Der Einzelhandel kommt (fast) zurück in die Städte … Aktuelle Studie zum Thema Einzelhandelsimmobilien der NORD/LB-Tochter Deutsche Hypo

Logistikimmobilien, Wohnimmobilien, Hotelimmobilien – die NORD/LB-Tochter Deutsche Hypo beleuchtet seit 2001 zweimal im Jahr ein aktuelles Thema und bringt dazu eine Studie heraus. Quasi druckfrisch stellen wir unseren INSIGHT-Lesern nun das neueste Werk mit dem Titel „Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite“ vor. Da es mittlerweile einige Untersuchungen zur Thematik gibt, erläutert Dr. Günter Vornholz, Leiter Immobilien Research der NORD/LB-Tochter Deutsche Hypo, das Besondere: „Im Wesentlichen sind hier zwei Dinge zu nennen. Zum einen behandelt die Studie explizit die Angebotsseite des Marktes, wogegen der Großteil vergleichbarer Studien zum Markt für Einzelhandelsimmobilien sich deutlich auf die Nachfrageseite focussiert. Zum anderen hatten wir durch die Kooperation mit der GfK GeoMarketing als Erste Zugang zu Daten, welche die Entwicklung der Angebotsseite des Marktes erfassen.“ Lesen Sie hier die wichtigsten Ergebnisse in der Zusammenfassung. Die Studie stellen wir Ihnen ebenfalls zum Download zur Verfügung.

Starker Strukturwandel im Einzelhandel

Gerade beim deutschen Einzelhandelsangebot kam es aufgrund veränderter Konsumgewohnheiten und neuer Unternehmensstrategien zu starken strukturellen Veränderungen beim Umsatz und bei der Flächenexpansion. So hat zwar schwaches Umsatzwachstum und deutlicher Flächenzuwachs langfristig zu sinkender Flächenproduktivität geführt, aber dieser generelle Trend ist nicht in allen Teilmärkten und allen Zeitperioden gültig und häufig zeigen sich sehr differenzierte Ausprägungen. Schon in den letzten Jahren wuchsen Umsatz und Fläche in Deutschland relativ gleichmäßig, so dass die Flächenleistung stagnierte.

Kurzfristig ist zu erwarten, dass die Flächenproduktivität aufgrund der sinkenden Einzelhandelsumsätze abnehmen wird; längerfristig ist wieder mit einer Stagnation zu rechnen.

Die Determinanten des Einzelhandelsimmobilienmarktes

Shopping Center: Geht der Boom zu Ende?

Die Shopping Center stellen eine weitere wesentliche Ursache für die Flächenexpansion dar und umfassen heute bereits mehr als 7 v. H. der gesamten Einzelhandelsfläche und einen Anteil von gut 8 v. H. an den Umsätzen. Autarke Center als eine „Stadt in der Stadt“ mit einem breiten Angebotsspektrum stellen unabhängig von der Lage eine ernst zunehmende Konkurrenz dar, da sie die Kaufkraft aus den Innenstädten abziehen. Selbst die Innenstadtlage eines großen autarken, nicht integrierten Centers führt nicht zu mehr Umsatz beim verbleibenden Cityeinzelhandel, da die Konsumenten dort einkaufen und nicht mehr in der weiteren Innenstadt. Kleinere, nicht autarke Shopping Center, die sich in die bestehende Einzelhandelsstruktur integrieren, können zu Synergieeffekten für den sonstigen Einzelhandel in den Innenstädten führen. Mit auf den jeweiligen Standort abgestimmten Sortimenten könnte auf diese Weise die Attraktivität der Innenstädte gesteigert werden, ohne die klassische Fußgängerzone als Einkaufsort zu verlieren.

Shopping Center in Deutschland

Einzelhandel kommt (fast) zurück in die Städte

Die Städte haben beim Einzelhandel einen höheren Beitrag als ihrem Bevölkerungsanteil entspricht, dabei ist in Ostdeutschland ein noch stärkerer Flächen- und im Westen ein überproportional hoher Umsatzanteil festzustellen. Eine Trendwende im Zeitablauf hat sich in der Bedeutung der Städte für den Einzelhandel vollzogen. In den 90er Jahren nahm dieser aufgrund der Bauten auf der Grünen Wiese ab (Ausnahme: Flächenanteil in ostdeutschen Städten), in dieser Dekade jedoch zog es den Einzelhandel wieder vermehrt zurück in die Stadt. Dennoch haben die kleinen Städte und der ländliche Raum den größten Anteil am Umsatz bzw. der Fläche, während die Städte sowohl die höhere Fläche pro Kopf als auch die höhere Flächenproduktivität aufweisen. Dabei ist aber zu differenzieren, denn die Flächenleistung ist heute in westdeutschen Städten deutlich höher und in ostdeutschen Städten drastisch niedriger im Bundesdurchschnitt.

