Die Logistikimmobilie der Zukunft ist Grün
Nachhaltigkeitsstrategien bei der Konzipierung von Logistikimmobilien

Bio ist in – auch am Bau. Nachhaltigkeit gilt heute als wirtschaftliche Zukunftsstrategie. Pragmatische Überlegungen allein reichen nicht mehr; die Logistikimmobilie der Zukunft punktet zusätzlich: mit Energieeffizienz und dem Einsatz von erneuerbaren Energien, mit funktionaler Architektur und ansprechender Gestaltung. Dies haben Planungsbüros wie z.B. ASA - Alexander Schwab Architekten GmbH längst erkannt und bieten innovative Lösungen speziell für den Logistikmarkt.

Alexander Schwab hat für Sie zusammengetragen, worauf es bei der Planung ankommt, wie sich daraus ein Mehrwert generieren lässt und wie alle Beteiligten dauerhaft davon profitieren.

Alexander Schwab, Dipl.-Ing. Architekt, der am 19. April 2007 an der regen Diskussion im Rahmen des Standort-Dialogs `"Take-off" für den Flughafen München – das Umland geht in Startposition´ teilgenommen hat, nimmt Stellung zu den Logistikimmobilien der Zukunft:

Der Markt für Logistikimmobilien ist wie üblich in kontinuierlicher Bewegung. Alles verändert sich, auch die Unternehmensstrategien der globalen Player. Hier ist zu erkennen, dass zahlreiche Unternehmen zunehmend auf Nachhaltigkeit setzen, wie es z.B. die Unternehmen Gazeley und Prologis propagieren. Im Unterschied zu den vergangenen Jahren handelt es sich dabei nicht um reine Image-Kampagnen, sondern um wirtschaftliche Zukunftsstrategien. Diese Markttendenz hat einen entscheidenden Einfluss auf die Entwicklung von marktgerechten Logistikimmobilien. Denn zukünftig wird es neben allen pragmatischen Überlegungen nun auch auf den auf Nachhaltigkeit basierenden Mehrwert von Logistikimmobilien ankommen. Jedoch wird man diesen Mehrwert nur mit allen am Planungsprozess beteiligten Akteuren generieren können – insbesondere aber im ziel-orientierten Zusammenspiel von Investor und Planer.

Eine Nachhaltigkeitsstrategie, bei der eine ganzheitliche Betrachtung aller Prozesse positiven Einfluss auf den gesamten Lebenszyklus der Immobilie nimmt, basiert auf:

• Energieeffizienz
• Einsatz von erneuerbaren Energien
• Funktionaler Architektur
• Ansprechender Gestaltung

Der Ansatz der Energieeffizienz verfolgt das Ziel, mit minimalem Energieeinsatz einen maximalen Wirkungsgrad zu erreichen. Jedes „Abfallprodukt“, wie z.B. Abwärme, wird darauf hin untersucht, ob es der Logistikimmobilie als Rohstoff wieder zugeführt werden kann. Dabei müssen die spezifischen Rahmenbedingungen, wie die klimatischen Verhältnisse oder die Eignung für die verschiedenen erneuerbaren Energien, berücksichtigen werden. Das wird durch einen eng abgestimmten Einsatz der Haustechnik an das Nutzerverhalten erreicht, z.B. mittels der Installation von Motion Control Systemen, durch die der Energieaufwand für Beleuchtung auf ein Minimum reduziert werden kann. Energieeffizienz beinhaltet auch die Berücksichtigung des Aufwandes für Erstellung, Umrüstung und Abbruch einer Logistikimmobilie. Hier seien der Einsatz von recyclebaren Materialien, die einfache Demontierbarkeit oder ein flexibles Layout der Grundrissgestaltung genannt.

Im Zusammenhang mit den Folgen des Klimawandels weist Umweltminister Sigmar Gabriel auf die Chancen einer „dritten Industriellen Revolution“ hin. Dieses gilt insbesondere für Deutschland, denn wir verfügen über einen Know-how-Vorsprung in der Technologie der erneuerbaren Energien wie Geothermie, Windkraft, Solarthermie, Photovoltaik, Bioenergie und Wasserkraft. All diese technisch ausgereiften Lösungen können bei der Planung von Logistikimmobilien und bei der Standortwahl berücksichtigt werden. Jedoch ist nicht jede Energieform für jeden Ort geeignet. Hier gilt es, eine auf die spezifischen Rahmenbedingungen zugeschnittene Lösung zu entwickeln. Die Rahmenbedingungen ergeben sich z.B. aus den klimatischen Verhältnissen vor Ort, den politischen Vorgaben (z.B. der Clusterpolitik) oder der Verfügbarkeit von Förderprogrammen, die Risiken aus Investitionen in erneuerbare Energien abfedern können.

Der Markt der Logistikimmobilien ist zunehmend spekulativ. Logistikimmobilien werden künftig häufiger von Investoren und Betreibern entwickelt und betrieben als von den Logistikfirmen selbst. Durch die ständigen Veränderungsprozesse in den globalisierten Märkten sind die Logistikfirmen gezwungen, bezüglich des Standortes schnell und flexibel zu reagieren. Das schließt lange Mietvertragslaufzeiten aus und führt zu einem Nachfragemarkt, in dem die potentiellen Nutzer Logistikimmobilien vergleichen und auswählen können. Um in diesem Umfeld als Betreiber zu bestehen, sollte die Logistikimmobilie der Zukunft flexibel teilbar und nutzbar sein. Auch wenn es maßgeschneiderte Logistikimmobilie in Zukunft nicht mehr geben wird, so muss der funktionale architektonische Rahmen ein Maximum an Individualität zulassen.

Logistikimmobilien erfahren in den meisten Gemeinden eine geringe Akzeptanz. Riesige Volumen, 24-Stunden-Betrieb, hohes Verkehrsaufkommen und im Verhältnis zur überbauten Fläche relativ wenig Arbeitsplätze lassen Logistikimmobilien für Gemeinden oftmals unattraktiv erscheinen. Um so wichtiger ist ihre gute Gestaltung und verträgliche Einbindung in die Umgebung. Bewehrte Mittel sind dabei eine differenzierte, gegebenenfalls abgestaffelte Ausbildung der Baukörper, Einhügelungen, Umwaldungen und eine ansprechende, minimierende Farbgestaltung. Dem Bedürfnis der Mieter nach einem corporate image sollte durch repräsentative, dem Ensemble angepasste, Bürogebäude Rechnung getragen werden.

Nachhaltigkeitsstrategien bei der Konzipierung von Logistikimmobilien generieren einen Mehrwert für alle Beteiligten:

• Der Betreiber kann seine Position im Mietmarkt behaupten und damit zukünftige Nutzer an sich binden.
• Der Nutzer kann auf eine funktionale und ansprechende Infrastruktur zurückgreifen, die ihm Energiesicherheit gewährleistet und Nebenkosten einspart.
• Für die öffentliche Hand entsteht ein innovatives Arbeitsumfeld, welches den Standort stärkt und eine überregionale Anziehungskraft entfaltet.

Verfasser:
Dipl.-Ing. Alexander Schwab
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Das Büro Alexander Schwab Architekten aus München ist mit seinen drei Schwerpunktbereichen Standortberatung, Architekturdienstleistung und energieoptimierte Planung deutschlandweit auf die Umsetzung von Logistikimmobilien spezialisiert. Im Mittelpunkt der ASA-Philosophie steht der wirtschaftliche Erfolg des Kunden, der durch die intensive Auseinandersetzung mit dem Logistikmarkt und der Entwicklung innovativer planerischer Lösungen dauerhaft gesichert werden kann.