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Sozialqualität als Indikator für die Entwicklungschancen einer Immobilie
Ursachen für den Misserfolg einer Immobilie sind nicht nur die allgemeine Zeitknappheit, unter der 90% der Ankaufsprozesse leiden, sondern auch die Unkenntnis regionaler und lokaler Gegebenheiten. Die Folge ist in vielen Fällen eine stark behinderte, wenn nicht sogar beendete Karriere der jeweiligen Immobilie. Die Abhängigkeit zwischen einer sozial stabilen Struktur des Quartiers und einer erfolgreichen Performance der Immobilie ist augenscheinlich. Die Vorhersage der Ausgabewillens und der Ausgabemöglichkeiten der Bewohner stellt somit einer der bedeutendsten Faktoren dar. Die alleinige Reduktion auf die Kaufkraft oder das Haushaltsnettoeinkommen reicht nicht aus, da das Ausgabeverhalten von einem komplexen Bündel an Faktoren bestimmt wird. Somit muss auf der einen Seite der Status quo erfasst, auf der anderen Seite die Zukunftsaussicht der Sozialsituation abgeschätzt werden. Erst wenn eine befriedigende Kombination beider Aussageebenen erkennbar ist, kann die Entwicklung der Immobilie abgeschätzt werden. Der Berliner Sozialindex Die Bestimmung von Indikatoren auf einer vergleichsweise kleinräumigen Ebene kann durch den Berliner Sozialindex gewährleistet werden, der von der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz für Berlin ermittelt wird. Hier gehen neben sozialen Faktoren auch medizinische und bildungsabhängige Kenngrößen ein, die in ihrem berechneten Ergebnis einen Indexwert für alle 447 LOR Berlins darstellen. Die LOR (lebensweltorientierte Räume) entsprechen dabei der Größe von wenigen Wohnblocks und erlauben somit eine wesentlich exaktere Aussageschärfe als beispielsweise auf Bezirksebene, die aufgrund ihrer Größe keine verlässlichen Aussagen zulassen. Das Ergebnis ist ein Berechnungsergebnis für den Sozialindex, der auf LOR Ebene immerhin 35 Faktoren wie Einkommen, Altersstruktur, Armutsquote, Schulabschluss, Haushaltsgröße, Ausländerquote usw. vereint. Das Ergebnis sind drei Indizes, die zusammengenommen ein sehr genaues Bild über Status quo und künftige Performance wiedergeben. In eine Rangfolge gebracht ergibt sich dabei ein sehr aussagekräftiges Bild von Standorteignungen, die – je nach strategischer Ausrichtung der Immobilie – mehr oder weniger günstige Voraussetzung für das Platzieren eines Immobilieninvestments aufweisen. Der günstigste Rang 1 weist dabei die sozial günstigste Faktorenkombination auf, der ungünstigste Rang 447 weist die kritischste soziale Konstellation auf. Dabei sind ranghohe Indexwerte nicht pauschal kritisch, sondern immer in Bezug auf die strategische Ausrichtung der Immobilie zu sehen. So sind Immobilien im gehobenen Segment mit entsprechend hohen Mieten in einem Gebiete mit Sozialindexrang über 350 sicherlich als kritisch anzusehen, während Spezialobjekte des niedrigen qualitativen (und preislichen) Segments hier eine günstige Karriere vor sich haben. Der Zusammenhang zwischen Immobilienportfolio und Sozialindex Die Tullio-2G wendet beim Aufbau von Portfolien in Berlin den Sozialindex als zusätzliche Kenngröße an. Auch bei der Überprüfung kritischer Portfolios kommt der Index zur Anwendung, da hier Maßnahmenpakete für die Sanierung abgeleitet werden können. Die ersten Fälle zeigen dabei einen frappierenden Zusammenhang zwischen Schieflage des Immobilienportfolios und dem Sozialindex. Die räumliche Verteilung der kritischen Objekte entfällt in den meisten Fällen exakt auf Räume, die in der Regel einen ungünstigen Indexwert aufweisen. Sozialindex 1 auf der Ebene der LOR in Berlin  Die bisherige Erfahrung zeigt, dass in Berlin Räume ab etwa einem Rangwert von 350 eine nur bedingte Eignung für Wohnimmobilien des mittleren Preissegmentes aufweisen. Die höchsten Ränge beim Sozialindex 1 2008 sind erwartungsgemäß in Arealen Neuköllns, Tiergartens und Weddings, aber auch in Marzahn zu finden, während die günstigsten, also rangniedrigen Quartiere in Zehlendorf, Steglitz und Wilmersdorf, aber auch in Quartieren in Pankow zu finden sind. Weitere Informationen bei: www.gsi-berlin.info. Der Überprüfung der Sozialstrukturen sollte beim Aufbau von Portfolios eine höhere Bedeutung beigemessen werden, da hier die versteckten Chancen und Risiken für die Renditezukunft der Immobilien liegen. Kontakt: Germano Tullio Tullio + Neßhöver GbR Blohmstraße 13 12307 Berlin Germano Tullio war Sprecher beim Wohn-Dialog Wohnungsmarkt Berlin: vom Kiez zur Capital City. Steht der Markt vor einer Verknappung? am 01. Dezember 2009 in Berlin.
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