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Entwicklungen am Pflegemarkt 2007Gleich zwei Ereignisse haben den Pflegemarkt im vergangenen Jahr in Bewegung gebracht – die Subprime Krise und die Novellierung der Pflegeversicherung. Eine Auswirkung davon: deutliche Umsatzeinbrüche am Investmentmarkt Pflegeheime im Jahr 2007. Kann die Talfahrt der Umsätze 2008 gestoppt werden? Ist eine Renditekompression zu erwarten oder drohen gar ‚englische Verhältnisse’ mit weniger als fünf Prozent Rendite in dieser Assetklasse? Frank Löwentraut, Geschäftsführer der Avivre Constult GmbH, die bei der Planung, Bewertung, Detailprüfung und Strategieentwicklung von Gesundheits- und Sozialimmobilien berät, hat für INSIGHT den Pflegemarkt analysiert. Lesen Sie, wie er die Entwicklungspotenziale für 2008 einschätzt. Das Jahr 2007 war durch die Subprime Krise und die Novellierung der Pflegeversicherung geprägt. Als besonders positiv kann der Rückzug derjenigen Investoren gewertet werden, die mit 20 Prozent Eigenkapital oder weniger im Markt agierten, da diese entweder mit erheblich höheren Margen finanzieren mussten oder wegen der Kreditkrise keine Finanzierungen mehr erhielten. Somit haben sich die Renditeerwartungen der Verkäufer wieder auf ein bezahlbares Maß relativiert. In den ersten acht Monaten des Jahres entwickelten sich die Multiplikatoren stetig nach oben. Wurden Anfang des Jahres für Projekte 13,0 bis 13,25 und für Objekte 13,25 bis 13,75 veranschlagt, so stiegen die Multiplikatoren auf die 14,25 bis 14,5-fache Jahresmiete.
Die Angaben des Jahres 2008 sind prognostizierte Werte. Langfristig ist davon auszugehen, dass mit steigender Transparenz der Betreiberlandschaft mit einem kontinuierlichen Mittelzufluss seitens der Investoren und Kapitalgeber zu rechnen ist. Dieser Umstand wird zu einer Renditekompression führen; allerdings sind englische Verhältnisse, wo in dieser Assetklasse fünf Prozent Rendite und weniger gezahlt werden, in absehbarer Zeit nicht zu erwarten. Die Pflegeversicherungsreform wird an den vorgenannten Tatsachen wenig ändern, da sich die durchschnittliche Verweildauer mit ca. 250 Tagen bereits auf einem niedrigen Niveau befindet. In der am 17. Oktober 2007 durch das Bundeskabinett beschlossenen Pflegereform unterstreicht der Gesetzgeber seinen Anspruch von „Ambulant vor Stationär“. Dies wird besonders durch beratende Unterstützung in der ambulanten Versorgung durch Pflegestützpunkte genauso deutlich wie in der neuen Vergütungsstruktur, welche monetäre Anreize schafft, zuhause bzw. ambulant zu versorgen. Für die stationäre Versorgung der Pflegestufen 1 und 2 werden die Leistungen, aber auch die Vergütungen, durch die Pflegeversicherung eingefroren. Dies bedeutet, dass weiterhin kein Inflationsausgleich erfolgt und Bewohnerinnen und Bewohner in diesen Pflegestufen Preissteigerungen durch einen erhöhten Selbstzahleranteil ausgleichen müssen. Allerdings wird dadurch die Sozialhilfe stärker belastet. Einzig die stationäre Schwerstpflege wird genauso wie die Pflegestufen 1 bis 3 in der ambulanten Pflege um bis zu 17,8 Prozent in drei Schritten in den kommenden Jahren erhöht. Auswirkungen Die Folge wird eine weiterhin sinkende Verweildauer sein, die nach der Intention des Gesetzgebers auf 180 Tage in der stationären Pflege sinken wird. Wie bereits in der Pressenotiz der Löwentraut Research & Valuation GmbH vom Februar 2007 thematisiert, ergibt sich auch bei dieser Verweildauer ein zusätzlicher Bedarf von ca. 120.000 bis 180.000 Plätzen bis 2030. Dies entspricht einem Neubaubedarf von 1.000 bis 1.500 Einrichtungen bei einer durchschnittlichen Größe von 120 Plätzen. Nicht berücksichtigt wurden die ca. 250.000 bis 300.000 Plätze, die saniert bzw. ersetzt werden müssen.
Betrugen die Umsätze 2006 noch ca. 1,2 Milliarden Euro, so brach der Umsatz 2007 auf ca. 500 bis 600 Millionen Euro ein, obwohl z.B. das Beratungsunternehmen Avivre Consult GmbH, wie bereits 2006, wieder Einrichtungen im Wert von über 900 Millionen Euro geprüft hatte. Es ist davon auszugehen, das ca. 50 Prozent der geprüften Transaktionen nicht zustande kamen, wegen der gestiegen Margen- und Eigenkapitalanforderungen seitens der Banken. Ein weiterer Punkt, der zu diesem Umsatzrückgang führte, sind die ausgebliebenen Paketverkäufe. Konträr zu 2006 sollte nur ein Paket im Rahmen eines strukturierten Prozesses veräußert werden. Diese Transaktion kam allerdings wegen eines nicht marktgerechten Einzel- Doppelplatzverhältnisses (unter 10 Prozent Einzelplätze) nicht zu Stande. Allein in 2006 wurden Paketverkäufe von über 450 Millionen Euro getätigt. Für 2008 werden - insbesondere für Objekte - leicht ansteigende Faktoren erwartet, da die meisten Interessenten „Cash Flow“ produzierende Objekte mit refinanzierungsfähigen Betreibern suchen. Daher wird es auch zu einer größeren Differenz zwischen den Faktoren für Objekte und Projekte kommen. Es zeichnet sich zudem ab, dass wieder kaufbare Pakete mit Volumina von über 100 Millionen Euro pro Paket angeboten werden. Dieser Umstand und die Tatsachen, dass weitere Fonds mit einem Gesamtvolumen von über 500 Millionen Euro in 2008 aktiv sind sowie ein Markt mit Interessenten besteht, die über entsprechende Eigenkapitalausstattung verfügen, werden zu einem Umsatzanstieg von geschätzten 15 bis 20 Prozent gegenüber 2007 führen. Die Avivre Consult GmbH berät bei der Planung, Bewertung, Detailprüfung und der Strategieentwicklung von Gesundheits- und Sozialbetrieben. Der Beratungsbedarf bei den Betreibern und Investoren dieser Einrichtungen sowie den Kapitalgebern ist immer umfangreicher und detaillierter geworden. Kontakt:
Treffen Sie Frank Löwentraut und andere Experten beim Fach-Dialog "Alter-)native Sozialimmobilien – Gemeinsam statt einsam: Nachhaltige Pflege- und Wohnkonzepte" am 24. April 2008 in Hamburg und stellen Sie Ihre Fragen.
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