Handel und Wandel: Mehr Einzelhandelsfläche bei sinkender Flächenproduktivität

Dr. Günter Vornholz, Immobilienmarktanalyst der NORD/LB

Fortschritt bedeutet Veränderung, bringt aber nicht zwangsläufig Wachstum. Um Veränderungen tatsächlich gewachsen zu sein und daraus Wachstum zu generieren, muss man wissen, wohin die Reise geht. Die Nord/LB Norddeutsche Landesbank wollte es ganz genau wissen: In Kooperation mit der BulwienGesa AG hat das Immobilien Banking – Immobilien Research der Nord/LB in einer Studie analysiert, welche Auswirkungen für die Einzelhandelsimmobilien angesichts der gesellschaftlichen Veränderungen zu erwarten sind. Dr. Günter Vornholz, Immobilienmarktanalyst der Nord/LB, fasst für INSIGHT-Leser die aktuelle Studie zusammen und erläutert, wie sich der demografische Wandel auf den Einzelhandel auswirkt, wie sich die Anforderungen an Standorte und Angebotsformen verändern und welche Kräfte künftig auf den Markt wirken.

Die Nord/LB geht davon aus, dass in den kommenden Jahren weitreichende Veränderungen auf den deutschen Einzelhandel zukommen. Sie erwartet für den Einzelhandel und damit auch für die entsprechenden Immobilien große Herausforderungen vor allem in drei Bereichen. An erster Stelle zu nennen:

Der demografische Wandel
Kurz- bis mittelfristig sieht sich der Einzelhandel einer schrumpfenden und gleichzeitig alternden Bevölkerung in Deutschland gegenüber. Dies hat zum einen direkte negative Auswirkungen auf den Umsatz, wenn nicht die sinkende Bevölkerungszahl durch steigenden Konsum kompensiert werden kann. Zum anderen ändert sich, wenn auch nur gering, die Nachfragestruktur, da die alternde Bevölkerung ein anderes Konsumverhalten aufweist. Besonders stark werden sich aber schon mittelfristig die regionalen Effekte der Bevölkerungsentwicklung zeigen. In einer Modellrechnung analysiert die Studie, welche Effekte sich mittelfristig hypothetisch auf die bestehenden Einzelhandelsflächen in den Kreisen ergeben werden. Dazu werden eine angepasste regionale Bevölkerungsprognose und die einzelhandelsrelevante Kaufkraft berücksichtigt. Neben Berlin weisen demnach vor allem Kreise im Ruhrgebiet „überflüssige“ Einzelhandelsfläche auf. Dagegen wird vor allem in Hamburg, München und in Kreisen im Rheinland noch Einzelhandelsfläche „benötigt“.

Eine weitere große Herausforderung für den Einzelhandel nach Einschätzung der NORD/LB:

Die Suche nach dem optimalen Standort und der besten Angebotsform
Die Wahl des richtigen Standortes entscheidet mit über den Erfolg einer Einzelhandelsimmobilie, wobei sich die Einschätzung über den besten Standort im Laufe der Zeit immer wieder wandelt. Dies gilt entsprechend für die Angebotsform, allerdings ist hier eher von einem längerfristigen Trend zu sprechen. Die Shoppingcenter und die Discountmärkte haben zu Lasten der traditionellen Handelsformen Facheinzelhandel und Warenhaus ihren Marktanteil in der Vergangenheit ausbauen können.

Ob in den einzelnen Kreisen die optimalen Standorte und Angebotsformen vorhanden sind, zeigt sich in deren Attraktivität als Einzelhandelsstandorte. Als Indikator für die Attraktivität kann die Zentralitätskennziffer verwendet werden, die sich in dem Verhältnis von Umsatz zu vorhandener Kaufkraft in einer Region ausdrückt. Es zeigt sich, dass die Kreise mit der sowohl höchsten als auch niedrigsten Zentralitätskennziffer in Westdeutschland liegen. Die höchste Attraktivität weisen dabei die Städte auf, während die Landkreise die niedrigste haben. Weiterhin zeigt die Studie mit Hilfe des Indikators „Entwicklung der Zentralitätskennziffer“ auf, in welchen Kreisen sich die Attraktivität am stärksten verbessert bzw. verschlechtert hat. Auch hier sind sowohl Kreise aus West- als auch Ostdeutschland bei den Gewinnern und Verlierern.

Aus Sicht der Nord/LB die dritte Herausforderung für den Einzelhandel:

Divergierende Marktkräfte
Die Nachfrage hat sich in den vergangenen Jahren nur schwach entwickelt, aber durchaus regional sehr unterschiedlich. So ist in mehreren „Gewinner“-Kreisen sowohl in West- als auch in Ostdeutschland die einzelhandelsrelevante Kaufkraft um mehr als 20 Prozent angestiegen. Die „Verlierer“-Kreise mit den geringsten Anstiegen liegen überraschenderweise alle in Westdeutschland. Das Angebot an Einzelhandelsfläche ist hingegen in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, so dass der Umsatz pro Fläche (Flächenproduktivität) gesunken ist. Es ist mit einer, wenn auch abgeschwächten Fortsetzung dieses Trends zu rechnen.

Die Studie der NORD/LB „Herausforderungen für Einzelhandelsimmobilien“ kann unter guenter.vornholz@nordlb.de bestellt werden.

Mehr zum Thema Einzelhandel bieten die Handels-Dialoge Baden-Württemberg und Hessen und Anfang 2008 der Handels-Dialog Bayern:

Handels-Dialog Baden-Württemberg
Hoch im Süden: Starker Handel - starke Städte?
Stuttgart, 13. September 2007
Programm (PDF)

Handels-Dialog
Handel in Hessen: Städte und Konzepte im Wettbewerb um den Kunden
Frankfurt am Main, 20. November 2007
Programm (PDF)

Vorschau 2008:
Handels-Dialog Bayern
München, 22. Januar 2008
Programm anfordern