Privatisierung kommunaler Wohnungen – die wichtigsten Argumente auf dem Prüfstand

Proteste beim Verkauf der Woba in Dresden und das Aus für den Verkauf der Stadtbau in Freiburg per Bürgerentscheid: Auf kommunaler Ebene wächst der Widerstand gegen die Privatisierung öffentlicher Wohnungen. Aber über die Privatisierung könnten die Kommunen auch satte Gewinne erzielen. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) rechnet mit 25 Milliarden Reingewinn für die öffentliche Hand. Was also tun – verkaufen oder halten?

Dr. Michael Voigtländer von der Forschungsstelle Immobilienökonomik beim IW Köln durchleuchtet die Argumente für und gegen den kommunalen Wohnungsbestand. Sein Fazit: Privatisierung ist das Gebot der Stunde.

Seit 1997 wurden rund 700.000 Wohnungen der öffentlichen Hand an private Investoren verkauft. Und auch für den Großteil der restlichen 2,3 Millionen öffentlichen Wohnungen, die sich überwiegend in kommunaler Hand befinden, gibt es gerade von Seiten amerikanischer und britischer Investoren ein großes Interesse. Doch während Bund und Länder ihre Verkäufe weitestgehend geräuschlos durchführen konnten, regt sich auf kommunaler Ebene Widerstand. Schon nach dem Verkauf der Woba in Dresden gab es Proteste; doch spätestens nach dem die Stadtbau in Freiburg aufgrund eines Bürgerentscheids nicht verkauft werden durfte, ist das Thema zum Politikum geworden.

Grundsätzlich gilt, dass öffentliche Unternehmen in einer Wettbewerbsordnung erklärungsbedürftig sind. Schließlich fungiert der Staat als Unternehmer in einer Doppelrolle: Einerseits soll er den gesetzlichen Rahmen überwachen und andererseits muss er als Unternehmen in diesem Rahmen erfolgreich agieren. Beim Fußball würde dies einer Situation entsprechen, in der der DFB die Schiedsrichter stellt und gleichzeitig ein eigenes Team in der Bundesliga starten lässt.
Im Regelfall ist zu beobachten, dass sich die öffentlichen Unternehmen dem Wettbewerbsdruck entziehen und zu Lasten der Steuerzahler nur eine geringe Rendite erwirtschaften. Wer nicht absteigen kann, muss sich schließlich auch nicht anstrengen. Aus dieser Sichtweise folgt, dass sich kommunale Wohnungsgesellschaften nur dann rechtfertigen lassen, wenn sie Leistungen für die Stadt erbringen, die auf andere Weise nicht oder nicht in dem gleichen Maße erbracht werden können.

An dieser Stelle wird zumeist angeführt, dass die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit ihrem Angebot an günstigen Wohnungen einen sozialpolitischen Auftrag erfüllen. Doch dieses Argument kann heute nicht mehr überzeugen. Schließlich zeigt der soziale Wohnungsbau, dass sich Sozialwohnungen auch mit privaten Investoren realisieren lassen. Darüber hinaus zeigt der soziale Wohnungsbau nachdrücklich, wie fehlgeleitet eine Sozialpolitik über Wohnungen ist. Bei einer Fehlbelegungsquote um die 40 Prozent ist es offensichtlich, dass die Zielgruppe der Sozialpolitik, die bedürftigen Haushalte, nur zum Teil erreicht wird. Wesentlich zielgenauer sind dagegen Transfers, die sich direkt an die Haushalte richten. Mit den Unterhaltszahlungen im Rahmen der sozialen Grundsicherung sowie dem Wohngeld stehen diese sozialpolitischen Instrumente schon längst zur Verfügung. Darüber hinaus kann über den Kauf von Belegungsrechten aus dem Bestand dafür gesorgt werden, dass jeder Haushalt Zugang zum Wohnungsmarkt erhält. Solche Belegungsrechte können sich die Kommunen direkt bei einem Verkauf ihrer Wohnungen sichern. Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass etwa 43 Prozent der kommunalen Wohnungsgesellschaften ihre Bestände zur ortsüblichen Vergleichsmiete anbieten und den Haushalten damit keine Preisvorteile mehr zugestehen. Dies gilt im Übrigen auch für die Stadtbau in Freiburg.

Als neueres Argument für den Erhalt der öffentlichen Wohnungen wird die Stadtrendite kommunaler Wohnungsunternehmen angeführt. Unter der Stadtrendite werden dabei die Leistungen der Wohnungsunternehmen subsumiert, die der Stadt neben dem rein betrieblichen Gewinn zu Gute kommen. Vor allem Maßnahmen, die die soziale Stabilität in den Wohnvierteln erhöhen, also im weitesten Sinne das Quartiersmanagement, werden zu den relevanten Aktivitäten gezählt. Die Argumentation ist nun, dass diese Leistungen so gewichtig sind, dass sie für die Stadt unverzichtbar sind und den zumeist mageren Gewinn der öffentlichen Unternehmen deutlich kompensieren. Doch auch dieses Argument kann nicht überzeugen. Für jedes Wohnungsunternehmen hängt der Vermietungserfolg nicht nur von dem Preis und der Qualität der Wohnungen ab, sondern auch von dem Wohnumfeld. Verschlechtert sich das Wohnumfeld, wächst die Unzufriedenheit der Kunden und der Leerstand steigt. Deshalb kümmert sich jedes große private Wohnungsunternehmen um die soziale Stabilität in seinem Quartier und investiert dort, wo es geboten ist, in die Sanierung von Kindergärten oder organisiert Jugendtreffs.

Fazit

• Wohnungen in öffentlicher Hand erfüllen keine Gemeinwohlinteressen.
• Die Kommunen sollten daher die Gunst der Stunde nutzen und sich von ihren Beständen trennen.
• Nach Berechnungen des IW Köln könnte die öffentliche Hand, auch unter Berücksichtigung der entgangenen Mieten und sozialer Folgekosten, durch einen Verkauf ihrer Wohnungen einen Reingewinn von mehr als 25 Milliarden EUR erzielen.

Die vollständige Studie „Der öffentliche Wohnungsmarkt in Deutschland – Eine Untersuchung aus ordnungspolitischer Sicht“ kann beim Deutschen Instituts-Verlag (www.divkoeln.de) bezogen werden.