Die nachhaltige Logistikhalle schlechthin. Wie sieht sie aus?

Grundsätzlich gibt es kein einheitliches Konzept für ein nachhaltiges Gebäude. Denn jeder Standort, jedes Umfeld ist anders. Aber trotzdem kann man durchaus nachhaltig planen, wenn man sich an ein paar grundlegende Dinge hält. Gordon Mauer von der URS Deutschland GmbH erläutert für INSIGHT-Leser das Konzept für eine nachhaltig gelungene Logistikimmobile. Tiefer gehende Informationen erhalten Sie auf dem kommenden 1. Deutschen Handelslogistik- und Logistimmobilienkongress 2010 am 14. und 15. September 2010 in Frankfurt.

In Zeiten ständig steigender Energiepreise, verstärkter Klimadebatten sowie verschärfter gesetzlicher Vorgaben hinsichtlich der Energieeinsparung spielt die Bedeutung der Nebenkosten einer Immobilie eine immer größere Rolle. Blieb die Kaltmiete wie zum Beispiel bei Logistikimmobilien die letzten Jahre relativ konstant, so stiegen die Nebenkosten um ca. 7% im Jahr. Dies macht mittel- bzw. langfristige Budgetplanungen bei Mietobjekten sehr schwierig.

Auch die Endlichkeit von fossilen Brennstoffen sollte aufgrund der Nutzungsdauer einer Logistikimmobilie von ca. 40 Jahren bereits bei der Planung  berücksichtigt werden. Gleichzeitig steht dabei die Berücksichtigung gesetzlicher Vorgaben (EnEV, EEwärmeG etc.) sowie privatwirtschaftlicher, ökologischer Vorgaben / Zertifizierungen im Fokus. Ökologische Zertifizierungen wie LEED, BREEAM oder DGNB spielen derzeit auf dem deutschen Markt eine große Rolle. Das LEED Rating System zum Beispiel nimmt Klassifizierungen von gewerblich genutzten Gebäuden nach einer Punktebewertung in die Stufen zertifiziert (certified), Silber (silver), Gold (gold) und Platin (platinum) vor.

Ziel solcher Zertifizierungen ist die gesamte Darstellung des Lebenszyklusses einer Immobilie wie Konzepterstellung, Planung, Ausführung und Nutzung sowie die Beeinflussbarkeit der Kosten und der Nachhaltigkeit in jeder Lebenszyklusphase.  Das Thema Nachhaltigkeit spielt dabei eine enorme Rolle und umfasst generell sämtliche vorab genannte Aspekte, wie gesetzliche, marktrelevante und ökologische Vorgaben.

Nachhaltigkeit betrifft alle Betrachtungsebenen, kann also lokal, regional, national oder global verwirklicht werden. Während aus ökologischer Perspektive zunehmend ein globaler Ansatz verfolgt wird, steht hinsichtlich der wirtschaftlichen und sozialen Nachhaltigkeit oft der nationale Blickwinkel im Vordergrund. Desgleichen wird für immer mehr Bereiche eine nachhaltige Entwicklung postuliert, sei es für den individuellen Lebensstil oder für ganze Sektoren wie Mobilität oder Energieversorgung.

Nachhaltigkeit von Logistikimmobilien
Diese Definition ist Grundlage für das von URS bearbeitete Konzept der nachhaltigen Logistikhalle. Dabei spielen zum Einen bauliche Maßnahmen eine Rolle, die auf den verschärften Anforderungen aus der EnEV 2009 resultieren, die im Oktober 2009 zur Anwendung gekommen ist. Zum Anderen werden erneuerbare Energien verwendet, die teilweise im EEWärmeG als auch in der EnEV 2009 verankert sind und sich außerdem in den ökologischen Zertifizierungen niederschlagen. Zuguterletzt wird es ein überarbeitetes Freiflächenkonzept geben, welches die Bewirtschaftung der Freiflächen und auch den Umgang mit Regenwasser einbezieht. Wenn man davon ausgeht, dass ca. 70 % des gesamten Energieverbrauches einer Logistikimmobilie bei der Erwärmung von Halle und Büro als auch für die Warmwasseraufbereitung benötigt wird, findet man hier am meisten Potenzial zur Verringerung des Energiebedarfes.

Welche baulichen Änderungen sind sinnvoll?
Die baulichen Verbesserungen basieren hauptsächlich auf einer Optimierung der Wärmedämmung, einer effizienteren Haustechnik und einer besseren Auslastung des Tageslichtes. Folgende Punkte wurden detailliert berücksichtigt:
•    Verkleinerung des Verhältnisses der Bauteilhüllflächen zu Nutzflächen (A/AN)
•    Reduzierung von Wärmebrücken in der Fassade durch optimale Materialien und Details
•    Verringerung des Wärmeverlustes über die Andockplätze
•    „auskragende Dämmung“ im Bodenbereich (keine Fußbodendämmung erforderlich)
•    Intelligente Lichtsteuerung (Bewegungsmelder)
•    Langlebige Leuchtmittel
•    Großflächige Lichtbänder in Dach und Fassade (Nutzung Tageslicht)
•    Nutzung heller Hallenböden (Reflexionsgrad ca. 0,4)

