Konversion von NATO-Militärgeländen – Wie geht das?

Vielerorts stellt die Räumung militärisch genutzter Flächen durch NATO-Partner nicht nur eine Entwicklungschance dar. Die Bemühungen des Bundes, schnellstmöglich und meistbietend frei werdende militärische Wohnanlagen („Housing Areale“) an private Nutzer zu veräußern, stellt betroffene Kommunen vor gravierende städtebauliche Probleme mit erheblichen Kostenrisiken. Die Möglichkeiten der Kommunen, ihre städtebaulichen und wirtschaftlichen Interessen zu wahren, hängen maßgeblich davon ab, ob der Bund Eigentümer im juristischen Sinne „Bestandsschutz“ für zivile Folgenutzungen geltend machen kann. Was genau aber beinhaltet der Bestandsschutz?

Detlef Franke, geschäftsführender Gesellschafter der FuP Kommunikationsmanagement GmbH, antwortet den INSIGHT-Lesern.

Konversion von NATO-Militärgeländen - „Bestandsschutz“ hebelt gemeindliche Planungshoheit nicht aus

Was heißt „Bestandsschutz“?

Unter Bestandsschutz versteht man das von der Rechtsprechung geschützte Vertrauen des Eigentümers auf die Legalität der in Ausübung von Eigentumsrechten geschaffenen (militärischen) Wohnungen und deren Verwendbarkeit auch im Falle ziviler Nachnutzungen. Genießt eine bauliche Anlage Bestandsschutz, so bleibt insbesondere deren bisherige Nutzung zulässig, selbst wenn das einschlägige Recht sich ändern sollte, ohne, dass etwa die Schaffung von gemeindlichem Planungsrecht oder anderweitig Genehmigungen erforderlich werden.

Projekt Gelnhausen

Wie wichtig die Frage ist, ob im Falle ziviler Nachnutzung militärischer Wohnungen Bestandsschutz besteht oder nicht, wird etwa am Beispiel des jüngst zwischen Bund und Kommune umstrittenen  Konversionsprojekts in der Stadt Gelnhausen deutlich. Dort grenzt unmittelbar an die Kernstadt mit ca. 9000 Einwohnern die „Coleman-Housing“, eine umzäunte militärische Wohnungsanlage der US Armee mit 322 Wohnungen in mehreren Wohnblocks. Im Falle der unveränderter ziviler Folgenutzung entstünde an dieser Stelle in den bestehenden Blocks besonders preisgünstiger Wohnraum für ca. 1000 Neubürger auf engstem Raum. Im Frühjahr 2009 bewarb die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) den Verkauf an  private Investoren, welche dort die Schaffung billigen Wohnraums in einer weithin unveränderten Wohnanlage ins Auge fassten. Sie löste damit ernste Besorgnisse und massiven Protest der Stadt und deren Bürger aus. Die Stadt schaltete daraufhin eine auf Immobilien – Konversion spezialisierte Kanzlei Nickel Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft, Hanau und Frankfurt am Main (www.nickelonline.de) ein.

In den folgenden Verhandlungen zwischen der BImA und der Stadt Gelnhausen wurde die Frage von Bestandsschutz und daraus etwaig abzuleitender hoher Verkehrswerte der „Coleman-Housing“ erörtert. Zeitgleich positionierte sich die Stadt auf den juristischen Rat der Kanzlei hin weitergehender juristisch im Wege der Anwendung des Besonderen Städtebaurechts des Baugesetzbuches. Die Auseinandersetzung mit jenen juristischen Fragen führte noch im Jahre 2009 dazu, dass konsensual die Stadt Gelnhausen die gesamte Konvfersionsfläche erwarb. Bund und Kommune einigten sich auf einen Kaufpreis, der einen von der Stadt eingeforderten überwiegenden Abriss der Wohnblocks und damit eine städtebaulich adäquate Planung nebst einer geeigneten Refinanzierung städtischer Kosten ermöglicht.

Dieses Beispiel macht deutlich, wie bedeutsam für eine städtebaulich, sozial und wirtschaftlich adäquate Konversion militärischer Wohnungsanlagen die Frage ist, ob gemeindliche Planungshoheit durch juristischen Bestandsschutz ausgehebelt werden kann. Dies dann ggf. mit der Folge auch des Ausfalls von Refinanzierungsmöglichkeiten der Kommunen etwa im Wege Vorhabenbezogener Bebauungspläne. Die Annahme von Bestandsschutz für militärische Wohnungen schränkt weitergehend wirtschaftliche Spielräume für Kommunen ggf. im Zusammenwirken mit privaten Investoren ein, in geeigneten Städtebau zu investieren, weil Bestandsschutz stets auch einen korrespondierend hohen Verkehrswert bedingt, welcher nach dem Haushaltsrecht des Bundes dessen Mindest-Verkaufspreis darstellt.

Detlef Franke ist geschäftsführender Gesellschafter der FuP Kommunikationsmanagement GmbH und berät Immobilienunternehmen in Marketingfragen.

Am 20. September 2010 diskutierten in Kitzingen mehr als 130 Experten beim Immobilien-Dialog Konversionen für neue Stadtqualitäten – Wie geht das? mehr