanlagen im Ausland

   Die Schweizer Pensionskassen mit einem Gesamtanlagevermögen von rund 600 Milliarden Franken hielten sich bislang sehr zurück mit Immobilieninvestitionen in den europäischen Nachbarländern. Der einheimische Markt bot nach der Krise der neunziger Jahre sehr vernünftige Ankaufsrenditen. Investitionen im eigenen, kleinen Land sind einfach zu verwalten und niemand musste sich Gedanken über ein allfälliges Währungsrisiko machen. In der Praxis halten daher die helvetischen Kassen ein knappes Prozent ihrer Anlagen in Auslandsimmobilien - obwohl die gesetzlich zulässige Obergrenze bei 10% liegt.

Auch die Ankaufsrenditen in der Schweiz leiden allerdings unter dem allgemeinen Trend der Yield Compression. Die Konjunktur stabilisiert sich auf robustem Niveau und immer seltener gelangen neue Objekte auf den Markt. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage für „Schweizer Betongold“ ungebrochen hoch. Auch aus dem Ausland ist ein reger Bedarf vorhanden; beispielsweise investiert seit einiger Zeit auch der Norwegische Staatsfonds in der Zürcher City. Auf der Suche nach passenden Objekten schauen die Eidgenossen daher heute vermehrt über die Landesgrenzen hinaus.
Für Investitionen in Auslandsliegenschaften sprechen nicht zuletzt die Diversifikation im Portfolio und die Opportunitäten, welche die Krise in Europa gerade für langfristig orientierte Anleger bietet. Nach Aussagen der Schweizerischen Nationalbank gilt der Franken auf dem erreichten Niveau als überbewertet. In großen Märkten wie Deutschland, UK und Frankreich liegen die Ankaufsrenditen momentan um die 5%. Auch die krisengeschüttelte Peripherie bietet derzeit die seltene Gelegenheit zu reizvollen Portfoliobeimischungen.
Wie immer, hat bei solchen Investitionen die Wahl des Zeitpunkts einen beträchtlichen Einfluss auf das Ergebnis. Mit fortschreitender Erholung steigen auch die Preise steil an. In den Zentren Dublin und Lissabon kann man derzeit aber noch antizyklisch investieren und Netto-Ankaufsrenditen von 7 - 8% erzielen.
In Lissabon hat der Markt allem Anschein nach sein absolutes Tief erreicht, das Bruttoinlandsprodukt ist nach langer Rezession zuletzt kräftig gewachsen. Die großen einheimischen Investoren (nationale Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen und Banken) sind aufgrund stetiger Mittelrückflüsse allerdings immer noch Nettoverkäufer. Dies schafft Opportunitäten.
In Dublin ist festzustellen, dass die Mietzinsen nach einem erheblichen Rückgang bereits wieder deutlich steigen. Dublin hat sich im vergangenen Jahrzehnt als Zentrum der Finanzindustrie etabliert und zieht die sogenannte New Economy, mit Unternehmen wie Google oder Amazon, stark an. Die Verbindung einer investorenfreundlichen Steuergesetzgebung mit einer gut ausgebildeten, jungen und englisch sprechenden Bevölkerung bietet gute Voraussetzungen für eine nachhaltige Entwicklung.
Lissabon verfügt - ähnlich wie Dublin - über eine gut ausgebildete und junge Bevölkerung. Sie mag sprachlich womöglich nicht ganz so qualifiziert sein wie in Dublin, bescheidet sich dafür aber mit noch einmal deutlich tieferen Salären.
Lissabon hat sich zudem eine Position als europäischer Knotenpunkt zu den alten portugiesischen Kolonien in Afrika geschaffen – besonders zu Mozambique und Angola, die derzeit einen spektakulären Aufschwung erleben. Die Verbindungen zum nicht weniger rohstoffreichen Kongo laufen ebenfalls stark über Lissabon. Dazu kommt die auch sprachbedingte Affinität zu Brasilien.
Ankäufe in Märkten wie Lissabon oder Dublin sollten sicher kein Schwerpunkt eines Portfolios darstellen, machen aber mit einer Quote von zehn bis 15% im Portfolio überaus Sinn.
Wenn Portugal, wieso nicht (auch) Spanien? Im iberischen Königreich bestimmen die reichen Familien mit ihren Family Offices das Investitionsklima. Sie nutzten und nutzen die Krise stetig für Zukäufe. Dies führte zu einer weniger starken Korrektur der Immobilienpreise, Madrid oder Barcelona sind im Vergleich zu Dublin oder Lissabon daher noch vergleichsweise teuer. Das dort überwiegend auffindbare Preisniveau von 6 - 6,5% (Nettoankaufsrendite) ist jedoch nicht geeignet, eine größere Zahl ausländischer Investoren zu Akquisitionsüberlegungen zu motivieren. Dafür sind die wirtschaftlichen Aussichten schlicht zu „düster“.
Neben Core-Märkten in Europa, wie Deutschland oder UK, offeriert die Peripherie daher teilweise sehr attraktive Anlagechancen. Insbesondere hier kommt es aber auf den Zeitpunkt der Investition an. Die wichtigsten Objektkriterien sind ohnehin hinlänglich bekannt: Lage, Lage, Lage …

Der Autor Martin Brendel ist Mitglied der Geschäftsführung und Head of Acquisitions Global bei der AFIAA Anlagestiftung für
Immobilienanlagen im Ausland
. Beim VIII. European Real Estate Forum am 19. November in Frankfurt am Main wirkt er als Sprecher in einer Diskussionsrunde zum Thema Immobilienfinanzierung und -investments mit.


AFIAA ist eine Anlagestiftung nach schweizerischem Recht, welche ausschließlich in Immobilienanlagen im Ausland investiert. Inzwischen 27 steuerbefreiten schweizerischen Pensionskassen bietet AFIAA ein attraktives Anlageinstrument mit klarem Profil, um ihr Portfolio gezielt zu ergänzen.
AFIAA ist in Zürich, München, Wien, Madrid, New York und Sydney vertreten. Aktuell umfasst das Portfolio 29 Direktanlagen mit nachhaltigem Wachstumspotenzial in Nordamerika, Europa und Ozeanien. Die AFIAA verwaltet Liegenschaften im Gesamtwert von rund 1.2 Mrd. Franken.


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