Frequenzbringer Flughafen – Wo Hotelimmobilien abheben

Flughäfen entwickeln sich zu Konsumtempeln und Geschäftsstädten. Rund um die Start- und Landebahnen schießen Shops, Büros, Konferenzzentren und Hotels wie Pilze aus dem Boden. Wie viele Hotelimmobilien verträgt ein Flughafen?

Christoph Härle, Executive Vice President, Jones Lang LaSalle Hotels, erklärt im Gespräch mit INSIGHT worauf es ankommt, damit Hotelimmobilien am Flughafen abheben. Hier erfahren Sie, welche Flughäfen die Hotspots für Hotelimmobilien sind, welche Sterne-Kategorien Erfolg versprechen und wie sich die Hotels am Flughafen und in der Stadt am besten im Wettbewerb positionieren.

Drei Fragen an Christoph Härle, Executive Vice President, Jones Lang LaSalle Hotels

INSIGHT: Welche Flughäfen zählen derzeit zu den Hotspots für Hotelimmobilien?

Härle: Besonders interessant sind die so genannten Hubs, die großen internationalen aber auch nationalen Drehscheiben. Davon haben wir in Deutschland zwei große: Frankfurt an erster und München an zweiter Stelle.

Frankfurt Airport als größter Flughafen Kontinentaleuropas ist definitiv ein absoluter Hotspot. Durch die Erweiterung des Airrail-Centers mit zwei Hilton Hotels plus Einzelhandel plus Büro wird sich der Flughafen international auch in der Hotelbranche weiter behaupten können.

Der Flughafen München hat enorme Zuwächse verzeichnen können. Wenn die dritte Startbahn kommt, wird sich das Volumen noch einmal deutlich erhöhen. Folglich bekommt eine bereits seit längerem geführte Debatte über die Erweiterung des Kempinski Hotels auf dem Flughafengelände noch einmal deutlichen Rückenwind. Ebenso ist auf dem Airport Gelände ein 3-Sterne-Hotel geplant.

Hamburg Airport zählt zwar nicht zu den großen Umsteigeflughäfen im eigentlichen Sinne, ist aber z.B. als nördlicher Hub der Emirates Airline in Europa auserkoren worden. Bei den gigantischen Wachstumsraten der Airline wird auch der Flughafen einmal mehr zu Hamburgs Slogan „die wachsende Stadt“ beitragen. Davon werden Hotels wie das derzeit im Bau befindliche Radisson profitieren, das natürlich auch auf den großen Einzugsbereich bis nach Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen setzt.

INSIGHT: Welche Sterne-Kategorien werden sich durchsetzen?

Härle: Mit wie vielen Sternen ein Flughafenhotel erfolgreich ist, hängt von zwei Faktoren ab:

1. wie weit das Hotel vom Terminal entfernt ist und
2. welche Passagiere und Ziele der Flughafen bedient.

„Je näher am Terminal, desto mehr Sterne“ lautet die Faustformel. Ein 4- bis 5-Sterne-Hotel sollte idealerweise fußläufig vom Terminal zu erreichen sein. Wenn ein Gast hingegen ein 2- bis 3-Sterne-Hotel bucht, akzeptiert er auch gerne einen Shuttle-Service. Je größer und bedeutender der Flughafen, desto größer die Bereitschaft zum Shuttlen.

Sinnvoller Weise ist ein Flughafenhotel auf die Klientel abgestimmt. Da ein Flughafen wie Köln/Bonn vor allem Ferienziele anfliegt und zu einer der Hochburgen der Low-Cost-Carrier zählt, ist neben dem bestehenden Holiday Inn Hotel hier vor allem das Segment eines 2- bis 3-Sterne-Hotels interessant.

INSIGHT: In Düsseldorf entsteht derzeit ein neues Maritim Hotel. Ein weiteres Hotel ist auf dem Gelände der Airport-City in der Diskussion. Wie können sich die Düsseldorfer Hotels am Flughafen und in der Stadt im Wettbewerb positionieren?

Härle: Eines vorab: Ein Flughafen reicht heute nicht mehr als Alleinstellungsmerkmal für ein erfolgreiches Konferenzhotel. Eine hervorragende Gesamt-Anbindung via Zug, Auto und Flugzeug hingegen ist ein gutes Verkaufsargument. Im Marketingbereich der Hotels wird heute – teilweise sogar erfolgreich – leider noch viel zu oft „mit der Schrotflinte“ gearbeitet. Wenn alle alles anbieten, konkurriert letztlich auch jeder mit jedem. Eine klarere Definition würde manchem Hotel helfen, seine Zielgruppe über das spezifische Angebot und das Alleinstellungsmerkmal und nicht über den Preis allein zu gewinnen.

Das Maritim am Düsseldorfer Flughafen ist ein gutes Beispiel, wie sich ein großes Konferenzhotel am Flughafen von einem mittelgroßen innerstädtischen Hotel, wie dem Steigenberger Parkhotel, absetzen kann. Die beiden stehen nicht in unmittelbarer Konkurrenz zueinander. Das Maritim wird vor allem mit großen Veranstaltungen und Kongressen Umsatz generieren, während das Steigenberger in der Stadt vor allem von Einzelreisenden und kleinen Gruppen profitiert.

Letztlich wird der zu verteilende Kuchen aber nicht größer und es wird ein gewisser Druck im Markt zu spüren sein; aber neue Hotelgruppen bringen auch immer neues, eigenes Geschäft an einen Standort mit.

Herr Härle, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Flughäfen sind längst nicht mehr nur Verkehrsknotenpunkte, sondern zudem Job- und Immobilienmotoren. So auch in Düsseldorf. Mehr dazu beim Standort-Dialog Düsseldorf, Businessmotor Airport schafft Immobilienimpulse für Düsseldorf, am 23. August 2007 oder unter http://www.heuer-dialog.de/events/n10068

Weitere Details im Programm (PDF Download)