Hintergrundwissen zu IPI Management

Die Gesellschafter von IPI Management AS in Oslo haben langjährige Erfahrungen mit dem Wohnungsbau in u.a. Norwegen, England und Spanien. Als Beispiel haben zwei der drei Anteilseigner durch die Firma Eiendomsplan seit 1994 mehr als 1.500 Wohnungen in Oslo gebaut. Seit 1996 vermieten wir auch Wohnungen in der norwegischen Hauptstadt. In Berlin haben wir für den norwegischen Fond Eiendomsfond Tyskland I AS 47 Mehrfamilienhäuser mit mehr als 1.450 Mietwohnungen gekauft und sind seit 2006 für die Verwaltung dieses Portfolios zuständig.  

Die Unterschiede zwischen Oslo und Berlin

Was den Wohnungsmarkt betrifft, gibt es allerdings erhebliche, ja sogar dramatische Unterschiede zwischen den beiden Hauptstädten Berlin und Oslo. Während in Berlin mehr als 80 % der Bevölkerung zur Miete wohnen, ist es in Oslo genau umgekehrt; hier gehören ungefähr 80 % der Einwohner das eigene Zuhause. Während die heutigen Preise im Berliner Markt für Eigentumswohnungen im Schnitt unter den Preisen von vor 15 Jahren liegen, sind in Oslo seit 1994 die durchschnittlichen m²-Preise für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern von NOK 8.232 auf NOK 35.920 gestiegen, d.h. von etwa € 1.000 auf nahezu € 4.500 oder um stolze 336 %. Gleichzeitig sind in Oslo die Mietpreise z. B. für eine Zwei-Zimmer Wohnung mit 50 m² von € 9 pro auf  € 19,75 pro m² und Monat gestiegen, während in Berlin eine vergleichbare Wohnung oft für nur € 5-6 pro m² und Monat zu haben ist.

Natürlich gibt es viele gut nachvollziehbare Gründe für diese Unterschiede, die insbesondere in der faszinierenden Geschichte der jungen deutschen Hauptstadt zu finden sind. Allerdings haben wir das Gefühl, dass deutsche Politiker den positiven Effekt unterschätzen, den der Besitz der eigenen vier Wände auf die allgemeine Volkswirtschaft hat. U.a. gibt jeder Norweger jedes Jahr viel Geld für Reparaturen, Modernisierungen und den Ausbau ihrer Wohnungen aus. Im Jahre 2008 lag die Summe bei über NOK 10.000, pro Kopf während der westeuropäische Durchschnitt bei gerade NOK 7.000 lag. Bei der großen Anzahl von norwegischen Hausbesitzern ergibt sich in der Multiplikation ein erheblicher Effekt. In Berlin allerdings sind viele dieser Maßnahmen aufgrund der niedrigen Mieten für viele Immobilienbesitzer, sprich Vermieter, nicht rentabel und werden daher nicht in diesem Maßstab durchgesetzt.

In Norwegen werden Eigentumswohnungen andres besteuert als in Berlin/Deutschland. Wir haben typischerweise eine 2,5 %-ige Grunderwerbsteuer, während ein Berliner 4,5 % zahlen muss. Bei einem Verkauf ist für den Norweger der Gewinn steuerfrei, vorausgesetzt, dass der Eigentümer eine Privatperson ist und während der letzten 12 Monate selbst in der Wohnung gewohnt hat. Eine interessante Investition vor dem Hintergrund der oben genannten Preisentwicklung.

Berlin: Anstieg der Mietpreise um 19 %

In Berlin gibt es allerdings deutliche Zeichen dafür, dass die Preise jetzt anziehen, vor allem bei den Mietwohnungen. Laut  Empirica sind bei den Neuvermietungen die Mietpreise in der deutschen Hauptstadt innerhalb der letzten 18 Monate um nahezu 19 % gestiegen, der kräftigste Anstieg bei allen deutschen Großstädten in dieser Zeitspanne. Ähnliche Effekte sehen wir auch bei dem von uns verwalteten Fond. Was sind denn die Gründe für diesen Anstieg?

