Deutsche Hypo-Studie: Entwicklungstrends für Hotelimmobilien in Deutschland
Fokus: Mecklenburg-Vorpommerns Ostseeküste

Lieben Sie Luxus oder stehen Sie eher auf Low-Budget? Zieht es Sie nach Polen oder eher Mecklenburg-Vorpommern? Berge oder Meer? Wie die Deutschen Urlaub machen und wo ausländische Geschäftsleute am liebsten übernachten, lesen Sie in der gerade neu erschienen Studie „Entwicklungstrends für Hotelimmobilien in Deutschland“ der Deutschen Hypo. Sie finden dort aktuellste Zahlen, Daten und Charts zum gesamtdeutschen Markt und zum Spezialthema Mecklenburg-Vorpommerns Ostseeküste.
Die komplette Studie steht Ihnen als Download unter www.deutsche-hypo.de zur Verfügung. Einen ersten Überblick erhalten INSIGHT-Leser natürlich hier!

Deutschland – ein hoch spezialisierter, äußerst positiver Markt

Hotelimmobilien, deren Erfolge im Gegensatz zu anderen Immobilienobjekten insbesondere vom Betriebskonzept abhängig sind, bleiben ein hoch spezialisiertes und interessantes Segment innerhalb des Gewerbeimmobilienmarktes. Dieser Sektor weist sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite zahlreiche Besonderheiten auf, die bei der Finanzierung zu außergewöhnlichen Herausforderungen führen.

Nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamts hat sich im ersten Halbjahr 2008 die positive Entwicklung des letzten Jahres fortgesetzt. Insgesamt stieg die Zahl der Gästeübernachtungen in allen Beherbergungsbetrieben in Deutschland um 3 v.H., die deutsche Hotellerie konnte bei den Übernachtungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum ebenfalls um 3 v.H. zulegen. Überdurchschnittliche Zuwächse gab es bei Gästen aus dem Ausland (+5 v.H.) und in Städten über 100.000 Einwohnern (+4 v.H.). Zwar dämpft die schwache Entwicklung des privaten Verbrauchs die privaten Urlaubsinteressen, aber besonders Kurz- und Eventreisen gewinnen zunehmend an Bedeutung. Zum anderen werden geschäftliche Hotelaufenthalte in Form von Geschäftsreisen oder Tagungen mittelfristig in Übereinstimmung mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung weiter anwachsen.

Luxus oder Low-Budget?

Eine sich in den kommenden Jahren weiter fortsetzende Entwicklung wird die Polarisierung der Nachfrage in Luxus- und „Low-Budget“-Reisen sein. Hotels der entsprechenden Kategorien können daher mit steigenden Buchungszahlen rechnen. Die typischen Mittelklassehotels werden sich aufgrund dieser Konstellation auch weiterhin einem harten Verdrängungswettbewerb gegenüber sehen. Daneben verlieren Pauschalangebote für die Reisenden weiter an Attraktivität. Hingegen werden individualisierte Angebote oder „Bausteinreisen“ zunehmend Nachfrage finden. In diesem Zusammenhang ist auch die Nachfrage nach Städte- bzw. „Event“-Reisen gestiegen. Die Top Ten der Deutschen Städtereiseziele konnten im vergangenen Jahr eine Steigerung der Übernachtungszahlen von 4,8 v.H. verzeichnen. Ihr Anteil an den Gesamtübernachtungen war mit 16 v.H. allerdings vergleichsweise gering, da deren Großteil der Übernachtungen auf die Feriengebiete entfällt.

Geschäftsreisen gewinnen an Bedeutung

Die Geschäftsreisen hatten im Jahr 2007 einen Anteil von 39,4 v.H. an den gesamten Übernachtungen in der Hotellerie, was fast dem Niveau des Vorjahres entspricht. Von den geschäftlich bedingten Übernachtungen entfielen 86 v.H. auf inländische Reisende, 12 v.H auf Geschäftsleute aus Europa und 2 v.H. kamen aus Übersee. Die größten Zuwächse konnten dabei im Vergleich zum Vorjahr bei den Geschäftsreisenden aus Übersee mit 7,1 v.H. verzeichnet werden. Die Zunahme der Geschäftsreisen aus dem europäischen Ausland stieg mit 6,2 v.H. deutlich an. Die inländischen Geschäftsreisen konnten mit einer Steigerung von 1,4 v.H. dieser Dynamik kaum folgen. Die Gründe für diesen Nachfrageanstieg liegen hauptsächlich in der sich immer weiter vernetzenden Wirtschaft.

