Wo der Rubel rollt: Blühende Geschäfte mit dem ruhenden Verkehr

INSIGHT im Gespräch mit Thomas Veith, Geschäftsführer, Apcoa Autoparking GmbH

Die Financial Times Deutschland spricht von einer Goldgrube: Parkhäuser in Großstädten versprechen Renditen, von denen Büro-Investoren träumen. Wie attraktiv das Parking-Geschäft in Deutschland ist, zeigt auch die jüngste Übernahme des Parkraumbewirtschafters Apcoa durch den französischen Finanzinvestor Eurazeo. Apcoa wiederum ist mit der Übernahme der europäischen CPS-Niederlassungen zum klar führenden Parkraumbewirtschafter Europas avanciert. Im Gespräch mit INSIGHT relativiert Thomas Veith, Geschäftsführer Apcoa Autoparking GmbH, die Euphorie der Printmedien und gibt Einblick in die Entwicklungen der Parking-Branche.

INSIGHT: Deutschlands Wirtschaft zieht an. Neue Mitarbeiter werden eingestellt und jetzt sind nicht nur neue Büroflächen, sondern auch Parkplätze gefragt. Wer profitiert von diesen Entwicklungen in der Parking-Branche?

THOMAS VEITH:
In der Tat ist es auch für uns sehr erfreulich, dass die Wirtschaft anzieht. Der Aufwärtstrend zeigt sich in unserer Branche in erster Linie an den Flughafenstandorten, die sich proportional zu den Passagierzahlen positiv entwickeln. An den meisten innerstädtischen Standorten wie etwa den Parkierungsanlagen der City- oder Shoppingcenter hat leider in den ersten sechs Monaten des Jahres die Mehrwertsteuererhöhung genauso wie bei der Umsatzentwicklung im Einzelhandel deutlich negative Spuren hinterlassen. Nachdem sich aber im Juni und vor allem im Juli eine Trendwende abgezeichnet hat, gehen wir von einer positiven Entwicklung in der zweiten Jahreshälfte aus. Grundsätzlich stellt unsere Branche fest, dass durch immer neue Einkaufszentren mit modernen Parkhäusern der „Kuchen“ insgesamt nicht größer wird: In Zahlen ausgedrückt bedeutet dies, dass sich die Pkw-Frequenzen zu den attraktiven Handelsimmobilien hin verlagern und die bis dato etablierten Parkingstandorte oft verlieren. Das gesamte Parkraumangebot wird also erweitert, aber es gibt nicht mehr Menschen mit Führerschein und Auto, die dann auch parken. Insgesamt gehen wir von einer zunehmenden Polarisierung der Parkierungsstandorte aus. Dabei gewinnen die sehr guten Lagen in den attraktiven Städten, während die schlechteren Lagen deutliche Einbußen hinnehmen müssen.

INSIGHT: Bisher gibt es nur einen einzigen Fonds für Parkhäuser, in den der Initiator Bouwfonds Objekte Ihrer Konkurrenz Vinci Park eingebracht hat. Wie groß ist das Interesse an Apcoa-Objekten?

THOMAS VEITH:
Jede Woche fragt mindestens ein Kaufinteressent bei uns an. Da Apcoa aber keine Objekte im Eigentum hält, können wir auch nichts verkaufen. Der von Ihnen angesprochene Parkhausfonds hat bisher nach unserer Kenntnis keine Objekte in Deutschland im Portfolio. Die Gründe hierfür liegen in der Struktur des deutschen Marktes: Anders als in vielen Großstädten Europas sind in Deutschland meist integrierte Parkierungsanlagen errichtet worden, bei denen ein baulicher oder funktionaler Zusammenhang zu anderen Nutzungen wie Einzelhandel, Büro o.ä. gegeben ist; ein Herauslösen des Parkings ist somit meist kaum möglich und nicht sinnvoll. Auf der anderen Seite ist der Markt in Deutschland sehr kleinteilig und speziell bei solitären Parkierungsanlagen, wie z.B. der Parkgarage unter einem öffentlichen Platz, auf investive Betreiber ausgerichtet. Die Folge: für institutionelle Anleger stehen so gut wie keine Objekte zur Disposition.

INSIGHT: Colliers International hat in einer Studie eindrucksvoll dargestellt, wie die Parkgebühren in London oder Sydney explodiert sind. Welche Bedeutung hat der deutsche Markt innerhalb Ihres immer stärker international ausgerichteten Portfolios?

THOMAS VEITH:
Die von Ihnen genannte Parkgebührenuntersuchung zeigt natürlich nur eine Seite der Medaille: Die großen und attraktiven Ballungsräume haben schließlich nicht nur beim Parken überdurchschnittliche Steigerungsraten gezeigt, sondern ebenfalls – mit entsprechendem Vorlauf – bei den Einzelhandels-, Büro- und Wohnungsmieten. Die andere Seite der Medaille: Die Parkgebührenstrukturen in vielen kleineren Städten wurden seit Jahren kaum verändert und werden auch zukünftig wenig Spielraum nach oben haben. Das dicht besiedelte Deutschland ist und bleibt bis auf weiteres das Flaggschiff der Apcoa- Gruppe. Die Strategie wird aber zukünftig zweigleisig sein: nachhaltiger Ausbau der Präsenz in von Apcoa bereits besetzten Märkten und konsequenter Aufbau von Strukturen in für uns neuen Märkten; zu letzteren zählen vor allem osteuropäische Länder, aber auch die Türkei bis hin zur arabischen Halbinsel.

INSIGHT: Apcoa vermarktet das Thema Werbung in Parkhäusern. Ihre Konkurrenz bietet Buggys und Regenschirme an. Flughafenparkhäuser punkten mit Autowäsche und Ölwechsel. Welche Services lohnen sich aus Sicht des Betreibers?

THOMAS VEITH:
Die Vermarktung von Werbeflächen ist bestimmt kein Alleinstellungsmerkmal von Apcoa, wohl aber unsere Konstanz und Konsequenz – diese Maßnahmen tragen über fünf Prozent zum Ergebnis in Deutschland bei. Mit allem Respekt bewundern wir dann andere Marktteilnehmer mit deren konsequenter Vermarktung der Buggy- und Regenschirmservices. Allerdings haben unsere Erfahrungen gezeigt, dass damit kaum ein Ergebnisbeitrag erzielt werden kann. Mittel- und langfristig ist wohl ein Imageeffekt und somit eine Kundenbindung zu vermuten – aber letztlich bleibt Parken Mittel zum Zweck und eben kein Selbstzweck. An Business-Standorten wie Flughäfen oder Hotels dagegen haben wir uns mit aufpreispflichtigen Dienstleistungen weitere Einnahmequellen erschlossen: Im vierten Betriebsjahr ist unser Valet-Parking-Service am Flughafen Düsseldorf nun profitabel. Anfangs hatten wir durchschnittlich fünf Kunden, die ihr Fahrzeug direkt vor dem Terminal bei uns abgegeben haben – heute sind es bis zu 150 am Tag!

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