Der Markt für Studentenapartments in Deutschland

Matthias Pink

Eine zunehmende Zahl von Investoren setzt sich mit dem Thema Studentenapartments auseinander und prüft entsprechende Engagements. Im Gegensatz zu einigen anderen europäischen Ländern ist das Marktsegment in Deutschland kaum präsent. Dies liegt nicht zuletzt an der mangelnden Datenverfügbarkeit und Intransparenz dieses Teilmarktes. Vor diesem Hintergrund hat Savills, eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen, die größten Studentenstädte einer Makrostandortanalyse unterzogen, um sie hinsichtlich ihres Investmentrisikos beurteilen zu können. Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, stellt den INSIGHT-Lesern die wichtigsten Ergebnisse dieser Untersuchung vor.

Studierende bevorzugen Mietwohnungen – Potenzial für Investoren

Studentisches Wohnen hat sich in den vergangenen Jahren als Nische am Investmentmarkt etabliert. Kein Wunder, ist doch die Zahl der Studierenden in Deutschland in den vergangenen zehn Jahren um etwa 18 % auf mehr als 2,1 Millionen gestiegen. In Anbetracht der Aussetzung von Wehrpflicht und Zivildienst sowie doppelter Abiturjahrgänge in einigen Bundesländern wird für die kommenden Jahre mit einem weiteren Anstieg der Studierendenzahl gerechnet. Momentan stehen den Studierenden bundesweit etwa 181.000 öffentliche Wohnheimplätze zur Verfügung - fast zwei Millionen Studenten sind also potenzielle Mieter am freien Wohnungsmarkt. Hier wiederum gibt es in vielen Städten Engpässe. Zwar würde der Bau zusätzlicher Wohnheime, wie er von den Studentenwerken gefordert wird, sicher zur Entspannung der studentischen Wohnsituation beitragen, offensichtlich wäre dies jedoch gar nicht im Sinne der Betroffenen: Nur für 10 % aller Studierenden ist laut einer Studie des Hochschul-Informations-Systems ein Wohnheimplatz erste Wahl, 81 % bevorzugen als Unterkunft hingegen eine Mietwohnung. Da jedoch nur 67 % aller in der Studie Befragten tatsächlich in einer Mietwohnung leben, verbirgt sich hier also durchaus Potenzial für private Investoren.

Höhere Fluktuation – höhere Renditen

Vor diesem Hintergrund sind Studentenapartments für Investoren ein attraktives Marktsegment. Zwar sind sie durch die im Vergleich zu “normalen” Wohnimmobilien höhere Mieterfluktuation aufwändiger in der Bewirtschaftung, der Einnahmestrom ist jedoch konstant und die erzielbaren Renditen dürften aufgrund des derzeit relativ geringen Wettbewerbs auf Seiten der Investoren höher sein. Hinzu kommt, dass sich die Zielgruppe klar lokalisieren lässt: Insgesamt gibt es 180 Hochschulstandorte in Deutschland und in lediglich 51 Städten leben mindestens 10.000 Studierende. Diese 51 Standorte wurden von Savills Research im Hinblick auf ihre Attraktivität als Investitionsstandort für Studentenapartments untersucht. Denn schon vorab ist klar, dass sich die Rahmenbedingungen an diesen Standorten jeweils sehr unterschiedlich darstellen. Insofern verfügt jeder der analysierten Makrostandorte über ein jeweils spezifisches Risikoprofil mit den entsprechenden Renditechancen. Bislang ist die Datenlage dazu begrenzt und mehr Transparenz aus Sicht der Investoren sicherlich wünschenswert.

Analyse der Standortattraktivität mit Hilfe eines Scorings

Um die 51 Studentenstädte bezüglich ihrer Attraktivität beurteilen und miteinander vergleichen zu können, wurde auf ein Scoring-Modell zurückgegriffen. Insgesamt wurden neun Indikatoren ausgewählt, die sowohl die Angebots- als auch die Nachfrageseite des Marktes für studentisches Wohnen abbilden. Vier dieser Indikatoren beziehen sich auf den Status quo eines Standortes, die anderen fünf dienen der Abbildung der Marktdynamik. Mit anderen Worten bildet das Scoring-Modell einerseits die momentane Attraktivität der analysierten Standorte ab, andererseits werden aber auch deren Entwicklungsperspektiven beurteilt. Basierend auf den ermittelten Messwerten für die vier Status-Quo- und fünf Dynamik-Indikatoren lässt sich für jede der untersuchten Städte ein Status-Quo- sowie ein Dynamik-Score von 1,0 bis 10,0 errechnen. Niedrige Werte stehen dabei für ein hohes Investitionsrisiko, wohingegen hohe Scores darauf hinweisen, dass die Rahmenbedingungen für Investitionen in Studentenapartments in der jeweiligen Stadt mit einem im Vergleich zu den anderen untersuchten Standorten niedrigen Risiko verbunden sind.

 

Scoring-Ergebnisse: Darmstadt top, Halle bottom

Aus der Zusammensetzung von Status-Quo- und Dynamik-Score lässt sich für jede der untersuchten Städte ein Gesamt-Score ermitteln (Abb. 1). Unter Berücksichtigung der aktuellen Standortqualitäten und ihrer künftigen Entwicklung erreicht Darmstadt den höchsten Score (8,2), weist also das niedrigste makrostandortseitige Investitionsrisiko aller 51 untersuchten Standorte auf. Auf den Rängen zwei und drei folgen knapp dahinter die beiden Metropolen München (8,2) und Hamburg (8,0). Die niedrigsten Gesamt-Scores weisen Halle (Saale) (3,3), Braunschweig (3,4) und Magdeburg (3,6) auf.