Spitzenreiter unter den deutschen Großstädten ist Berlin mit einem Zimmerpreis von 87 Euro. Damit belegt die deutsche Hauptstadt im europäischen Vergleich allerdings den drittletzten Rang. Günstiger kann in Europa nur in Riga (83 Euro) und Budapest (84 Euro) übernachtet werden. Die teuerste Großstadt für eine Übernachtung auf dem Kontinent ist mit 257 Euro Moskau. Auch Paris mit 217 Euro, London mit 192 Euro und Rom mit 165 Euro liegen deutlich über dem Berliner Preisniveau.

2009 leichte Rückgänge erwartet, mittelfristig dennoch gute Perspektiven

„Wir rechnen wegen der erwarteten konjunkturellen Schwäche mit einer kurzfristigen Nachfragedelle. Da gleichzeitig angesichts der laufenden Projekte das Angebot weiter wachsen wird, ist mit einem Druck auf Auslastung und Preise zu rechnen,“ sagt Andreas Pohl, Vorstand, Deutsche Hypo (ein Unternehmen der NordLB). Mittelfristig sei dagegen in Deutschland mit einer weiter ansteigenden, aber verhaltenden Nachfragedynamik zu rechnen. Aufgrund des kurzfristig unelastischen Angebots und der konjunkturell abhängigen Nachfrage kommt es dabei jedoch immer wieder zu Schwankungen sowohl bei der Auslastung der Hotels als auch bei den Zimmerpreisen.

FOKUS: Positive Entwicklung in Mecklenburg-Vorpommern

In Mecklenburg-Vorpommern gehörten der Tourismus und speziell die Hotellerie zu den dynamischsten Wachstumssektoren, so haben sich allein die Bettenkapazitäten seit der Vereinigung verdreifacht. Besondere Impulse kamen dabei von den Urlaubsorten an der Ostseeküste. Es bestehen jedoch auch an der Ostseeküste starke unterschiedlich regionale Trends und Potenziale in den einzelnen Hotelsegmenten. Die Bedeutung der Businessbereiches wird zukünftig weiterhin eher gering bleiben. In Konkurrenz mit den westdeutschen Küstengebieten konnte die Hotellerie der ostdeutschen Ostseeküste bislang deutliche Marktanteile gewinnen. Dieser Wettbewerb wird anhalten, wobei als neue Konkurrenten die Urlaubsorte an der polnischen Ostseeküste hinzukommen.

Fördermittel schrumpfen seit 2007

Eine wichtige Rolle im Rahmen der positiven Gesamtentwicklung des touristischen Angebotes in Mecklenburg-Vorpommern haben die Fördermittel der Europäischen Union, des Bundes (Gemeinschaftsaufgabe Ost) und des Landes selbst gespielt. In der Zeit von 2000 bis 2006 flossen über 450 Mio. Euro an Fördermitteln in das Tourismusgewerbe. Der Status Mecklenburg-Vorpommerns als „Ziel 1-Region“ im Rahmen der europäischen Strukturpolitik sorgte für eine entsprechend hohe Bezuschussung vieler Projekte seitens der EU. Für den Zeitraum von 2007 bis 2013 werden die EU-Fördermittel für das Land insgesamt von 2,45 Mrd. auf dann 1,8 Mrd. Euro schrumpfen. Durch die Osterweiterung der EU hat sich die Zahl der „Ziel 1-Regionen“ erhöht, und auch das Kriterium der europäischen Randlage gilt für Mecklenburg-Vorpommern nicht mehr, so dass insgesamt deutlich weniger Fördermittel zur Verfügung stehen werden. Hierdurch sind negative Auswirkungen für die weitere Dynamik der Entwicklung zu erwarten.

Die Potenziale der Region

Der aktuelle Natur-Trend, die Seebäderarchitektur, der Wasserreichtum der Region – die Potenziale in Mecklenburg-Vorpommern sind da. Zudem wurde die Bedeutung des Wellness- und Gesundheitstourismus früh erkannt. Nach neuen Umfragen verliert zudem der Berg- und Alpentourismus bei den Gästen immer mehr an Attraktivität im Vergleich zu den Aktiv- und Wellnessurlaubsangeboten in Norddeutschland. „Insgesamt erwarten wir für die drei Küstenregionen des Landes mittelfristig auch weiterhin eine positive Entwicklung. Die Angebote des Tourismus und der Hotellerie liegen voll im Nachfragetrend und treffen damit die Wünsche der Gäste,“ bestätigt auch Andreas Pohl, Vorstand der Deutschen Hypo. Die Deutsche Hypo ist ein Unternehmen der NORD/LB und ab Oktober 2008 im Konzern das Kompetenzcenter für gewerbliche Immobilienfinanzierungen.

Die vollständige Studie "Global Markets Real Estate: Entwicklungstrends für Hotelimmobilien in Deutschland" finden Sie als PDF-Download unter:
http://www.deutsche-hypo.de/all/download/hotelimmobilien_german.pdf

Dr. Günter Vornholz,  Immobilien Research, Deutsche Hypo