Heuer Dialog

Im Spagat zwischen Expansionsvorstellungen der Betreiber und Verbraucherwünschen


Dr. Angelus Bernreuther
BBE Handelsberatung
 
Immer mehr Lebensmittelanbieter setzen derzeit auf eine Erhöhung ihrer Verkaufsfläche. Dies kollidiert gerade im ländlichen Raum mit dem LEP Bayern 2006, das besagt, dass Supermärkte mit Verkaufsflächen über 1.500 m² in Kleinzentren und nicht-zentralen Orten nicht realisierbar sind. Und so streiten kommunale Spitzenverbände, Wirtschaftsvertreter und Politik in Bayern mit Recht darüber, wohin die Reise gehen soll: Die Forderungen reichen von vollkommener Liberalisierung bis hin zu einer stärkeren Regulierung der landesplanerischen Vorschriften. Dr. Angelus Bernreuther, Leiter Standortforschung der BBE Handelsberatung München, blickt für INSIGHT auf die derzeitigen Regelungen und hilft, die Extrempositionen besser zu verstehen.

 
Chancen und Risiken des neuen Landesentwicklungsprogramms Bayern
 
Eine flächendeckende Versorgung der Bevölkerung in qualitativ hochwertiger Weise ist immer die Richtschnur für eine nachhaltige Landesentwicklung. Ausdruck finden sich diese Zielsetzungen in verstärktem Maß in den Plänen und Programmen der jeweiligen Landes- und Regionalplanung in jedem Bundesland. Demgegenüber stehen Verbraucheranforderungen, die nicht immer mit diesen wünschenswerten Strukturen übereinstimmen. Projektentwickler und Investoren sind dabei angehalten, im Spagat zwischen Expansionsvorstellungen der Betreiber, Verbraucherwünschen und den Vorstellungen von Kommunen und Behörden eine für alle Seiten tragbare Lösung zu finden. Letztendlich kommt es dabei auf die rechtlichen Vorgaben an, die den Rahmen für eine Realisierung von Einzelhandelsimmobilien darstellen.

Dementsprechend intensiv und kontrovers sind die Meinungen dazu, was überhaupt von Seiten der Landesplanung geregelt werden sollte. In Bayern ist aktuell das Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006 in Kraft und befindet sich derzeit in Überplanung, gerade was das Einzelhandelsziel angeht. Derzeit streiten kommunale Spitzenverbände, Wirtschaftsvertreter und Politik darüber, wie die Zukunft aussehen soll. Die Forderungen reichen von vollkommener Liberalisierung bis hin zu einer stärkeren Regulierung der landesplanerischen Vorschriften.

Wie sehen die derzeitigen Regelungen aus?

Zunächst ist festzuhalten, dass nach §11 Abs. 3 BauNVO die Ziele der Raumordnung und Landesplanung (hier wie im LEP Bayern 2006 festgelegt) zu beachten sind, wenn es sich um ein sog. Einzelhandelsgroßprojekt handelt (ab einer Bruttogeschossfläche von 1.200 m² und gleichzeitig einer Verkaufsfläche über 800 m²). Ist dies der Fall, so läuft im Kern landesplanerisch folgendes Prüfraster ab:

Anmerkung: Es werden hier lediglich die grundsätzlichen Punkte angeführt. Es existieren zahlreiche Ausnahme- und Einzelregelungen, z.B. Rückgriff bei den Abschöpfungsquoten auf die Kaufkraft der Kernstadt, Abweichungen bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten in sog. Kleinzentren
  1. Ist der zentrale Ort für das Einzelhandelsgroßprojekt geeignet (Ziel B II 1.2.1.2: „Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte sollen in der Regel nur in Unterzentren und Zentralen Orten höherer Stufen sowie in Siedlungsschwerpunkten (geeignete zentrale Orte) ausgewiesen werden“)?
  2. Liegt der Projektstandort in einer städtebaulich integrierten Lage oder ausnahmsweise in einer Randlage und ist ein qualifizierter ÖPNV-Anschluss gegeben (Ziel B II 1.2.1.2: „Die Ausweisung soll in städtebaulich integrierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindungen an den Personennahverkehr erfolgen.“)?
  3. Werden die sog. Abschöpfungsquoten für das jeweilige Projekt differenziert nach Branche und Betriebstyp eingehalten (Ziels B II 1.2.1.2)? Je nach Bedarfsfristigkeit und Einstufung der Güter in zentrenrelevant und nicht-zentrenrelevant sind hier unter Zugrundelegung verschiedener räumlicher Bezugsbereiche verschiedene Maximalgrößen möglich:
 