Vier verschiedene Risikocluster

Insgesamt zeigt die Betrachtung, dass neben den wirtschaftsstarken Zentren München, Hamburg und Frankfurt auch kleinere Städte wie Darmstadt oder Karlsruhe attraktive Rahmenbedingungen für Investitionen in Studentenapartments aufweisen. Aber auch in jenen Standorten mit niedrigen Scores können sich für Investoren lukrative Investitionsgelegenheiten ergeben. Aufgrund des höheren Investitionsrisikos sind dort die Renditechancen größer, so dass sie vor allem für opportunistisch orientierte Investoren interessant sein dürften. Dies gilt insbesondere dann, wenn diese über lokale Marktkenntnis verfügen. Aus dem Abschneiden der Standorte im Hinblick auf Status quo und Dynamik lassen diese sich in vier unterschiedliche Risikogruppen einteilen (Abb. 1). Städte, die sowohl überdurchschnittliche Status-Quo- als auch Dynamik-Scores aufweisen, sind klassische Core-Märkte mit niedrigem makrostandortseitigen Risiko. Jene Standorte, bei denen jeweils einer der beiden Scores über- und der andere unterdurchschnittlich ist, sind für opportunistisch geprägte Investoren interessant. Bei hohem Status-Quo- und niedrigem Dynamik-Score dürfte die Rationale eines Investors darin bestehen, dass die Dynamik des Standortes ausreichend hoch ist, um auch künftig vergleichsweise attraktive Rahmenbedingungen vorfinden zu können. Zudem gilt es in einem solchen Falle, ein Objekt zu identifizieren, das von der relativ ungünstigen Entwicklung des Makrostandortes nicht oder nur eingeschränkt betroffen ist. Im umgekehrten Falle, d. h. bei niedrigem Status-Quo- und hohem Dynamik-Score, gilt es in ein Objekt zu investieren, das möglichst in vollem Maße von der überdurchschnittlichen Entwicklung des Standortes profitiert. Generell gilt, dass bei ungünstigeren Rahmenbedingungen am Makrostandort der Auswahl von Mikrostandort und Objekt eine größere Bedeutung zukommt. Die Märkte der vierten Risikoklasse weisen sowohl unterdurchschnittliche Status-Quo- als auch Dynamik-Scores auf. Diese Standorte lassen sich als “Schwarze Schwäne” bezeichnen: Die Wahrscheinlichkeit, dass sich im Falle eines Investments in diesen Märkten ein günstiges Exit-Szenario ergibt, ist in Anbetracht der aktuellen Rahmenbedingungen und der absehbaren Entwicklung ausgesprochen gering. Tritt dieser Fall jedoch ein, sind die Ertragschancen wiederum sehr hoch.

Der Markt für Studentenapartments ist klein und speziell, aber durchaus attraktiv

Die vergleichende Betrachtung der ausgewählten Makrostandorte macht deutlich, dass die untersuchten 51 Standorte sehr unterschiedliche Risiko-Profile aufweisen. Folglich dürfte der Studentenapartment-Markt sowohl für opportunistische als auch für eher sicherheitsorientierte Investoren Investitionsgelegenheiten bieten. ‘Core’ ist das Produkt Studentenapartment aufgrund seiner Spezifität für die Mehrzahl der Investoren aber sicher nicht. Hinzu kommt die geringe Größe des Marktsegments und mithin seine geringe Liquidität. Unterstellt man, dass jeder Studierende in Deutschland, der in einer Mietwohnung lebt, durchschnittlich 25 Quadratmeter Fläche beansprucht, so ergibt sich ein Gesamtflächenbestand an studentischer Wohnfläche von etwa 35 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht etwa einem Zehntel des Büroflächenbestandes in Deutschland. Auf der anderen Seite sind die Investitionsvolumina bei Studentenwohnungen vergleichsweise gering, was wiederum die Wiederverkaufschancen verbessert. Für langfristig orientierte Investoren mit entsprechendem Know-how ist der stabile Cashflow in jedem Fall ein Kaufargument. Bislang fokussieren hierzulande nur wenige Investoren auf diese Nutzungsart, das Interesse daran steigt jedoch. Dies liegt wohl auch in der Tatsache begründet, dass die öffentliche Hand aufgrund finanzieller Engpässe vielfach nicht in der Lage sein dürfte, den sich in vielen Städten verschärfenden Mangel an studentischen Wohnungen mit dem Bau von Studentenwohnheimen signifikant zu entspannen. Da sich daran wahrscheinlich auch in den nächsten Jahren wenig ändern wird, dürfte das Engagement privater Investoren auch von den betroffenen Städten wohlwollend betrachtet werden.

Detaillierte Ergebnisse der Studie veröffentlicht Savills in der Analyse 2/2011 – „Markt für Studentenapartments“ am 11. Juli 2011.
Die Analyse wird dann unter www.savills.de/research zum Download zur Verfügung stehen.

 

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Matthias Pink
Diplom-Geograph
Senior Consultant Research - Corporate Finance - Valuation
Savills Immobilien Beratungs-GmbH 

www.savills.de

 

Mehr über "Schicke Studentenbuden – Neue Assetklasse Studentisches Wohnen" erfahren Sie auch beim Standort-Dialog Düsseldorf: (Luxus-)Problem wachsende Stadt am 13. Juli 2011. Hier geht es zur Agenda.

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