Diplomarbeit untersucht Erfolge und Niederlagen innerstädtischer Centeransiedlungen

Shopping-Center sind seit Ende der 1950er Jahre in der Immobilienwirtschaft auf Erfolgskurs. Obwohl sie die Einzelhandelslandschaft und den urbanen Raum entscheidend geprägt haben, überwiegen heute in deutschen Innenstädten immer noch die Geschäftshäuser entlang der Fußgängerzone. Aber inzwischen sind die Center auch in den Innenstädten auf dem Vormarsch – jedoch mit wechselndem Erfolg.

Michael von Treskow geht in seiner Diplomarbeit an der Christian-Albrechts-Universität Kiel der Frage nach den Erfolgsfaktoren innerstädtischer Centeransiedlung auf den Grund.

Hier ein Abstract:
Kommt mit dem Center der Leerstand?
Eine differenzierte Antwort auf diese Frage versucht die Diplomarbeit „Veränderungen von Lagequalitäten durch innerstädtische Shopping-Center – Chancen und Risiken für Immobilienwirtschaft und Innenstadtentwicklung“ unter besonderer Berücksichtigung immobilienwirtschaftlicher Aspekte zu geben.

Shopping-Center sind seit Ende der 50er Jahre ein spezielles immobilienwirtschaftliches Produkt auf ungebrochenem Erfolgskurs und haben sowohl die Einzelhandelslandschaft als auch den urbanen Raum entscheidend geprägt. Während wissenschaftliche Arbeiten und Gutachter – meist mit Hilfe von Umsatzumverteilungsprognosen – die Veränderungen auf der Mesoebene im Blick hatten, gab es bisher kaum Arbeiten, die sich einer ex post Analyse der jüngeren innerstädtischen Shopping-Center auf der Mikroebene widmeten.

Einleitend beleuchtet die Untersuchung eine ganze Reihe von Aspekten des Spannungs-dreiecks Stadtentwicklung, Einzelhandel und Immobilienwirtschaft.
So wurde die Funktion und der Stellenwert des Handels im Städtebau, welcher in der langjährigen städtebaulichen Leitvorstellung, der Charta von Athen, fast gänzlich ver-nachlässigt wurde, betrachtet. Auch die übergeordnete Entwicklung im Einzelhandel auf Nachfrage- und Angebotsseite mit Erscheinungen wie hybriden Kunden oder Smart Shopper, aber auch der Betriebsformenwandel und die Konzentration im Einzelhandelssektor wurden beleuchtet und ebenfalls bei der Untersuchung berücksichtigt.
Neben der historischen Entwicklung der Shopping-Center wurden vor allem die Aspekte und Mechanismen des komplementären Einzelhandelsimmobilienmarktes dargelegt. Werden die Logiken des Einzelhandelsimmobilienmarktes ignoriert, greifen Erklärungsansätze für die sich abspielenden Veränderungen in den Einzelhandelslagen zu kurz.

Im Mittelpunkt stand jedoch die Betrachtung der Veränderungen der 1A, 1B und 2er Lagen in den norddeutschen Untersuchungsstädten Kiel mit dem Sophienhof, Hamburg-Altona mit dem Mercado, Wilhelmshaven mit der Nordseepassage sowie Wolfsburg mit der City-Galerie nach der Ansiedung der Shopping-Center in den Fußgängerzonen bzw. an deren Rand. Vier Standorte wurden untersucht, da sich eine singuläre Standortbetrachtung, auf Grund von lokalen Eigenheiten und in Folge dessen verzerrten Ergebnissen und verkürzten Aussagen, eigentlich verbietet.

Als Hauptindikator für die Überprüfung der Lagequalitätsveränderungen im Längsschnitt dienten die genau verorteten Bodenrichtwerte, die über die vergangenen Jahre recht gut verfügbar waren und in besonderer Weise schon viele immobilienwirtschaftliche Aspekte berücksichtigen. Nach deren Auswertung und Darstellung mittels eines GIS-Systems, wurden noch Lauflisten und Experteninterviews zur weiteren Informationsverdichtung herangezogen, um auch die qualitativen Aspekte und Erklärungsgründe genauer erfassen zu können.

In allen Untersuchungsstädten war eine Verlagerung der Hauptfrequenzlage (1A und Top 1A) zum Shopping-Center hin zu beobachten und eine Aufwertung der unmittelbar ans Center angrenzenden Lagen. In Wolfsburg und Wilhelmshaven konnten die 1A-Lagen ihre Lage und Ausdehnung weitgehend halten, in Kiel konnte sich die 1A-Lage ausdehnen, während die 1A-Lage in Hamburg-Altona schrumpfte. Bezüglich entfernter Lagen (1B und 2er) und deren Lageausdehnung waren die Ergebnisse recht unterschiedlich. In allen Orten schrumpften die 2er-Lagen, wobei dieses wohl auch auf die übergeordnete Einzelhandelsentwicklung zurückzuführen ist.