Berlin wird immer beliebter, nicht nur bei den Touristen, sondern sieht man von Jahr zu Jahr, dass immer mehr Leute nach Berlin ziehen und dass sowohl die Anzahl der Arbeitsplätze als auch die allgemeine Wirtschaft in Berlin stärker als der deutsche Durchschnitt wächst. Und die Anzahl der Haushalte nimmt deutlich zu. Der Berliner Leerstand war früher bekannt, heute sind in vielen Gegenden Leerstände eher eine Seltenheit. Der Wohnungsbau zieht aber überhaupt nicht nach und lag im Vorjahr in ganz Deutschland auf dem niedrigsten Niveau seit der Wende vor 20 Jahren. Wir glauben aber, dass man in Berlin innerhalb den nächsten 10 Jahre wieder viele neue Miethäuser und Eigentumswohnungen  bauen muss, um der wachsenden Nachfrage zu begegnen, Zeichen dafür sehen wir aber bisher nicht. Natürlich werden sich die Wohnungspreise nicht wie in Oslo bewegen, wir erwarten aber für die kommenden Jahre weitere Zunahmen, nicht nur bei den Mieten, sondern auch bei Eigentumswohnungen. Deshalb sind wir sehr optimistisch, was den Eiendomsfond Tyskland betrifft. Und wir haben vor kurzem einen weiteren Fond gegründet, der gezielt in Aufteilungsobjekte in Berlin investiert.

Der detaillierte Blick auf die Kosten

Mit einem konkreten Beispiel aus Oslo möchten wir belegen, welche Effekte man tatsächlich im Wohnungsbau erfahren kann. In 1993 gab es in Oslo fast keine Nachfrage nach  Neubauwohnungen. Pro Jahr wurden deswegen nur 800 bis 1.000 neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gebaut. Im Vergleich haben wir heute in Oslo ein Neubedarf an etwa 5.000 Wohnungen pro Jahr, in einer Stadt mit 600.000 Einwohnern.

Damals war bebaubares Land vergleichsweise günstig zu haben und unsere Firma hat Neubauprojekte mit Gesamtkosten von nur € 1.000 per m² in Gang gesetzt. Damals konnten wir parallel gut bewohnbare  Mietwohnungen ab € 315 per m² kaufen. Heute sind diese nicht unter € 3.000 per m² zu haben.

Die Kosten für den Wohnungsneubau sind in Oslo ab 1994 kontinuierlich gestiegen. Ab 1995 waren viele große Bauunternehmen der Meinung, dass die Baukosten wieder günstiger werden würden. Bis heute ist dies nicht der Fall gewesen.

Warum ist es dann so, dass es in Oslo keine Wohnungen in Wohnungsneubau in Mehrfamilienhäusern für unter NOK 34.000 (€ 4.200) per m² zu haben sind? Grundstückskosten betragen zwischen € 625 und € 1.875 per m². Baukosten für Mehrfamilienhäuser und Wohnungsblöcke mit Tiefgaragen betragen ab € 3.000  einschließlich Mehrwertsteuer. Sonstige Baukosten und Finanzierung betragen etwa € 375 per m².

 

 

   

Während der letzen Jahre hat sich die Anzahl der Haushalte in Berlin jährlich um 10.-20.000 Einheiten vergrößert. Wenn es so weiter geht, muss man bald auch in Berlin neue Mietwohnungen bauen. Was passiert dann? Mit den Baupreisen? Mit den Preisen für Eigentumswohnungen? Und mit den Mieten? Die Entwicklung wird auf jeden Fall spannend sein. Und deshalb nicht nur bleiben wir in Berlin, wir investieren auch weiterhin in andere Projekte in der interessanten deutschen Hauptstadt.

 

Egil Garder, Partner,  IPI Management AS und Eiendomsplan Management AS

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