Heuer Dialog

„Subprime-Mania“ und die Aussichten für den deutschen Immobilienmarkt

Hieronymus Hager, Geschäftsführer der Jones Lang LaSalle Asset Management GmbH

Galten deutsche Immobilien gestern noch als etablierte Asset-Klasse unter den Finanz- und Kapitalanlagen, so hat die US-Subprime-Krise auch hier am ehemals soliden Fundament gerüttelt. Was nun – welche Strategie bringt jetzt Erfolg am deutschen Immobilienmarkt? – Prognosen sind Mangelware! Hieronymus Hager, Geschäftsführer der Jones Lang LaSalle Asset Management GmbH, wagt dennoch ganz ohne Glaskugel aber dafür mit glasklaren Argumenten einen Blick in die Zukunft. Für INSIGHT-Leser analysiert er die Situation, deckt Risiken auf und zeigt, wie Sie mit aktivem Asset Management zukünftig beim Immobilien-Marathon ganz vorn dabei sind.

Prognosen und Vorhersagen sind in diesen Tagen heikel, selbst alt gediente Immobilienprofis tun sich schwer. Vor Kurzem noch wurde die deutsche Immobilie als etablierte Asset-Klasse in der globalen Liga der Finanz- und Kapitalanlagen präsentiert. Nun erwachen die Befürchtungen, durch die neu gewonnene enge Verflechtung mit der Finanzwelt in den Abwärtssog platzender Kredite gerissen zu werden.

Auch ohne Glaskugel lässt sich feststellen, dass die Phase überzogener Preise bei Immobilien-Investitionen abrupt zu Ende gegangen ist. Erste Rückzugstendenzen sind zu erkennen: Ziel unbekannt. Damit macht der Immobilienmarkt in Deutschland zum ersten Mal die Erfahrung, dass sich Bewegungen an den Finanzmärkten ganz unmittelbar und ohne zeitliche Verzögerung auf deutsche Immobilienpreise auswirken können.

Und wie geht es weiter?

Zunächst bleibt zu hoffen, dass die US-Subprime-Krise keine Konsequenzen auf die Realwirtschaft hat, damit die positiven Perspektiven für die deutsche Konjunktur erhalten bleiben. Ob für die Milliardeninvestments der jüngsten Vergangenheit Business-Plan- und Zielkorrekturen vorgenommen werden müssen oder Loan-to-Value-Ratios neu zu adjustieren sind, wird auf jeden Fall zu überprüfen sein.

Als Sorgenkinder der Banken und Equity Funds werden sich voraussichtlich Portfolios entpuppen, die in der finalen Übertreibungsphase der Yield Compression erworben wurden. Hier überwiegen die tatsächlichen Risiken vielfach gegenüber den prognostizierten Chancen und können somit zum Auslöser schwerwiegender Entscheidungen in zahlreichen Partnerschaften werden.

Unter verschärften Rahmenbedingungen Performance und Rendite erarbeiten

Doch wie sind die zum großen Teil auf Zins- und Kapitalmarkteffekte gestützten Performanceziele der frisch getätigten Immobilien-Investments trotz der zu erwartenden Verschärfung der Rahmenbedingungen noch erfolgreich zu realisieren? – Und wie können auch in Zukunft Renditen aus der Asset-Klasse „Immobilie“ generiert werden?
Die Antwort: Die Stellschraube, an der ein Immobilien-Investor unmittelbaren Einfluss auf das Ergebnis seiner Investition ausüben kann, ist auf den Cashflow der Immobilie reduziert. Das allgemeine Zinsniveau und das Wachstum der Mietpreismärkte liegen außerhalb seines direkten Einflussbereichs. Die Aufgabe des Investors besteht hier lediglich in einer angemessenen und vernünftigen Einschätzung über deren Entwicklung.

