Heuer Dialog

INSIGHT Nr. 1, März 2007

Wirkungen und Nebenwirkungen innerstädtischer Shopping Center

Monika Walther (Diplom-Ökonomin), die auf dem Bernd Heuer Handels-Dialog Hamburg am 1. März 2007 zu Veränderungen von Lagequalitäten durch innerstädtische Shopping Center am Beispiel Hamburg-Harburg referiert hat, bearbeitet an der HafenCity Universität Hamburg das von der Deutschen Forschungsgemeinschaft geförderte Forschungsprojekt

"Auswirkungen innerstädtischer Shopping Center auf die gewachsenen Strukturen der Zentren".

Erste Erkenntnisse, die sie im Rahmen von Vorstudien zu diesem Forschungsprojekt gewonnen hat, fasst sie im Folgenden kurz zusammen.

Innerstädtische Shopping Center (ISC) werden als wichtige Bausteine gesehen, um die Innenstädte gegen die Konkurrenz auf der „grünen Wiese“ zu stärken und im zunehmenden Standortwettbewerb zu profilieren. Gleichzeitig aber führen sie zu zum Teil erheblichen Veränderungen in den Innenstädten selbst: das Waren- und Flächenangebot, Wegebeziehungen und Frequenzen, Umsatzleistungen und Kaufkraftströme sowie das Mietniveau, Bodenwerte und Investitionen in den unterschiedlichen Geschäftslagen werden entscheidend beeinflusst.

Die durch eine Center-Ansiedlung von städtischer Seite erhoffte Zentralitätssteigerung konnte in kaum einer der 70 kreisfreien westdeutschen Städte, deren Kennziffern-Entwicklung im Rahmen einer Zeitreihenanalyse untersucht wurde, nachgewiesen werden. Bemerkenswert ist allerdings, dass sich die Ansiedlungen von Shopping Centern in Innenstadtlagen in erster Linie auf Städte mit ohnehin bereits überdurchschnittlich hohem Einzelhandelsumsatz pro Einwohner konzentriert haben. Daraus lässt sich schließen, dass es den Center-Entwicklern ganz offensichtlich leichter fällt, einen Teil des zuvor schon in der Stadt gebundenen Umsatzpotenzials, auch in Form hoher Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland, auf die neuen Innenstadt-Magneten umzulenken, als tatsächlich neue Kaufkraftströme zu generieren.

Ein eindeutiger Zusammenhang ist jedoch zwischen der Ansiedlung eines ISC und einer deutlich negativen Mietpreis- und Immobilienwert-Entwicklung in den gewachsenen Citylagen auszumachen. Lediglich in wirklichen Einkaufsmetropolen wie München, Hamburg, Düsseldorf, Köln oder Stuttgart war dieser Zusammenhang nicht nachweisbar. Hingegen sind die Mieten für kleine Ladenlokale in 1a-Citylagen von 50 kreisfreien Städten Westdeutschlands mit bis zu 500.000 Einwohnern im Zeitraum von 1996 bis 2006 im Durchschnitt leicht um 3 Prozent gesunken. Gleichzeitig verloren Immobilien in innerstädtischen Geschäftslagen gegenüber 1996 durchschnittlich rund 12 Prozent ihrer Werte (Berechnungen auf Basis Kemper's CityProfile). Allerdings fiel die Miet- und Wertentwicklung sehr unterschiedlich aus: während die Mieten in Städten, in denen seit 1996 ein Shopping Center in Innenstadtlage angesiedelt wurde, ursprünglich deutlich höher lagen als in den übrigen Städten, hat sich das Verhältnis in den letzten Jahren genau umgekehrt. Insgesamt sind die Spitzenmieten in Städten mit Innenstadt-Center im Schnitt um 12,5 Prozent gesunken. Da das Mietniveau auch die Umsatzchancen einer Einkaufslage widerspiegelt, ist von entsprechend hohen Umsatzumverteilungen infolge der Center-Ansiedlungen auszugehen. Insbesondere aber hat sich der Abstand der Immobilienwerte für innerstädtische Geschäftshäuser in den jeweiligen Städten seit der Jahrtausendwende dramatisch vergrößert. In den um ein Center ergänzten Innenstädten haben die Einzelhandelsimmobilien rund ein Viertel ihres durchschnittlichen Verkehrswertes vor Ansiedlung der neuen Magneten eingebüßt.

Die Ansiedlung eines Shopping Centers verändert jedoch nicht nur das Mietpreisgefüge, sondern vor allem auch die Angebotsstruktur der Hauptgeschäftslagen. In aller Regel liegt der Anteil modischer Sortimente wie Textilien und Schuhe, aber auch der Sortimente des persönlichen Bedarfs wie Bücher, Uhren, Schmuck, Sport- oder Geschenkartikel, in innerstädtischen Shopping Centern relativ hoch. Zudem werden diese Sortimente in den Centern von leistungsstarken Handelsunternehmen – nur diese kommen für die professionellen Center-Entwickler als Mieter in Betracht – unter einem Dach angeboten. Daher ist der Konkurrenzdruck in diesen Bereichen besonders stark. Dies führt in den traditionellen Einkaufslagen vielfach zu Geschäftsaufgaben, zeitweiligen Leerständen und in der Folge dann zu Neubesetzungen aus dem periodischen oder gastronomischen Bereich sowie mit Dienstleistungsbetrieben wie etwa Friseuren. Nicht selten sind als Folgenutzung auch SB-Backstationen, Handy-Shops oder Ein-Euro-Läden anzutreffen.

Unbestritten ist, dass Shopping Center als wichtiger, vor allem auch aus Kundensicht wesentlicher, Bestandteil der bundesdeutschen Einzelhandelslandschaft nicht mehr wegzudenken sind. Der Marktanteil dieser "Betriebsform" wird auch in Zukunft noch weiter zunehmen. Dass sie aber den Städten helfen, verloren gegangene Kaufkraft zurück zu gewinnen und zudem als "positive Impulsgeber für die Innenstädte" wirken, wie es von den Center-Entwicklern regelmäßig behauptet wird, muss angesichts der ersten Forschungsergebnisse in Zweifel gezogen werden. An einigen Standorten ist vielmehr die Gefahr einer Polarisierung zwischen Zentrum und Einkaufszentrum zu sehen: Im günstigsten Fall entwickeln sich Teile der Innenstadt zu einem touristisch und städtebaulich attraktiven Kleinod mit hoher Aufenthaltsqualität, vielen Gastronomiebetrieben und interessanten lifestyleorientierten Angeboten, jedoch mit insgesamt eher abnehmender Bedeutung für den Einzelhandel. Im ungünstigsten Fall bildet sich in der Innenstadt auf der einen Seite eine öffentliche Billig-Meile aus, die vor allem Nahversorgungs- und Durchgangsfunktion erfüllt, und auf der anderen Seite ein privat organisiertes Shopping-Paradies, das die eigentliche innerstädtische Versorgungsfunktion übernimmt.


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Autor: Monika Walther E-Mail

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