Der Asset-Manager als Co-Investor – ein Geschäftsmodell mit Zukunft?

Alignment of interest – die motivatorische Einbindung von Asset Management-Dienstleistern ist in angloamerikanischen Märkten schon weit verbreitet und ein gefragtes Geschäftsmodell. In Deutschland sind wir noch nicht so weit. Der Asset Manager als Bindeglied zwischen Investor und Verwalter gewinnt zwar immer mehr an Bedeutung, zukünftig hat diese Rolle noch erhebliches Potenzial. Auf dem Fach-Dialog „Hier spricht der Preis – Erfolgsfaktor Asset Management für Handelsimmobilien“ am 22. April 2008 in Düsseldorf erläuterte Christoph B. Weber MRICS, Euro Asset Management GmbH, die Vorteile eines „Co-Investments“. Für INSIGHT-Leser fasst er nun noch einmal zusammen.

Rückgang des Transaktionsvolumens

Das Investitionsvolumen für Immobilien erreichte im Jahr 2007 ein Rekordniveau von über 60 Mrd. Euro. Die Prognosen für das laufende Jahr 2008 beschreiben deutlich rückläufige Entwicklungen: Im Hinblick auf die Turbulenzen auf den internationalen Kapitalmärkten sprechen Experten von einem Rückgang des Transaktionsvolumens von 20 bis 30 %. Die starke Präsenz von ausländischen Investoren, die im vergangenen Jahr den deutschen Immobilienmarkt dominierten, bleibt auch 2008 mit einem prognostizierten Anteil von über 60 % weiterhin bestehen. Dabei werden mittel- und langfristig orientierte Investoren die opportunistisch und kurzfristig orientierten Anleger ersetzen.

Erfolgsfaktor Asset Management

Asset Management ist daher aktueller denn je. Dem Asset Manager kommt die wichtige – wenn nicht gar die wichtigste – Rolle zu, als Bindeglied und strategische Schnittstelle zwischen dem Investor und Verwalter zu fungieren. Er entwickelt, steuert und realisiert die Businesspläne die den Anlageerfolg darstellen. Vor allem bei hochpreisig erworbenen Immobilien ist weiteres Wertsteigerungspotenzial zumeist nur durch ein professionelles Asset Management zu heben.

Ausländische Investoren verfügen bei Ihrem Markteintritt häufig nicht über eine eigene lokale Management-Plattform zur Betreuung der übernommenen Bestände. Experten erwarten daher eine steigende Nachfrage nach externen Managementleistungen. Wichtig werden in erster Linie strategische und operative Basisleistungen im Asset und Property Management, die ausgeschrieben und über Benchmarks verglichen werden können.

„Hier spricht der Preis" – eine leistungs- und risikoorientierte Vergütungsstruktur

Die Vergütungsstruktur im Asset Management setzt sich aus den laufenden Management Fees sowie einmaligen und fallbezogenen Fees (Akquisition, Due Diligence, Letting, Disposition und Value Add) zusammen. Dabei bezieht sich die Vergütung zumeist auf den Mietertrag der jeweiligen Objekte und beteiligt somit den Dienstleister am Erfolg. Und die Risikobeteiligung des Dienstleisters? Fehlanzeige. Immer öfter wird daher eine finanzielle Beteiligung des Asset Managers als verstärkte motivatorische Einbindung (alignment of interest) gefordert, welche in den angloamerikanischen Märkten zumeist Voraussetzung für eine Beauftragung ist.

Co-Investment als Geschäftsmodell der Zukunft

Co-Investments werden im Regelfall durch die Beteiligung des Asset Managements an einer Investition mit einem Minderheitsanteil von 5 bis 10% des Eigenkapitals realisiert. Wichtigste Intention: Die wirtschaftlichen Interessen des Investors und des Asset Managers laufen synchron und zielen in dieselbe Richtung. Da das System des Co-Investments für Dienstleister in Deutschland noch nicht etabliert ist, sind typische Vertragsmodelle zurzeit noch nicht erkennbar. Natürlich erfordert diese spezielle Form der Zusammenarbeit die Bonität des Co-Investors. Ohne verfügbares Eigenkapital - keine Beteiligung. Bundesweite Präsenz, ein erfolgreicher Business Track sowie ein kapitalmarktorientiertes Reporting sind weitere wesentliche Anforderungen an den Dienstleister.

Vorteile für beide Seiten

Welche Vorteile ergeben sich durch das Modell des Co-Investments für den Investor? Die direkte Einbindung des Asset Managers über das Co-Investment führt insgesamt zu einer deutlichen Risikodiversifizierung bei der Umsetzung der Anlageziele. Außerdem kann der Investor die Ressourcen für den Aufbau und das Vorhalten einer eigenen lokalen Management-Plattform erheblich reduzieren.

Und wie sieht es für den Asset Manager-Dienstleister aus? Die Rolle des Asset Managers als Co-Investor hat nicht nur Vorteile, man könnte von einem Chancen-Risiko-Mix sprechen. Bietet ein Dienstleister die Möglichkeit des Co-Investments an, verbessert dies eindeutig seine Wettbewerbsposition. Denn gerade internationale Investoren wollen die Chance zur Risikodiversifizierung zunehmend nutzen. Zudem schafft ein Co-Investment zusätzliches Ertragspotenzial, da der Dienstleister am Gesamtergebnis (laufend und einmalig/ fallbezogen) der Investition beteiligt ist.

Allerdings stellt ein Co-Investment für den Asset Management-Anbieter eine u.U. nicht unerhebliche Kapitalbindung dar. Das zu erwartende Ertragspotenzial ist vom Erfolg abhängig, welcher von den Marktgegebenheiten und insbesondere von der Qualität der eigenen Leistung bestimmt wird. So kann zum Beispiel der Abverkauf zu geringeren Verkaufserlösen als erwartet führen oder es kommt zur Beteiligung an einem überteuerten Portfolio. Damit sind jeweils direkte negative Ergebnisauswirkungen aus der Beteiligung des Asset Managements verbunden. Um diese Risiken schon im Vorhinein so gering wie möglich zu halten, sollte ein Co-Investment nur mit einem Partner eingegangen werden, der eine entsprechende Partnerqualität aufweist.

In Deutschland konnte sich das Modell des Co-Investments für Dienstleistungen bis heute noch nicht in der Breite etablieren. Es ist aber davon auszugehen, dass das Modell in nächster Zukunft im Markt eine immer größere Rolle spielen wird. Leistungsfähige und kapitalstarke Asset Management-Anbieter werden sich dabei zunehmend durchsetzen – insoweit ist der Asset Manager als Co-Investor ein Geschäftsmodell mit Zukunft.

Christoph B. Weber MRICS präsentierte das Geschäftsmodell des Co-Investments beim Fach-Dialog "Hier spricht der Preis“ – Erfolgsfaktor Asset Management für Handelsimmobilien, der am 22. April 2008 in Düsseldorf statt fand. Mehr Information zu weiteren Themen und Referenten der Veranstaltung finden sie hier.

Kontakt:
Christoph B. Weber MRICS
Head of Asset Management

Euro Asset Management GmbH
Olof-Palme-Straße 17
60439 Frankfurt

Telefon: +49 (0) 69 45 00 10 -740
E-Mail: christoph.weber@euroassetmanagement.de