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Auswirkungen innerstädtischer Shoppingcenter auf dem Prüfstand
Prof. Dr. Rainer Lademann
| | An innerstädtischen Shoppingcentern scheiden sich die Geister: immobilienwirtschaftlich höchst erfolgreich und von Kunden geliebt, aus städtebaulicher und Handelssicht umstritten. Das Deutsche Institut für Urbanistik (DIFU) hat vor diesem Hintergrund vor rd. einem Jahr eine Reihe von Integrationsempfehlungen für Shoppingcenter in Innenstädten erarbeitet. Selbst wenn die Aussagen, etwa zu Verkaufsflächenobergrenzen (15.000 qm/15 % Zuwachs), zur Begrenzung der Stellplatzausstattung (nicht mehr als Citydurchschnitt) oder zur Geschossigkeit (mindestens viergeschossig) nur Empfehlungscharakter haben sollen, so erzeugen sie doch durch die Einbettung in ein mit wissenschaftlichem Anspruch auftretendes Buch in der Praxis vermutlich eine gewisse Eigendynamik.
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Grundlagenuntersuchung von Dr. Lademann & Partner widerspricht DIFU-Empfehlungen
Dr. Lademann & Partner aus Hamburg stellte sowohl die Empfehlungen als auch die empirischen Grundlagen der DIFU-Studie in einer breit angelegten eigenen Studie auf den Prüfstand. In Zusammenarbeit mit der Universität Göttingen wurde dazu im vergangenen Sommer die bislang umfangreichste Untersuchung zu den Auswirkungen innerstädtischer Shoppingcenter gestartet. Sie basiert anders als bisher bekannt gewordene Untersuchungen auf einem Datensatz über sämtliche Innenstadtcenter in Deutschland (ca. 180) sowie auf einer bundesweiten Befragung der jeweils zuständigen Handelskammern zur Center- und Innenstadtentwicklung und zum Erfolg von Integrationsmaßnahmen. Für immerhin 35 Center aus dem gesamten Bundesgebiet konnten dadurch differenzierte Einschätzungen gewonnen werden.
Inzwischen liegen erste Ergebnisse vor, die zeigen, dass die von DIFU verwendeten Daten von 12 Centern seine eigenen Empfehlungen nicht stützen, sondern ihnen teils diametral entgegenstehen:
So verringert sich die Leerstandsquote im 1a-Bereich der 12 Beispielstädte, je größer das angesiedelte Center ist, je mehr Stellplätze mit dem Center geschaffen wurden und je mehr ein Center die Fußgängerzone verlängert. Das Mietniveau steigt z.B. bis zu einem Verkaufsflächenzuwachs von etwa 30 % und einer Verlängerung der Fußgängerzone bis ungefähr 25 % eher an, bevor negative Wirkungen überwiegen.
Ein wesentlicher Kritikpunkt an der DIFU-Studie betrifft die nicht repräsentative Auswahl der Shoppingcenter. So wurden etwa auffällig viele Center in Ostdeutschland mit starken Transformationseinflüssen (Erfurt, Schwerin, Schwedt), aus Krisenregionen (z.B. Wetzlar, Wilhelmshaven) und Grenzgebieten (etwa Kempten, Schwedt oder Wilhelmshaven) herangezogen. Die DIFU-Empfehlungen mögen auf den ersten Blick vielleicht intuitiv plausibel klingen, sie beruhen aber auf nicht verallgemeinerbaren, nicht repräsentativen Datengrundlagen.
Dass die von Dr. Lademann & Partner ermittelten Zusammenhänge nicht nur auf die exemplarisch ausgewählten 12 Centern zutreffen, zeigen die ersten Auswertungen der eigenen Untersuchung: Danach haben sich im Durchschnitt aller Innenstadtcenter die Mieten nach Centereröffnung positiv entwickelt. Das gilt insbesondere für die 1a-Lagen, aber selbst in den 1b-Lagen konnte der dort zuvor vorhandene negative Miettrend gestoppt werden.
Auch die Auskünfte der Handelskammern bestätigen, dass die in den Innenstädten angesiedelten Center offenbar gut integriert werden konnten. Danach bewirkten die Innenstadtcenter überwiegend positive Umsatzeffekte. So führten die Centereröffnungen in der City, der Fußgängerzone (FGZ), in den 1a- und die den centernahen Lagen zu deutlichen Umsatzerhöhungen, während Streulagen, Stadt- und Ortsteillagen (STZ/OTZ) und sogar die grüne Wiese Umsatz abgeben mussten (vgl. Tabelle). | Lagebereich | < -10 % | bis -10 %
| +/- 0
| bis +10 %
| > +10 %
| | City | | 8,3 | 41,7
| 41,7
| 8,3
| | FGZ | | 16,7 | 33,3
| 41,7
| 8,3
| | 1a-Lage | | 8,3 | 50,0
| 33,3
| 8,3
| | 1b-Lage | | 36,4 | 36,4
| 27,3
| | Steulagen City
| 27,3 | 18,2
| 54,5
| | | centemahe Lagen
| | 9,1
| 63,5
| 27,3
| | | STZ/OTZ | 9,1 | 9,1 | 81,8
| | | grüne Wiese
| | 9,1 | 90,9
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Tabelle 1: Umsatzverlagerungen durch innerstädtische Shoppingcenteransiedlungen
Wenngleich die Auswertungen des umfangreichen Datenmaterials noch am Anfang stehen, zeigen sie, dass sich innerstädtischer Center insgesamt sehr viel positiver auswirken als vielfach angenommen. Pauschale Empfehlungen über Verkaufsflächen- oder Stellplatzbegrenzungen sind daher fehl am Platze und nach dem jetzigen Erkenntnisstand eher kontraproduktiv.
"Shopping Center – Was kommt nach dem Run auf die City?" ist ein Top-Thema beim Handelsimmobilien-Gipfel 2010 am 03. und 04. März 2010 in Wiesbaden. Mehr Information und Anmeldung >> http://www.conferencegroup.de/handelsimmobilien
| Autor: Prof. Dr. Rainer P. Lademann, Dr. Lademann & Partner, Hamburg |
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