Die Entwicklung von Factory Outlet Centern (FOC) ist ein Geschäft mit Zukunft in Deutschland, wie die folgenden Schaubilder (Quelle: www.ecostra.com) verdeutlichen.

In Deutschland sind derzeit nur sechs FOC in Betrieb, was gegenüber den weniger bevölkerungsreichen Standorten Großbritannien (40), Frankreich (15), Spanien (18) und Italien (25) als bescheiden zu bezeichnen ist. Entsprechend kommen auf 1.000 Einwohner in Deutschland 0,9 m² Verkaufsfläche in FOC.

Der vorliegende Kurzbeitrag soll die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Markt der FOC-Entwicklung skizzieren.

1. FOC bedürfen als Vorhaben i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO in der Regel einer Bauleitplanung

Bei FOC handelt es sich um Einkaufszentren im Sinne der Regelung in § 11 Abs. 3 BauNVO, die außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind. FOC sind damit regelmäßig Vorhaben, die einer spezifischen Bauleitplanung bedürfen.

2. Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen

Hierbei sind die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen, § 1 Abs. 4 BauGB. Das Raumordnungsgesetz gibt insoweit vor, dass in den Ländern Raumordnungspläne aufzustellen sind (§ 1 Abs. 1 ROG), wobei die Raumordnungspläne Festlegungen über die anzustrebende Siedlungsstruktur, namentlich auch die Festlegung von zentralen Orten und der Siedlungsentwicklung enthalten sollen. Dieser Verpflichtung sind die Länder durch die In-Kraft-Setzung von Landesentwicklungsplänen (LEP) nachgekommen.

3. Zielvorgaben in den Entwicklungsplänen der Länder

Wenige der Bundesländer haben hierbei spezifische Vorgaben für die Ansiedlung von FOC formuliert. Der LEP des Landes Baden-Württemberg 2002 gibt insoweit als Ziel vor, FOC seien grundsätzlich nur in Oberzentren zulässig (so bzw. ähnlich der LEP Sachsen 2007 und LEP Thüringen 2004). Der LEP Berlin-Brandenburg 2009 legt fest, FOC mit einer Verkaufsfläche von mehr als 5.000 m² seien nur in der Metropole Berlin und in Oberzentren zulässig (LREP Mecklenburg-Vorpommern 2005: Nur in zentralen Orten; bei Geschossfläche von mehr als 5.000 m² nur in Ober- und Mittelzentren). Das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 gibt wiederum neben weiteren Voraussetzungen vor, neue FOC-Projekte seien nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebiets des jeweiligen zentralen Orts zulässig; in der Tourismusregion Lüneburger Heide sei nur ein FOC mit maximal 10.000 m² überhaupt zulässig.

Wo eine FOC-spezifische Regelung fehlt, finden sich Vorgaben für großflächige Einzelhandelsvorhaben allgemein, die ebenso auf das Zentrale-Orte-Prinzip rekurrieren.

4. Gewisses Rechtsvakuum durch Urteile in NRW

Im vergangenen Jahr erregten zwei nordrhein-westfälische Urteile für Aufsehen in der Welt der Entwickler von FOC und großflächiger Einzelhandelsvorhaben, bei denen Grooterhorst & Partner die obsiegende Stadt Ochtrup vertraten: Mit Urteil vom 26.08.2009 (VerfGH 18/08) stellte der Verfassungsgerichtshof für das Land Nordrhein-Westfalen fest, dass § 24a Abs. 1 Satz 4 LEPro NRW nichtig ist, weil die Regelung willkürlich in das kommunale Selbstverwaltungsrecht eingreife. Nach dieser Regelung sollten FOC von mehr als 5.000 m² Verkaufsfläche nur in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern angesiedelt werden können.

NRW verfügt seitdem (noch) nicht länger über eine spezifische oder gar verbindliche Regelung zur raumordnerischen Steuerung der Ansiedlung von FOC.

Zu § 24a LEPro NRW äußerte sich darüber hinaus auch das Oberverwaltungsgericht Münster in einem Parallelverfahren: Mit Urteil vom 30.09.2009 (Az.: 10 A 1676/08) hat das OVG Münster der Vorschrift des § 24a LEPro insgesamt ihre Bindungswirkung genommen, als es den Regelungen, die auf die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche abstellen, die verbindliche Zielqualität absprach. Das Bundesverwaltungsgericht wies die Nichtzulassungsbeschwerde der Bezirksregierung mit Beschluss vom 14.04.2010 (4 B 78.09) zurück.

Auch die allgemeinen Vorgaben der nordrhein-westfälischen Landesplanung zur Steuerung der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsvorhaben machen damit derzeit keine zwingenden Vorgaben für die Ansiedlung von FOCs in Nordrhein-Westfalen.

Die Entscheidungen des VerfGH NRW und des OVG Münster markieren einen Wendepunkt in der planungsrechtlichen Rechtsprechung und stellen deutschlandweit eine Vielzahl planungsrechtlicher Normen auf den Prüfstand. Diese Entscheidungen schwächen detaillierte Vorgaben für die Ansiedlung von FOC auf dem deutschen Markt, denn auch die Zielvorgaben der weiteren Bundesländer sollten einer kritischen Überprüfung im Lichte der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs NRW und des OVG Münster unterzogen werden.

 

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Der Autor:

Dr. Johannes Grooterhorst, Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte, Düsseldorf