Die Grundvoraussetzungen

Die wichtigsten Basisfaktoren für dieses Szenario sind:

Das sind regionalökonomische Grundvoraussetzungen, die für alle 7 A-Städte (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart, München) als eigene Asset-Klasse in gleicher Weise gelten. Welche Beobachtungen und Erwartungen sind im Detail von Bedeutung?

Als besonders volatil hat sich bereits in den vergangenen Jahren der große Büroimmobilienmarkt der Region Frankfurt erwiesen. Auch in den kommenden Jahren wird hier – gehebelt durch das Flächenverhalten von Banken und Finanzdienstleistern – der stärkste relative Rückgang zu erwarten sein. Aber auch die Erfolgsgeschichte des Berliner Büroimmobilienmarktes wird in diesem Konjunkturzyklus erstmals nennenswerte Volumensverluste erleiden. Es sei denn, der Umzug von Ministerien aus Bonn an die Spree wird in diesen Jahren bereits konkret. Dann würde wiederum der Anteil der öffentlichen Büronutzer diesem regionalen Markt sein besonderes Profil bestätigen. Von vornherein etwas weniger zyklusabhängig dürfte sich einmal mehr der Münchener Markt erweisen. Neu dagegen  ist, dass erstmals auch der Hamburger Büromarkt ähnlich stabilisierende Impulse aussenden könnte wie der Markt in der strukturstarken süddeutschen Metropole.

Einige Hoffnung wird von Maklern in die 10-Jahres-Verträge gesetzt, die in der Hochpreis-Phase zwischen 1999 und 2000 abgeschlossen wurden. Vorausgesetzt wird dabei ein Wunsch nach Verbesserung hinsichtlich Standort, Gebäude und Mietniveau. Die Realität zeigt aber, dass zahlreiche Großvermietungen bereits in 2007 und 2008 vorgezogen wurden. Der Anteil der Großvermietungen geht in wirtschaftlichen Abschwungphasen typischerweise zurück. Die Flächenumsätze werden in 2009 und 2010 hauptsächlich kleine (400 - 1.000 m²) und mittlere (1.000-5.000 m²) Größen betreffen.

Besonders Vermietungen auf Spitzenmiet-Niveau werden durch die konjunkturellen Rahmenbedingungen wie auch durch ein ausreichendes Flächenangebot in attraktiven, citynahen Ausweichstandorten (Ausnahme: München) unter Druck geraten. Beispiele für solche Lagen sind in

Für Bauherren und Projektentwickler positiv und mit entsprechend guten Aussichten für Impulse in den in Bau befindlichen Bürogebäuden ist der relativ niedrige Spekulationsanteil des Büroimmobilienmärkte in den kommenden Jahren. Die Vorvermietungsquote liegt im Durchschnitt bei über 64% (nur 50% Anfang 2002).

Im Detail:

 

Wie auch in den Jahren zwischen 2001 und 2005 werden wiederum die B-Märkte nicht unerheblich zu einer Stabilisierung des deutschen Büroimmobilienmarktes beitragen. Städte wie Hannover, Nürnberg oder Bonn sind mit Take Up-Volumina um 100.000 qm in wirtschaftsstarken Phasen nicht wesentlich kleiner als die kleinste A-Stadt Stuttgart. Hier sind jedoch die Mietniveaus konstant relativ niedrig und entsprechend wenig volatil. In konjunkturellen Talphasen lassen somit die Mietgesuche im kleinen und mittleren Segment zwar ebenfalls nach. Das ein oder andere Großunternehmen (bis zu einer Größenordnung von 10.000 m²) dominiert entsprechend den jeweiligen Jahresumsatz – ist aber ebenso wahrscheinlich wie in den deutschen A-Städten.

Im Vergleich zur zurückliegenden geht BulwienGesa vor diesem Hintergrund von einem ähnlichen Rückgang des Take-Ups wie in 2001 bis 2003 aus – allerdings von einem niedrigeren Ausgangspunkt, was das Mietniveau betrifft und bei deutlich weniger Neubauangebot. Deshalb weicht das extreme Krisenszenario, das viele heute befürchten, vielleicht in einem halben Jahr bereits einem Szenario des typisch deutschen „crisis as usual“.

 

Andreas Schulten, Vorstand
Ulrich Denk, Projektleiter

BulwienGesa AG

Wallstr. 61

10179 Berlin

Tel.: 030 - 27 87 68-0

Seitenanfang Seite drucken