Für die Zukunft erwarten wir, dass die größten Wachstumspotenziale bei den mittleren Städten liegen werden. Sie werden zu den Gewinnern des Strukturwandels gehören, da gerade hier internationale Einzelhändler und Filialisten sowie Shopping Center Entwicklern noch Marktpotenziale sehen. Der ländliche Raum wird zugunsten der Städte weiter Anteile verlieren, da auf der Grünen Wiese nur noch schwerlich Expansionschancen bestehen.

Renaissance der Innenstädte – vorläufig nur in Ostdeutschland

Wesentliche Unterschiede zeigen sich bei der Entwicklung in Ost- und Westdeutschland. Der Einzelhandel in Ostdeutschland war in den 90er Jahren von einem Aufholprozess geprägt, der einen überproportionalen Anteil am Umsatz- und Flächenzuwachs bedeutete. In dieser Dekade war aber die Flächenexpansion relativ ähnlich, der Umsatz dagegen stieg im Westen leicht an und stagnierte in Ostdeutschland. Ähnliches zeigte sich auch bei der Flächenproduktivität, wo es im letzten Jahrzehnt in Ostdeutschland noch Zuwächse gab und nun zeigt sich überall eine negative Entwicklung. Entsprechend lag Ostdeutschland bei der Verkauffläche pro Kopf nach der Vereinigung weit hinter dem Bundesschnitt und weist heute einen deutlich höheren Wert auf.

Für die Zukunft ist davon auszugehen, dass gerade ältere Menschen im Zuge der Reurbanisierung wieder vermehrt in die Städte zurückkehren werden. Damit haben auf die Bedürfnisse dieser Bevölkerungsgruppe abgestimmte Einzelhandelskonzepte gute Erfolgsaussichten an innerstädtischen Standorten. Dies gilt auch für die Versorgung mit den Dingen des täglichen Bedarfs, die derzeit in den Innenstadtlagen kaum noch erfolgt.

Bedeutung der Innenstädte in den Städteclustern

Sehr unterschiedliche Entwicklungen gibt es zwischen den verschiedenen Städteclustern. Der Umsatz wuchs in den größeren Städten in den letzten fünf Jahren stärker, während in den zehn Jahren zuvor dies in den mittleren und kleineren Städten der Fall war. Bei der Flächenexpansion dagegen gibt es den umgekehrten Trend: Hier wachsen in den letzten Jahren die Flächen in den mittleren Städten stärker. Die differenzierte Expansionsstrategie der Einzelhandelsunternehmen hat zu größten Unterschieden bei der Flächenproduktivität geführt. Gleichzeitig gibt es in den Städten eine Flächenillusion, da die größten Städte zwar den größten Flächenbestand haben, aber die Verkaufsflächen pro Kopf dort am geringsten unter allen Städteclustern sind.

Wachstum des Einzelhandels in einzelnen Städteclustern 1993 bis 2008, in v.H.

Der Einzelhandel hat die Innenstädte wieder entdeckt, wenn auch nur sehr begrenzt. In Westdeutschland wächst der Umsatz nach jahrelangen Rückgängen wieder nominal, anteilmäßig ist aber wie bei der Fläche auch noch keine Trendumkehr zu erkennen. Anders dagegen sieht die Situation in den ostdeutschen Innenstädten aus, die jedoch eine wesentlich geringere Bedeutung als die westdeutschen Innenstädte haben. Seit Mitte dieses Jahrzehnts steigt dort der Anteil wieder. Differenziert nach einzelnen Größenklassen ist die Bedeutung der Innenstädte umso höher, je kleiner eine Stadt ist. In den vergangenen Jahren haben sich aber sehr unterschiedliche Entwicklungstrends in diesen Clustern vollzogen.

Die differenzierte Entwicklung setzt sich auch auf der Ebene der hier betrachteten acht Großstädte fort, Umsätze und Flächen sind sehr unterschiedlich gewachsen und auch die einzelhandelsrelevanten Kennziffern haben sich unterschiedlich entwickelt. Entsprechend sind auch die Mieten auf verschiedenem Niveau und ungleich angestiegen.

Fazit

„Die wesentliche Erkenntnis, die wir im Rahmen unserer Untersuchung gewonnen haben, ist sicherlich die Tatsache, dass es „den“ in einigen Studien ausgemachten eindeutigen Trend so nicht gibt“, so Dr. Günter Vornholz, Leiter Immobilien Research der NORD/LB-Tochter Deutsche Hypo. „Vielmehr zeigt sich, dass sich das Marktergebnis aus dem Zusammenspiel unterschiedlicher Einflussfaktoren ergibt, die regional stark differieren. Die alleinige Betrachtung der Flächenproduktivität liefert hier ein zu kurz gefasstes Bild des Marktzusammenhangs. Zudem existieren deutliche Niveauunterschiede, die dazu führen, dass absolute und relative Veränderungen jeweils ein anderes Bild der Marktentwicklung liefern. Die verschiedenen Einflussfaktoren waren demnach einzeln zu analysieren in ihrem Zusammenwirken zu untersuchen.“