Das autarke Wärmekonzept
Für die Wärmegewinnung werden Solarthermieanlagen auf dem Dach oder in der versiegelten Freifläche installiert. Diese heizen ein Wärmeträgermedium auf, welches im Frühjahr sowie im Herbst direkt das Gebäudeinnere mit Wärme versorgt. Im Sommer, also bei Wärmeüberschuss, wird die produzierte Wärme in einem Speicher eingespeist. Dieser Speicher liefert die für die Wintertage notwendige Wärme. Dabei wird das gesamte Gebäude mit einer Fußbodenheizung versehen. Der Vorteil einer solchen Heizung ist, dass nur die unteren Bereiche der Halle beheizt werden und nicht, wie bei herkömmlichen Deckenstrahlern gegeben, das gesamte innere Raumvolumen. Die Anzahl und Dimensionierung des Wärmespeichers ist abhängig von der Anforderung der Beheizung der Lagerhalle.

Der Speicher wird erwärmt, dabei wird das Wärmeträgermedium abgekühlt und fließt im Rücklauf durch die Fußbodenheizung (in der Halle und / oder im Büro). Dabei kann eine automatische Kühlung der Räume erfolgen. An der Solarthermieanlage wird das Wärmeträgermedium wieder erwärmt, womit der Kreislauf geschlossen wäre.

Im Winter wird über eine Wärmepumpe die Wärme aus dem Wassertank in die Fußbodenheizung des Gebäudes gepumpt. Dabei wird das Gebäude auf die notwendige Temperatur beheizt.

Um überflüssige bzw. anfänglich nicht benötigte Investitionen zu verringern, wird erst nur ein Haupttank eingeplant und dimensioniert, der die Beheizung und Warmwasseraufbereitung des Büros bedient. Ist es seitens des Eigentümers oder des Nutzers gewünscht, auch die Halle zu beheizen, so werden je nach Anforderung in der Hoffläche an der Hallenaußenwand weitere Wärmespeicher eingebaut, die die einzelnen Hallenabschnitte mit Wärme versorgen.

Diese Art der Beheizung bzw. Wärmegewinnung ermöglicht bei der optimalen Lage und damit einer hohen Sonneneinstrahlung eine komplett autarke Beheizung ohne zusätzliche Verbrennung fossiler Energieträger. Damit geht einher eine Reduzierung von klimaschädlichem CO2 von etwa 500 to pro Jahr und Immobilie.

Das günstige Stromkonzept
Auf dem Dach der Logistikhalle werden Fotovoltaik-Module installiert, die Strom erzeugen. Außerdem sind auf dem Dach vertikale Windräder, die, im Vergleich mit horizontalen Windrädern, geräuschärmer, genehmigungsfrei, kleiner und auch wirtschaftlicher sind und die Stromproduktion auch bei diffusen Lichtverhältnissen gewährleisten können. Der so gewonnene Strom wird in das öffentliche Netz eingespeist. Durch die Förderungen des Erneuerbare Energien Gesetzes (EEG) sind so zusätzliche Einnahmen zu generieren. Der für das Gebäude notwendige Strom wird aus dem öffentlichen Stromnetz eingekauft. Dieser wird für den Strombedarf der Halle als auch für die Wärmepumpe zur Wärmeverteilung verwendet.

Der eingespeiste Strom ist für 20 Jahre vertraglich fest zugesichert, der aus dem öffentlichen Netz eingekaufte Strom jedoch unterliegt den marktüblichen Schwankungen und ist demnach auch nicht vor Preissteigerungen geschützt. Daher ist der Stromverkauf nur so lange als Renditevariante zu sehen, wie die Differenz zwischen verkauftem und eingekauftem Strom hoch genug ist. Wird der eingekaufte Strom zu teuer (in ca. 5 Jahren werden sich beide Stromkosten in etwa angeglichen haben), besteht die Möglichkeit, über dann verfügbare ökologische Stromspeicher den regenerierbar hergestellten Strom im eigenen Gebäude zu verwenden. Bis dahin hat sich die Fotovoltaik-Anlage über die Stromeinspeisung teilweise amortisiert, so dass dann der Stromverbrauch im Gebäude zu sehr günstigen Konditionen gesichert ist.

Die deutlichen Kostenvorteile
Kein Konzept lässt sich unter heutigen Verhältnissen vermarkten, wenn es keinen wirtschaftlichen Anreiz bieten würde. So ist die vorab beschriebene Halle zwar um
ca. 70 % teurer als eine derzeit zu realisierende Anlage ohne nachhaltige Aspekte, jedoch birgt sie deutliche Kostenvorteile:
•    Es fallen keine Nebenkosten hinsichtlich Beheizung an (langfristige Planbarkeit!)
•    CO2-Emmission in der Bewirtschaftung ist stark reduziert
•    Die Hallenmiete kann als Brutto-Warmmiete vermarktet werden
•    Die Zertifizierung nach LEED / BREEAM / DGNB ist relativ einfach zu erreichen
•    Sehr gute Reputation
•    Verringerung Leerstandswahrscheinlichkeit
•    Höhere Mieteinnahmen
•    Langfristige Konkurrenzfähigkeit zu zukünftig gebauten Hallen
•    Geringe Wartungskosten der technischen Anlagen

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