Erreichbarkeit und Stellplatzsituation

Einzelhandelsprojekte, bei denen die reibungslose Erreichbarkeit nicht gewährleistet ist oder die nicht über gut positionierte – bestenfalls ebenerdige – Stellplätze in ausreichender Zahl verfügen, haben kaum eine Chance auf Realisierung. Bestandsobjekte, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, werden aufgegeben oder müssen aufwändig revitalisiert werden. Der planerische Trend, großflächigen Einzelhandel zunehmend in zentralen Versorgungsbereichen, also in städtebaulich verdichteten Gebieten, anzusiedeln, führt im Hinblick auf die Verkehrsentwicklung häufig zu erheblichen Schwierigkeiten, da die Knotenpunkte in der näheren Umgebung des Vorhabens bereits die Belastungsgrenze erreicht haben und nicht einmal mehr den ohne das Einzelhandelsvorhaben zu erwartenden Mehrverkehr aufnehmen können. Die notwendige Ertüchtigung der Verkehrsinfrastruktur muss in der Regel von dem Einzelhandelsinvestor geplant und bezahlt werden. Neben einer spürbaren Verteuerung der Investition führt dies aufgrund der erhöhten Komplexität des Planungsprozesses auch zu teilweise deutlich späteren Eröffnungszeitpunkten. Nachfolgend werden einige rechtlich relevante Aspekte dargestellt, die insoweit bei der Planung von Einzelhandelsvorhaben zu berücksichtigen sind.

Verkehrsprognose

Bei der Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen sind die Belange des Verkehrs und der Mobilität der Bevölkerung zu berücksichtigen, § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB. Ein Bebauungsplan, der keine Festsetzungen für eine ausreichende Erschließung der Grundstücke in seinem Geltungsbereich trifft, ist abwägungsfehlerhaft und damit unwirksam. Ein Bauvorhaben ist planungsrechtlich nur dann zulässig, wenn die Erschließung gesichert ist (§§ 30, 31, 34, 35 BauGB), nur unter dieser Voraussetzung kann eine Baugenehmigung erteilt werden. Die Berücksichtigung der Belange der Mobilität und des Verkehrs im Planungsprozess ist also für die Realisierung des Vorhabens wesentlich.

Die planende Gemeinde hat einen planerischen Gestaltungsspielraum bei der Frage, welche Verkehrsqualität sie noch als hinnehmbar ansieht; die Grenzen sind aber bei einer nicht mehr vertretbaren oder willkürlichen Entscheidung erreicht. Daher ist im Rahmen des B-Plan-Verfahrens regelmäßig zu prognostizieren, ob und in welchem Umfang die beabsichtigte Nutzung zu einer Verkehrszunahme führt und ob die vorhandenen Verkehrsanlagen den zu erwartenden Verkehr in ausreichender Qualität abwickeln können. In der Prognose sind auch weitere Planungen im räumlichen Umfeld des Projektes zu berücksichtigen, die sich ebenfalls auf die Verkehrssituation auswirken können. Hierbei ist regelmäßig ein Prognosehorizont von 10 bis 20 Jahren zugrunde zu legen; ein Prognosezeitraum von 6 Jahren ist zu kurz (Bundesverwaltungsgericht, NVwZ 1996, 1006, 1007; Bayerischer VGH, Urteil vom 09.02.2004). Die Rechtsprechung zu dieser Frage ist aber nicht einheitlich.

In der Regel können die Verkehrszunahme und die Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte nur aufgrund eines von spezialisierten Ingenieuren erstellten Verkehrsgutachtens beurteilt werden, welches zugleich auch die notwendigen Maßnahmen zur Ertüchtigung der Knotenpunkte aufzeigt. Als Grundlage für diese Prognose liegen häufig bereits Untersuchungen über die Entwicklung des allgemeinen Verkehrs im Gemeindegebiet vor. Für die Verkehrserzeugung der verschiedenen Betriebsformen des Einzelhandels existieren grundlegende Untersuchungen, deren Rahmenwerte als Ausgangspunkt für die Verkehrserzeugung des konkreten Projekts herangezogen werden können (zum Beispiel Bosserhoff, Integration von Verkehrsplanung und räumlicher Planung, Teil 2, Wiesbaden, 2000). Wenn die jeweilige Betriebsart noch nicht feststeht, kann auch auf einen anderen aussagekräftigen Maßstab abgestellt werden, beispielsweise die Geschossflächenzahl (OVG Münster, Urteil vom 22.04.2005).

Planerische Konfliktbewältigung

Grundsätzlich muss der Bebauungsplan alle verkehrlichen Konflikte selbst bewältigen. Von einer abschließenden Konfliktbewältigung im Bebauungsplan darf die Gemeinde allerdings Abstand nehmen, wenn bei vorausschauender Betrachtung die Durchführung der notwendigen Konfliktlösungsmaßnahmen auf der Ebene der Planverwirklichung sichergestellt ist (beispielsweise im Rahmen baurechtlichen Genehmigungsverfahren). Im Rahmen der Abwägung müssen die Verkehrsbelange aber erkannt und gewichtet werden; der Bebauungsplan muss aufzeigen, dass der Verkehr in der Zukunft hinreichend leistungsfähig abgewickelt werden kann.

Noch nicht abschließend geklärt ist, inwieweit es einen Mangel der Prognose darstellt, wenn das Verkehrsgutachten entlastende Maßnahmen im Verkehrsnetz berücksichtigt, deren Umsetzung zum Zeitpunkt der Gutachtenstellung noch nicht verbindlich gesichert ist. Richtigerweise dürfte auch hier eine Prognoseentscheidung der planenden Gemeinde gefordert sein. Wenn auch ohne das neu hinzutretende Einzelhandelsvorhaben Ertüchtigungsmaßnahmen im Verkehrsnetz erforderlich und geplant, aber noch nicht umgesetzt sind, so wird man diese notwendigen Maßnahmen der Verkehrsprognose zugrunde legen können, wenn die Umsetzung hinreichend wahrscheinlich ist. Anders könnte die Beurteilung sein, wenn nur das konkrete Vorhaben zur Überlastung der Knotenpunkte führt und der Verkehr ansonsten in hinreichender Qualität abgewickelt werden könnte.

Städtebaulicher Vertrag

Die Verpflichtung des Investors zur Planung und Herstellung bzw. Ertüchtigung der Verkehrsanlagen muss im Falle eines Vorhaben- und Erschließungsplans im Durchführungsvertrag geregelt werden. Aber auch bei Angebotsbebauungsplänen wird häufig ein städtebaulicher (Erschließungs-) Vertrag zwischen der Gemeinde und dem Investor geschlossen, der die Verpflichtung des Investors zur Planung und Herstellung der Maßnahmen im Einzelnen regelt. In der Regel sollte die vertragliche Verpflichtung des Investors – unterlegt gegebenenfalls durch eine entsprechende Sicherheitsleistung – ausreichen, damit die Baugenehmigung für das Einzelhandelsvorhaben erteilt werden kann. Unangenehm wird die Situation für den Investor, wenn die Gemeinde vor Erteilung der Baugenehmigung die Planung der Erschließungslagen auf dem Niveau einer Ausführungsplanung verlangt: In diesem Falle entstehen oftmals sehr hohe Vorkosten vor Erteilung der Baugenehmigung, und auch die Erteilung der Baugenehmigung und in deren Folge die Eröffnung des Einzelhandelsbetriebs verzögert sich spürbar. Diese Fragen sollten daher schon zu Beginn des Planungsprozesses mit der Gemeinde geklärt werden.