Jetzt erst recht – geschlossene Fonds in der neuen Welt

12.10.2013

  Investoren sind heiß auf (deutsche) Immobilien: Geschlossene Fonds im Aufwind
Am 22. Juli 2013 wurde ein neues Kapitel für Publikumsfonds aufgeschlagen. Jochen Schenk, Vorstand der Real I.S. AG erklärt im seinem Beitrag, warum das neue KAGB mehr Chancen für die Initiatoren von geschlossenen Fonds bringt. „Die Änderungen durch das KAGB zwingen die Branche zum Umdenken. Das Investmentvermögen etwa steht in seiner neuen Form der Investment-KG sinnbildlich für eine neue Welt – eine Welt, die sich auch regulatorisch mehr am Wertpapierbereich orientiert und die einen vollkommen neuen Denkansatz erfordert.“


Keine drei Monate ist es her, dass das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) in Kraft getreten ist. Mit der Umsetzung der Richtlinie zur Regulierung von Verwaltern alternativer Investmentfonds (AIFM) in deutsches Recht wurde am 22. Juli 2013 ein neues Kapitel für Publikumsfonds aufgeschlagen. Vor allem geschlossene Fonds werden in vollkommen neuer Art und Weise geregelt. Für Produktanbieter in diesem Segment ist dies Herausforderung und Chance zugleich, denn die neuen Vorschriften dürften das Vertrauen der Anleger in die Beteiligungsprodukte stärken.

Fest steht: Die Fakten, die für indirekte Investments in Sachwerte wie Immobilien, Flugzeuge oder erneuerbare Energien sprechen, sind heute noch die gleichen wie vor dem 22. Juli. Die Zinsen verharren auf einem historischen Tiefstand. Investoren können bei zehnjährigen Bundesanleihen derzeit lediglich auf rund 1,5 Prozent Rendite hoffen. Bereits bei der gegenwärtigen Inflationsrate von rund 1,5 Prozent ist die Investition für den Anleger nur noch ein Nullsummenspiel. Steigt die Inflation, muss er sogar mit einem negativen Realertrag rechnen.

Immobilien verheißen deutlich höhere Renditen – und Sicherheit. Viele Anleger haben Wohnimmobilien als Kapitalanlage für sich entdeckt. Doch die Direktinvestments bergen große Risiken. Zum einen bindet etwa eine vermietete Wohnung viel Kapital, was zu einem immensen Klumpenrisiko im Anlegerportfolio führt. Häufig verschulden sich die Anleger zudem, um die zuletzt deutlich gestiegenen Kaufpreise etwa in den gefragten Ballungszentren zahlen zu können. Die Renditen sind hier entsprechend deutlich gesunken. Dagegen lassen sich beispielsweise mit Büroimmobilien an den europäischen Top-Standorten Renditen von rund fünf Prozent erzielen. Ausgesuchte Immobilien können also dem Sicherheitsbedürfnis der Anleger entsprechen – vorausgesetzt, sie werden nicht nur professionell ausgewählt, sondern ebenso bewirtschaftet.

Mit dem Fokus auf den Anlegerschutz stellt auch der Gesetzgeber mit dem KAGB den Sicherheitsaspekt bei indirekten Sachwertanlagen in den Fokus. Die neuen Regelungen sind weitreichend und gehen deutlich über die Terminologie hinaus. Mit der Investment-Kommanditgesellschaft (KG) zum Beispiel wurde ein komplett neues Instrument geschaffen. Man könnte es auch ein hybrides Vehikel nennen, das sich zwischen Handelsrecht und Aufsichtsrecht bewegt. Das heißt: Bei den Produkten unserer Zunft handelt es sich nicht mehr um geschlossene Fonds, sondern um geschlossene Investmentvermögen. Diese sind hoch reguliert und werden von einer neuen Generation von lizensierten Spezialisten begeben werden.

Darüber hinaus gibt es klare Vorgaben zur Verwahrstelle, zum Reporting und zu Veröffentlichungspflichten. Verpflichtend ist es nun zudem, die Anlageobjekte jährlich zu bewerten. Eine weitere Regelung betrifft die Ausgestaltung der Produkte. So ist künftig zwischen risikogemischten und nicht-risikogemischten Fonds zu unterscheiden. Am Grad der Risikomischung eines Beteiligungsangebotes bemessen sich die Mindestzeichnungssummen. Die Idee dahinter: Je größer die Risikostreuung auf Fondsebene durch mehrere Fondsobjekte, desto weniger muss der Anleger auf der Ebene seines Portfolios diversifizieren und umgekehrt.

Letztendlich gilt: Die Änderungen durch das KAGB zwingen die Branche zum Umdenken. Das Investmentvermögen etwa steht in seiner neuen Form der Investment-KG sinnbildlich für eine neue Welt – eine Welt, die sich auch regulatorisch mehr am Wertpapierbereich orientiert und die einen vollkommen neuen Denkansatz erfordert. Dieser muss vor allem den Beratern im Vertrieb nahe gebracht werden. Mehr noch: Als Schnittstelle zu den Anlegern muss diese Gruppe von der neuen Welt überzeugt und begeistert werden. Nicht nur die neue, tiefgreifende Regulierung gilt es dabei zu betonen. Auch Kontinuität kann aufgezeigt werden: So lässt das KAGB auch weiterhin unterschiedliche Anlageformen und Produktvielfalt im Sinne der Anleger zu. Und nicht zuletzt entscheidet auch in der neuen Welt die Qualität des Asset- und Fondsmanagements über den Erfolg eines indirekten Immobilieninvestments.

Jochen Schenk ist Vorstandsmitglied der Real I.S. AG und wird als Referent beim VIII. European Real Estate Forum am 19. November 2013 in Frankfurt am Main einen Vortrag zum Thema "(Publikums-)Fonds – Anforderungen an die Produkte und Prozesse" halten.


Konferenz

VIII. European Real Estate Forum

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Termin: 19.11.2013, Frankfurt am Main

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