Ob die Höhe des Fremdkapitalanteils einer Finanzierung allerdings stärker durch die grundsätzliche Vergabepolitik der Banken oder durch die Investoren beeinflusst wird, ist diskutabel. Unbestreitbar ist hingegen, dass der Investor in Zukunft größere Anstrengungen vornehmen muss, um die Bank von seinen Business-Plänen zu überzeugen. Ein Aspekt, der in direktem Zusammenhang mit dem durch den Investor zu beeinflussenden Immobilien-Cashflow steht.

Kurz: Ab sofort müssen Performance und Rendite hart erarbeitet werden!

Mit aktivem Asset Management punkten – auch ohne Kapitalmarkteffekte

Die Zeiten, in denen sich ein Investor zur Erreichung seiner Ziele auf Kapitalmarkteffekte verlassen konnte, sind vorbei. Die jahrzehntelange Akzeptanz der Immobilie in der direkten Kapitalanlage privater und institutioneller Investoren basiert auf der Steuerbarkeit des Anlageerfolgs – durch Know-how und durch die Sekundär-Tugend „Fleiß“. Denn Immobilien sind mehr als Buchwerte. Ihre Potentiale bleiben. Und sie funktionieren auch dann noch, wenn Börsen schwächeln. Die Voraussetzung ist allerdings die Bereitschaft, in längeren Zeiträumen zu denken, als viele Business-Pläne es vorsehen. Denn Immobilien sind – im Gegensatz zu Immobilienderivaten – langfristige Investitionsgüter.

Besinnen sich Investoren also auf die so genannten Fundamentals der Immobilie und sind bereit, die neue Management-Herausforderung anzunehmen, kann auch in der Ist-Situation eine Chance liegen. Es schlägt die Stunde des aktiven Managements der Immobilien, denn:

Risiko Management = Asset Management

Wer dies nicht erkennt, Kosten und Mühen scheut und sich nicht für die Werthebung und -erhaltung der Immobilien präpariert, der wird sich schon bald wieder über Wertverlust, Abschreibungsbedarf und NPL-Verkäufe Gedanken machen müssen. Wer jedoch heute beginnt, aktives Asset Management zu betreiben, hat die Chance, beim nächsten Investment-Boom belohnt zu werden.

Asset Management-Services: Eigentümerfunktion „outsourcen“ und gewinnen

In der Finanzwirtschaft ist Asset Management bereits seit Jahren als „Vermögensverwaltung“ bekannt und versteht sich in diesem Zusammenhang als die Übernahme des Managements von Kapitalanlagen im Sinne des Investors, der hierfür in der Regel keine Kapazitäten zur Verfügung stellen kann oder will. Der spezialisierte Asset Manager agiert demnach im Interesse bzw. in Vertretung des Eigentümers an den Kapitalmärkten. Ein für den Investor ressourcensparendes und seit Jahren bekanntes Modell, das er nun auf den Immobilienmärkten verstärkt nachfragt.

Dies vor Augen wird schnell deutlich, welches der zahlreichen am Markt kursierenden Asset Management-Konzepte sich letztlich erfolgreich am Markt positionieren wird: Ein Asset Management-Service, der es versteht, dem Investor durch das Angebot einer aktiven Steuerungsleistung zu ermöglichen, die originäre Funktion als Eigentümer „outzusourcen“ und die Performance von Immobilienbeständen zu erhöhen.

Aus Sicht der Jones Lang LaSalle Asset Management GmbH ist Real Estate Asset Management mit einem Marathon vergleichbar: Erfolg hat, wer für die zu absolvierende Strecke, die auch über steinige und unbekannte B- und C-Standort-Abschnitte führen kann, über die beste Strategie, die beste Vorbereitung und die beste Mannschaft verfügt.

 


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Im Mittelpunkt stehen dabei die Orientierung im weltweiten Kapitalmarkt-Kontext und eine sinnvolle Aufstellung der Leistungsfunktionen, die bis in die operative Ebene hinein erfolgsrelevant sind.


Autor: Hieronymus Hager, Geschäftsführer der Jones Lang LaSalle Asset Management GmbH E-Mail

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