Finger weg von Studentenapartments? Mitnichten!

Warum der Markt für studentisches Wohnen trotz langfristig rückläufiger Studentenzahlen attraktiv ist
01.03.2012


Matthias Pink
  In der Diskussion um den Markt für Studentenapartments wurde ein Argument zuletzt zunehmend häufiger angeführt: Der jüngste Anstieg der Studierendenzahlen beruhe vor allem auf der Aussetzung der Wehrpflicht in Deutschland sowie der Verkürzung der Schulzeit in einigen Bundesländern. Beides seien temporäre Effekte, die zwar aktuell und auch in den nächsten Jahren zu einem sprunghaften Anstieg der Zahl der Studenten führen, anschließend aber ein ebenso deutlicher Rückgang folgen würde. Dass es innerhalb der nächsten zehn Jahre tatsächlich zu einem signifikanten Rückgang der Studierendenzahlen kommen wird, erscheint angesichts der aktuellen – deutlich nach oben revidierten – Vorausberechnung der Studienanfängerzahlen der Kultusministerkonferenz mehr als fraglich (siehe Abbildung 1).
 

Abbildung 1: Entwicklung und Prognose der Zahl der Studienanfänger

Dennoch: Der Hinweis auf langfristig sinkende Studierendenzahlen spricht ohne Frage einen wichtigen Risikoaspekt an, den potenzielle oder bereits engagierte Investoren im Segment studentisches Wohnen im Blick haben sollten. Daraus jedoch den Schluss zu ziehen, Investitionen in Studentenapartments seien per se unattraktiv, wäre falsch. Denn der in Deutschland stattfindende demographische Wandel und der damit in den nächsten Dekaden verbundene Rückgang der Bevölkerung ist ein Faktum, mit dem sich jeder Investor auseinander setzen muss, ganz unabhängig davon, in welche Nutzungsart er investiert (ist). Der für die nächsten Jahrzehnte zu erwartende Bevölkerungsrückgang wird nicht nur die Zahl der Studenten negativ beeinflussen, auch die Zahl der Erwerbstätigen wird rückläufig sein (siehe Abbildung 2) – spätestens im nächsten Jahrzehnt wird der Rückgang der Erwerbstätigen aufgrund der Alterung der Gesellschaft sogar noch wesentlich drastischer ausfallen als der Bevölkerungsrückgang insgesamt. Dies werden nicht zuletzt die Büroimmobilienmärkte zu spüren bekommen, aber auch der Bedarf an Einzelhandelsflächen wird vor allem im ländlichen Raum abnehmen. Kaum ein Immobilieninvestor wird dies jedoch zum Anlass nehmen und Büro- oder Einzelhandelsimmobilien als investierbare Asset-Klassen grundsätzlich ausschließen. Mit anderen Worten: Wem der bedingt durch den demographischen Wandel langfristig zu erwartende Rückgang der Studierendenzahlen ein hinreichendes Argument ist, Studentenapartments in Deutschland das Investitionspotenzial abzusprechen, der müsste aus demselben Grund auch Büroimmobilien und viele andere Nutzungsarten von der Liste seiner präferierten Asset-Klassen streichen.

Abbildung 2: Prognosen im Vergleich

Keine Frage, einige Städte und Regionen werden in den nächsten Jahren unter rückläufigen Studentenzahlen leiden und sind deshalb aus Investorenperspektive mit Vorsicht zu genießen. Ihnen gegenüber stehen jedoch zahlreiche Städte mit ausgesprochen günstigen Perspektiven.1 Eine differenzierte Standortanalyse ist für eine fundierte Investitionsentscheidung im Segment studentisches Wohnen folglich unerlässlich – dies gilt allerdings auch für jede andere Nutzungsart. Insgesamt jedoch dürfte der deutsche Markt für studentisches Wohnen alles andere als gesättigt sein. So gibt es hierzulande derzeit ca. 2,2 Mio. Studierende, denen grob geschätzt etwa 200.000 Plätze in studentischen Wohnformen (Studentenwohnheime und Studentenapartmentanlagen) zur Verfügung stehen. Die Versorgungsquote liegt also bei weniger als 10 %, in Großbritannien beispielsweise beträgt sie knapp 24 %. Etwa zwei Millionen Studenten in Deutschland sind folglich auf Angebote am „normalen“ Wohnungsmarkt angewiesen. Dort konkurrieren sie mit anderen Nachfragegruppen, zum Beispiel Auszubildenden und Berufseinsteigern, um Wohnraum. Ganz gleich wie sich die Zahl der Studenten in Deutschland in den nächsten Jahren entwickelt – der Wettbewerb um geeigneten Wohnraum wird sich verschärfen, weil die Zahl der Haushalte in Deutschland und damit die Nachfrage nach Wohnraum bis voraussichtlich zur Mitte des nächsten Jahrzehnts steigt (siehe Abbildung 2). Auch hier verdeckt der Blick auf das aggregierte Zahlenwerk regional höchst unterschiedliche Entwicklungen. Unter dem Strich jedoch bietet der deutsche Markt genügend Potenzial für Investoren, ein auf die Bedürfnisse von Studenten zugeschnittenes Wohnungsangebot zu schaffen – dem demographischen Wandel zum Trotz.

1 siehe hierzu auch die Savills Research Analyse „Der Markt für Studentenapartments“ (Download als pdf)


Autor:
Matthias Pink
Senior Consultant Research - Corporate Finance - Valuation
Savills Immobilien Beratungs-GmbH
www.savills.de


 


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