Vergegenwärtigt man sich, dass neue Gebäude durchschnittlich ein Drittel der Energie von Altbauten benötigen, verdeutlicht dies schnell das Potenzial für den Klimaschutz. Wie die Unternehmensberatung McKinsey berechnete, können durch die Umsetzung wirtschaftlicher Maßnahmen 46,5 Megatonnen Kohlendioxid pro Jahr eingespart werden und würde dadurch den Ausstoß um insgesamt 3,8 Prozent senken!

Aber dies ist nur die halbe Wahrheit: Tatsächlich stehen dem Klimaschutz im Immobiliensektor – insbesondere in der Wohnungswirtschaft – zahlreiche Hindernisse im Weg. Energetische Sanierungen lassen sich nämlich nur dann wirtschaftlich umsetzen, wenn sie mit anderen Sanierungsarbeiten, wie etwa der Instandsetzung der Außenfassade oder der Sanierung der sanitären Anlagen, kombiniert werden. Und da der Sanierungszyklus im Wohnungsbereich dreißig bis vierzig Jahre betragen kann, dauert es entsprechend lange, bis die Maßnahmen tatsächlich umgesetzt werden. Darüber hinaus bedeutet Wirtschaftlichkeit, dass die Einsparungen bei den Energiekosten langfristig die Investitionskosten übertreffen. In den ersten Jahren steht jedoch eine höhere Belastung für die Nutzer an. Gerade diese Situation stellt die Wohnungsunternehmen vor große Probleme. Wie Berechnungen des IW Köln zeigen, steigt in den meisten Fällen die Jahreswarmmiete nach energetischen Sanierungen. Erst wenn die Energiekosten um weitere vierzig bis fünfzig Prozent steigen, dürften sich die energetischen Sanierungen auch unmittelbar in einer geringeren Jahreswarmmiete niederschlagen. Insbesondere in Regionen mit hohem Leerstand, wie etwa Ostdeutschland oder dem Ruhrgebiet, ist dies problematisch, denn dort müssen die Wohnungsgesellschaften davon ausgehen, dass sie ihre preissensitiven Mieter mit höheren Jahreswarmmieten vertreiben.

Hinzu kommen Restriktionen aus dem Mietrecht. So darf die Kaltmiete nach der Modernisierung nur maximal zwanzig Prozent über der Vergleichsmiete liegen – auch wenn mitunter die Heizkosten deutlich gefallen sind. Einen besonderen Problembereich stellt auch das Wärmecontracting dar. Hierbei werden spezialisierte Dienstleister mit der Energieversorgung von größeren Gebäudeeinheiten beauftragt, wodurch nachweislich Energiekosten eingespart werden können. Nach mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofes dürfen die Kosten des Contractings jedoch nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn die Verträge entsprechende Klauseln enthalten. Damit können die hiermit erzielbaren Klimaschutzwirkungen faktisch nur bei Neuverträgen umgesetzt werden.

Anders gelagert ist der Fall bei Selbstnutzern und Kleinvermietern. Hier wird mehrheitlich weniger spitz gerechnet. Allerdings sind 50 Prozent der Eigentümer von Gebäuden von vor 1990, für die energetische Sanierungen relevant sind, älter als 60 Jahre. Für diese Gruppe lohnt sich die Sanierung kaum, da sie damit rechnen muss, die Vorteile aufgrund der langen Armotisationsdauer nicht mehr zu realisieren. Hinzu kommt, dass in vielen Regionen die Eigentümer aufgrund stagnierender oder fallender Immobilienpreise ohnehin nicht bereit sind in die Immobilien zu investieren.

Welche Herkulesaufgabe der Klimaschutz darstellt, verdeutlicht auch folgende Zahl: Um alle Wohngebäude von vor 1986 auf den als besonders wirtschaftlich identifizierten 7-Liter Standard (7 Liter Heizöl pro qm und Jahr) zu sanieren, müssten über 200 Milliarden Euro investiert werden. Nach bisherigen Planungen beteiligt sich der Bund an diesen Investitionen nur mit einem Anteil von 4 bis 4,5 Prozent.

Angesichts knapper öffentlicher Haushalte erscheint eine Aufstockung der Fördermittel wenig realistisch, so dass die allzu ehrgeizigen Klimaschutzziele wahrscheinlich überdacht werden müssen. Unterstützen kann die Bundesregierung den Klimaschutz jedoch auch mit nicht-monetären Mitteln. So wäre neben dem Abbau von regulatorischen Hemmnissen im Mietrecht vor allem die Schaffung von Rechtssicherheit hilfreich. Schließlich verunsichern die fortgesetzten Diskussionen um Nachrüstpflichten und Verschärfungen der Auflagen die Investoren, was im Zweifelsfall zu einer Verschiebung der Sanierungen führt.

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