 zentrenrelevante Güter des kurzfristigen Bedarfssonstige zentrenrelevante Güter (z.B. Textilien, Schuhe)
nicht-zentrenrelevante Güter (z.B. Möbel, Baumarktbedarf)
max. Abschöpfungsquote25 % der Kaufkraft im ...
30 % der Kaufkraft im ...
25 % der Kaufkraft im ...
räumlicher Bezugsmaßstab... festgesetzten Nahbereich (vgl. jeweilige Regionalpläne)
... gutachterlich bayernweit errechnete sog. Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels (weitere Differenzierungen in Ballungsräumen).
... einzelfallbezogenen (gutachterlich) plausibilisierten Einzugsbereich des Vorhabens.
BemerkungI.d.R. sehr kleinräumig, da diese Güter möglichst wohnortnah angeboten werden sollen.
Hängt stark am tatsächlichen Bestand des Einzelhandels in der Innenstadt; Werte differieren bayernweit deutlich auch unter Zentralen Orten mit gleicher Einstufung, z.B. als Mittelzentren.
Einzige Vorhaben, die nach ihrem tatsächlichen Einzugsgebiet beurteilt werden (Ausnahme: sog. zentrenrelevante Randsortimente)
 
Quelle: Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006; Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH

Wo liegen die umstrittenen Kritikpunkte?

Im Rahmen der Anwendung des aktuell geltenden Landesentwicklungsprogramms ergaben sich dabei verschiedene Kritikpunkte, die vor allem von Vertretern des ländlichen Raums in Bayern sowie v.a. auch der Unter- und Mittelzentren erhoben wurden. Zu den wichtigsten zählen folgende Punkte:

  1. Relativ unstrittig scheint zunächst zu sein, dass Einzelhandelsgroßprojekte nur ab einer Einstufung als Unterzentrum realisiert werden dürfen. Enorme Sprengkraft liegt dabei jedoch beim Thema Nahversorgung. Aktuelle Konzepte der verschiedenen Lebensmittelanbieter weisen durchwegs auf eine Erhöhung der Verkaufsfläche hin (vgl. www.nahversorgungsstudie.de) Dies kollidiert gerade im ländlichen Raum mit einer strikten Auslegung des §11 Abs. 3 BauNVO in Verbindung mit dem LEP Bayern 2006, dass insbesondere moderne Supermärkte (oft mit Verkaufsflächen über 1.500 m²) in Kleinzentren und nicht-zentralen Orten im Grunde nicht realisierbar sind. Hier besteht Handlungsbedarf.
  2. Grundsätzlich hat sich die Notwendigkeit einer städtebaulich integrierten Lage bewährt, um Zersiedelungstendenzen sowie eine gemeindeinterne verbrauchernahe Versorgung sicherzustellen. Gerade bei kleineren Orten ist aufgrund der auch in anderen Bereichen größer werdenden Flächenansprüche (vgl. bei Fachmärkten allgemein und bei Möbel- und Baumärkten u.ä. im Speziellen) oft nur eine Randlage möglich.
  3. Bei den sog. Abschöpfungsquoten stehen besonders die Regelungen zu sonstigen zentrenrelevanten Gütern, wie z.B. Textilien oder Elektrowaren im Fokus der Kritik. Dies liegt nicht zuletzt an der Beurteilungsgrundlage. Der sog. Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels ist relativ intransparent und orientiert sich am aktuellen Bestand des eigentlichen Innenstadthandels. Dies muss nicht unbedingt mit der Versorgungsfunktion und der Reichweite eines zentralen Ortes insgesamt korrespondieren. Tendenziell werden größere Kommunen (v.a. Oberzentren und größere Mittelzentren) dabei deutlich bevorzugt. Dies führt in der derzeitigen Praxis oftmals dazu, dass Mindestbetriebsgrößen aktueller Konzepte (z.B. im Elektro- und Unterhaltungselektronikbereich) so nicht erreicht werden (vgl. auch www.fachmarktatlas.de). Hier sind es vor allem die Mittelzentren in Bayern, die mehr Möglichkeiten fordern.
Die Abstimmungsprozesse für ein neues Einzelhandelsziel im LEP Bayern sind bereits angelaufen. Aufgrund der dargestellten Problematik ist eine äußerst hitzige Debatte zu erwarten. Wie viel Liberalisierung oder auch Regulierung letztendlich einfließen wird, ist noch offen.

Grundsätzliche Meinungen und Tendenzen zu diesem Thema erfahren Sie beim Handels-Dialog Bayern am 20. Januar 2010 in München.

Mehr Information >> http://www.heuer-dialog.de/events/n10240
Programmbroschüre (PDF Download) >> http://www.heuer-dialog.de/downloads/10240_t.pdf


Autor: Dr. Angelus Bernreuther, Leiter Standortforschung, BBE Handelsberatung München E-Mail

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