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Wissen, wer wo wohnt – Das Analyseinstrument WohnWissen

Der Wohnungsmarkt hat sich stark verändert, die Nachfrager sind wichtiger denn je. Mehr über ihre Lebensstile zu wissen, was sie wollen, wo sie wohnen und welche Angebote für sie attraktiv sind, ist heute überlebenswichtig.

Wohnungsbestände nachfrageorientiert zu steuern, Bauprojekte zielgruppengerecht zu planen und Stadtentwicklung effktiv zu gestalten ist der Anspruch des Anlyseinstruments WohnWissen, das vom Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung (vhw), Sinus Sociovision und microm angeboten wird. Thomas Perry von der Sinus Sociovision GmbH beschreibt, wie mit diesem Instrument präzise Marktanalysen für die Wohnungswirtschaft erstellt werden.

Die Spatzen pfeifen es von den Dächern: Die Nachfrageseite wird immer wichtiger, weshalb ökonomische Daten zu Regionen und grobe Daten zur Soziodemografie ihrer Bewohner nicht mehr ausreichen. Man muss die Kunden in ihren Lebensstilen und Präferenzmustern verstehen, um am Markt erfolgreiche Angebote entwickeln und managen zu können.

Mit „WohnWissen“ schließen Sinus, Heidelberg, der vhw – Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung, Berlin, sowie microm, Neuss, diese Lücke. Kleinräumige Informationen über Nutzer und ihre Lebensstile werden dort mit Markt- und Unternehmensdaten sowie kontinuierlicher Primärforschung über Nachfrager im Wohnungsmarkt verbunden.

  • Sinus-Milieus® erklären, warum Haushalte mit ähnlichen oder gleichen soziodemografischen Ausprägungen unterschiedliche Wohnnachfragemuster zeigen.
  • Um lokal Nachfrage- und Angebotsstrukturen zu erfassen, greifen wir auf die groß- und kleinräumige amtliche Statistik und verfügbare Sekundärinformationsquellen zurück, um zum Beispiel die Marktposition eines Bestandes (Preis, Wohnflächenangebot, Qualitätsmerkmale) zu bewerten.
  • Flächendeckende, bis auf Haus- oder Straßenebene vorliegende mikrogeografische Daten liefern vielfältige Informationen, etwa zur Milieuzugehörigkeit, zur Kaufkraft oder zur Fluktuation. Sie können mit unternehmerischen Bestandsdaten verknüpft werden, um Bestandssegmente trennscharf abzugrenzen und zu analysieren.
  • Wohnungsmarktspezifisches Wissen über die Sinus-Milieus® wird in regelmäßigen Studien ermittelt.
  • Optional können fundierte Prognosen über die Zusammensetzung der Bewohnerschaft von Städten und Regionen bis 2020 erstellt werden.


Ein Beispiel:

Aus einem aufgewerteten innenstadtnahen Viertel einer Großstadt ziehen deutlich mehr Angehörige der Sinus-Leitmilieus (Etablierte, Postmaterielle und Moderne Performer) in andere Städte fort, als von dort zuziehen. Die Analyse zeigt, dass die Qualität des Angebotes zwar durchaus den Bedürfnisschwerpunkten dieser Milieus entspricht, für den entsprechenden Bedarf jedoch ein zu geringes Angebot an Eigentumswohnungen bereit steht, und dieses zudem preislich nicht konkurrenzfähig zu Angeboten in ähnlichen Vierteln benachbarter Städte ist. Durch einen Abbau dieses Defizits könnte die Bindung dieser Milieus an das Viertel deutlich gestärkt und latente Nachfragepotenziale realisiert werden.

Beispiele für Analyseelemente:

  • Segmentierung des Bestandes nach räumlichen oder qualitativen Gesichtspunkten
  • Vergleichende Sozialraumanalyse der Bestandsgebiete
  • Vergleichende Bewertung der preislichen, räumlichen und qualitativen Marktposition des Angebotes
  • Beschreibung und Bewertung der Mieterschaft nach Milieustruktur, Kaufkraft, Alters- und Haushaltsstruktur und weiteren Merkmalen
  • Erarbeitung einer Umsetzungsstrategie: Entwicklung von Angeboten, Maßnahmenpaketen und Marketingstrategien auf der Grundlage der qualitativen Analyse

Im Rahmen von Beratungsprojekten werden die Bausteine zusammengeführt und entsprechend der Fragestellungen des Kunden ausgewertet und Schlüsse und Empfehlungen abgeleitet. WohnWissen wurde in den letzten Jahren für die unterschiedlichsten Aufgaben bei Unternehmen und Institutionen eingesetzt.


Typische Einsatzzwecke sind z.B.:

  • Portfoliosteuerung unter Berücksichtigung der qualitativen Nachfrage
  • Potenzialanalysen für Neubauprojekte
  • Evaluation von Chancen und Risiken der Mieterprivatisierung
  • Vertrieb und Marketing von Wohnimmobilien
  • Analyse der Veränderungen der Bewohnerschaft von Beständen


Effizientes Instrument für Portfoiliosteuerung und Stadtentwicklung

Sowohl für die Immobilienwirtschaft als auch für die Stadtentwicklung eröffnet Wohnwissen eine neue Dimension der planungsunterstützenden Analyse von Märkten und Nachfragern. So läßt sich ableiten, wohin sich der Wohnungsbedarf entwickelt, ob und welche Wohnungsbestände sich privatisieren lassen und welche Vermarktungsstrategien dafür eingesetzt werden müssen. Die Bewertung von Chancen und Risiken von Aufwertungsmaßnahmen und Investitionsentscheidungen macht WohnWissen zu einem effizienten Instrument für das Portfolio-Management. Stadtplaner erhalten eine neue Datenbreite und Datenqualität, wenn es darum geht eine am Nachfrager orientierte Entwicklungsplanung aufzustellen.


Kontakt: Thomas Perry, Sinus GmbH, Heidelberg
Tel.: 06221-808946, Mail: thomas.perry@sociovision.de

 


Autor: Thomas Perry, Sinus GmbH, Heidelberg E-Mail

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