Für die Ausdehnung der mit den 1A-Lagen Richtung Center verschobenen 1B–Lagen war maßgeblich, wie stark der meist inhabergeführte Handel in den 1B-Lagen ursprünglich war und ob die Qualität der neuen Ladenlokale den Anforderungen des Handels entsprach.
Entscheidend für die Ausformung und Ausdehnung der 1A-Lage ist jedoch wie sich der Einzelhandel aufstellt, insbesondere die Einzelhandelsimmobilien nach der Centeransiedlung. Optimalerweise sollten diese einen Gegenpol zum Center ausformen.

In Kiel hat sich in der 1A-Lage an der entgegengesetzten Seite zum Center in der Fußgängerzone ein Gegenpol entwickeln können, da mehrere Immobilien nach Renovierungs- oder Redevelopment-Maßnahmen in der Lage waren, zeitgemäße Einzelhandelsflächen für einen zugstarken, filialisierten Einzelhandel zu bieten. Auch die Ladenlokale zwischen den Polen boten Raum für interessante Geschäfte, sodass sich durch den stabilen Kundenlauf dazwischen die 1A-Lage ausdehnen konnte. Ganz anders verlief die Entwicklung in Hamburg-Altona wo sich das entgegengesetzte Ende der Fußgängerzone zum Center auf Grund der Objektstruktur nie zu einem Gegenpol mit interessanten Geschäften entwickeln konnte. Daher verschob und verkleinerte sich die 1A-Lage Richtung Center.

Allzu oft sind es gerade Defizite bei der Objektbeschaffenheit und -struktur (z.B. Raumtiefen, Schaufensterfront, Flächenzuschnitt und -größe), die eine Einzelhandelsimmobilie trotz interessanter Lage für die Entscheider in den Expansionsabteilungen eines möglichen Magneteinzelhandels unattraktiv erscheinen lassen. Viele Eigentümer der Einzelhandelsimmobilien in den Einkaufsbereichen der Mittelstädte verhalten sich wie Bestandshalter, wobei die Konkurrenz des Centers gerade ein Verhalten als Bestandsentwickler erfordern würde. Dass das Produkt Einzelhandelsimmobilie in den Fußgängerzonen im Vergleich zum aktiv gemanagten, immobilienwirtschaftlichen Produkt Shopping-Center allzu oft absolut mangelhaft ist, steht einer Annahme durch Einzelhandelsbetriebe, und damit auch durch Kunden, meist entgegen und wertet gewachsene Einkaufsbereiche ab.

Genauso entscheidend bei der Ansiedlung eines neuen Shopping-Centers ist jedoch auch der Standort. Bei der Standortwahl für ein Shopping-Center zeigte die Untersuchung, dass eine Entfernung von rund 200 Metern vom Zentrum des bisherigen Haupteinkaufsbereichs relativ geringe Auswirkungen haben kann, vorausgesetzt, die Immobilien im Bestand können sich zu dem beschriebenen Gegenpol zum Center entwickeln. Das heißt, dass ein Shopping-Center am besten direkt an die bisherige 1a-Lage angrenzen sollte. Zudem sind eine gute Sichtanbindung und eine barrierefreie Anbindung unbedingte Voraussetzung dafür, dass das Center und ein eventuell im Bestand noch weiter zu entwickelnder kräftiger Gegenpol in der Geschäftsstraße durch eine fußläufige Verbindung von einander profitieren können.

Die Form von Shopping-Centern ist oft die einer introvertierten Mall mit monolitischem Baukörper. Im Interesse der Verbindung von Innenstadt und Center sollte das Shopping-Center sich soweit wie möglich zur Innenstadt öffnen. Um dem Baukörper eines Shopping-Centers eine höhere Drittverwendungsfähigkeit zu geben und dem Center mehr europäisches, urbanes Ambiente auch in der Form zu ermöglichen, sollten Kommunen und Investoren an neuen Konzepten interessiert sein, die eine größere Körnigkeit des Centerbaukörpers vorsehen, um so eine positive Entwicklung zu fördern.

Was muss getan werden, um das Produkt Einzelhandelsimmobilie in den Fußgängerzonen dem immobilienwirtschaftlichen Produkt Shopping-Center anzunähern?

Der Handels-Dialog Nordrhein-Westfalen von Bernd Heuer Dialog am 22. November 2006 in Köln beschäftigt sich u.a. mit der (Un)-verträglichkeit von Shopping-Centern in der Innenstadt. Anhand von ausgewählten Beispielen diskutieren Experten des Handels und der Immobilienwirtschaft die Entwicklungen im Einzelhandel in Nordrhein-Westfalen: Programm-Download (PDF)