Aktuelle Entwicklungen und Perspektiven der Syndizierung von Immobilienkrediten

04.11.2013

 
Die Finanzkrise hat den Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen nachhaltig verändert. Der klassische Syndizierungsmarkt befindet sich in der Phase des Wiederaufbaus.

Dabei ist der Kreis potenzieller Partner ohnehin kleiner geworden, da viele Banken sich vom Markt zurückgezogen oder aufgrund steigender regulatorischer Eigenkapital- und Liquiditätsanforderungen ihre Finanzierungsvolumina eingeschränkt haben.


Dennoch ist die vielfach befürchtete Kreditklemme ausgeblieben. Das hat vor allem zwei Gründe:

Zum einen fällt das tatsächlich zu refinanzierende Volumen kleiner aus als angenommen. Bei den ausstehenden Gewerbeimmobilienkrediten in Deutschland handelt es sich um Darlehen, die vor Jahren unter ganz anderen Marktbedingungen zu Konditionen abgeschlossen wurden, die heute so nicht mehr adäquat sind. Die Kreditgeber achten nicht nur auf die Objektqualität, sondern erwarten vom Investor auch ein klares Bekenntnis zur finanzierten Immobilie, das sich vor allem in der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals ausdrücken muss.Zum anderen füllen Versicherungen und Kreditfonds die von den Banken hinterlassene Lücke. Immobilienanlagen werden für sie zunehmend interessant.

Dabei ist das Interesse bei den Versicherungen nicht nur zinsinduziert. Der Trend der Assekuranz zum indirekten Immobilieninvestment mittels Fremdkapitalgewährung wird durch die neuen europäischen Kapital- und Risikovorschriften „Solvency-II“ gestützt. Diese erfordern ab 2014 für Direktinvestitionen in Immobilien eine Eigenkapitalunterlegung von 25 Prozent. Demgegenüber müssen Darlehen nur mit etwa zehn bis fünfzehn Prozent Eigenkapital unterlegt werden.

Nach Angaben der Deutschen Bundesbank hatten deutsche Versicherer zuletzt knapp 60 Mrd. Euro als Immobilienkredite verliehen. Das entspricht einem Anteil von rund fünf Prozent ihrer Kapitalanlagen. Fast alle großen internationalen Versicherer aus den USA und Europa haben oder planen Plattformen für Europa, die das Geschäft akquirieren und verwalten. So ist davon auszugehen, dass Versicherungsunternehmen ihr Engagement in der Immobilienfinanzierung in naher Zukunft weiter ausbauen werden – und zwar unabhängig von der Kapitalmarktrendite. Wie erstmals bei der Finanzierung des CentrO Oberhausen geschehen, werden alternative Kreditgeber – wie in diesem Fall ein Versicherungsunternehmen - sich künftig häufiger mit Banken zu Finanzierungskonsortien zusammentun.

Der steigende Komplexitätsgrad entlang des Finanzierungsprozesses sowie die deutlich höhere Anzahl potenzieller Geldgeber werden dazu führen, dass sich die Rolle der Banken wandelt. Waren sie im Rahmen größerer Finanzierungen bisher Konsortialführer unter Gleichen oder schlicht Konsortialpartner, so werden sie künftig ein aktiver Gestalter des Finanzierungsprozesses sein. Dazu befähigt sie ihr Know-how in der Immobilienfinanzierung, mit dem sie wichtige Kompetenzträger und mithin unverzichtbare Partner für Investoren sind.

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen wird die Helaba die Immobilien-Syndizierung von Frankfurt und London aus weiter ausbauen: sowohl als Partner oder Arrangeur von Club Deals und auch als Underwriter mit nachträglicher Syndizierung von Darlehensteilen auf andere Institute und Investoren. Hierbei gilt ihr besonderes Augenmerk den Sparkassen in Deutschland. Ihnen bietet die Helaba über die Syndizierung die Möglichkeit, ihre Kreditportfolien deutschlandweit zu diversifizieren.

Der Immobilienbereich stellt für die Helaba aber nicht nur ein traditionelles Geschäftsfeld dar. Er ist für sie zugleich auch ein innovatives Kerngeschäftsfeld mit großer strategischer Bedeutung. Im ersten Halbjahr hat die Helaba ihr Neugeschäft in der Immobilienfinanzierung um 18 Prozent auf 3,9 Mrd. Euro gesteigert. Zu ihrem Heimatmarkt Deutschland kommen ausgesuchte Auslandsmärkte wie Frankreich, Großbritannien, Skandinavien, Polen, Tschechei sowie die Ost- und Westküste der USA. Bei wieder steigenden Transaktionsvolumina hält die Helaba aber zugleich an ihrem Grundsatz fest „Risikobeherrschung vor Ertragsopportunität“. Ihr Ziel ist nicht ein möglichst hoher Marktanteil, sondern ein risikoadäquates Pricing.

Die Helaba ist eine der führenden Immobilienfinanzierer in Europa. Das Immobiliengeschäft der Helaba ist dabei eingebettet in ihr Geschäftsmodell einer integrierten Universalbank mit starkem regionalen Fokus, ausgewählter internationaler Präsenz und enger Integration in die Sparkassenorganisation. Und genau das macht ihre Stärken aus.

Der Autor Jürgen Fenk ist Mitglied des Vorstands bei der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale und wird als Referent beim VIII. European Real Estate Forum am 19. November 2013 in Frankfurt am Main einen Vortrag zum Thema "Wohin entwickelt sich der Finanzierungsmix?" halten.


Konferenz

VIII. European Real Estate Forum

im Rahmen der 16. EURO FINANCE WEEK

Mit den Chancen und Risiken auf Augenhöhe - Mit jeder Krise wächst auch das Sicherheitsbewusstsein. Insbesondere die internationalen Kapitalmärkte haben daher das Betongold wieder für sich entdeckt. Private-Equity-Investoren, Pensionsfonds und Versicherungen suchen nach Opportunitäten – und dabei steht Deutschland ganz oben auf der Einkaufsliste. Aber warum ist Deutschland die „must-invest-economy“? Und wie lange noch? Was spricht für andere Länder? mehr
Termin: 19.11.2013, Frankfurt am Main

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