Die Fakten – vor und nach der Krise

Vor der Finanzkrise konnten Projektentwicklungen deutlich einfacher finanziert werden. Der Loan to cost von finanzierenden Banken lag bei über 80% und auch die Kosten für Projektfinanzierungen sowie deren Bedingungen waren günstiger. So konnten erfahrene Projektentwickler aus eigener Kraft ihre Projekte umsetzen.

Im heutigen Marktumfeld stehen Projektentwickler vor deutlichen Herausforderungen. Banken als primäre Kreditgeber sind eher risikoavers, zudem müssen sie selber mehr Kapital bei der Kreditvergabe vorhalten. Als Konsequenz sind die Finanzierungshöhen sowie die Kosten der Finanzierung ungünstiger. Eine gute Qualität des zu finanzierenden Projektes sowie eine langjährige Erfahrung des Entwicklers sind Voraussetzungen und kaum mehr Vorteile.

Neben der klassischen Fremdfinanzierung sind heute alternative, zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten gefragt. Gründe sind die Schließung einer Finanzierungslücke, die Risikodiversifikation durch Verteilung des eigenen Kapitals oder auch die parallele Umsetzung mehrerer Projekte ohne weiteres Kapital des Entwicklers.

Doch alternative Finanzierungsformen sind oftmals wenig transparent und mit Hürden versehen. Welche Möglichkeiten der alternativen Finanzierungen es gibt, haben Savills und FAP (Flatow Adisory Partners) untersucht. Hieraus ist eine Kooperation entstanden, die für Projektentwickler die gesamte Bandbreite an Finanzierungsmöglichkeiten strukturiert und optimiert. Aus diesen Projekten ist die Erfahrung gewachsen, dass bei Projektentwicklungen für alle Herausforderungen Lösungen vorhanden sind, um aus Projekten von heute die Erfolge von morgen zu erzielen.

Sind die Projekte von heute die Gewinner von morgen?

Durch die gestiegenen Reife-Anforderungen an Projekte zeichnet sich eine Verknappung an Neubauprojekten in nahezu allen Assetklassen ab. Büromieten in den Top 5 Standorten steigen moderat an und viele Einzelhandelsmieter stehen vor der Aufgabe eine angestrebte Expansion umzusetzen. Zudem sind gute Investmentimmobilien heute bereits rar, so dass Endinvestoren vermehrt Bereitschaft zeigen, sich frühzeitig für einen Ankauf zu binden (sogenannte „Forward Comittments“). In diesem Umfeld scheinen Neubauprojekte auf ein sehr günstiges Umfeld zu treffen. Die Problematik liegt im Detail. Die Vorarbeit die nötig ist, um den richtigen Reifegrad zur Umsetzung zu schaffen ist immens. Eine flexible Anbindung des Grundstücks zur Erarbeitung dieses Reifegrades ist sehr ratsam.

Wann kann die Projektfinanzierung am besten strukturiert werden?

Zu dem Zeitpunkt, bei dem das Projekt den richtigen Reifegrad zur Umsetzung hat, sollte bereits die Gesamtfinanzierung des Projektes stehen. Die Erfahrung zeigt, dass dieser Baustein des Projektes oft nicht ausreichend Aufmerksamkeit erfährt und die Gesamtfinanzierung sehr spät erarbeitet wird. Banken und auch Kapitalpartner sind gerne in die wichtigsten Entscheidungen mit eingebunden. Details zur Vermietung, zum Baurecht und zum Exit können als Konditionen zur Partnerschaft dienen und somit die Voraussetzungen der jeweiligen Partner klarstellen. Zudem ist die Bandbreite der Finanzierungspartner sowohl im Fremd- als auch im Eigenkapital, deutlich größer. Die frühzeitige Ansprache und Einbindung möglicher Partner führt zu mehr Flexibilität und günstigeren Konditionen bzw. letztendlich zur Machbarkeit des Projektes.

Welche Anforderungen haben die Kapitalpartner?

Sowohl Banken als auch Eigenkapitalpartner haben Anforderungen an die Projektkonkretisierung und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die vertragliche Dokumentation, die Exitfähigkeit, die Leistungsfähigkeit und Eigenkapitaleinsatz des Entwicklers sowie die Struktur der Gesellschaft und Gesamtfinanzierung. Für den Entwickler empfiehlt es sich, die Struktur des Exits sowie die Struktur der Gesamtfinanzierung des Projektes von Anfang an vor Augen zu haben, um die Dokumentation darauf aufbauen zu können. Hierbei sollte neben der gesellschaftsrechtlichen Struktur auch die Sprache und Mentalität der Partner, deren Verzinsungsansprüchen bzw. Risikobereitschaft Berücksichtigung finden.

 

Welche alternativen Finanzierungen stehen zur Verfügung?

Je nach Rendite und Risikoprofil des Projektes und der Projektreife stehen unterschiedliche Finanzierungsformen und Qualitäten bereit. Am Investmentmarkt hat sich eine Vielzahl von Investoren auf die Situation eingestellt, die  im Umfeld rarer Anlageprodukte Kapital zur Verfügung stellen. Die erste, günstigste und wichtigste Quelle stellt immer noch die Bank mit der Fremdfinanzierung dar. Die Optimierung erfolgt durch die Aufbereitung professioneller Unterlagen und einem überschaubaren Auswahlprozess aus mehreren Banken.  Darüber hinaus kann Eigenkapital durch alternative Finanzierungswege, als Mezzaninekapital oder als Eigenkapitalersatz strukturiert werden. Der Kreis der interessierten Investoren reicht sehr weit von deutschen Family Offices zu internationalen Private Equity Gesellschaften. Die Auswahl des passenden Partners ist abhängig von mehreren Faktoren. Neben den projektspezifischen Aspekten wie (z.B. Projektreife, Projektgröße, Nutzungsart) ist die Auswahl des Partners abhängig von operativen Gesichtspunkten (soll der Partner operative Aufgaben übernehmen) sowie der Kapitalausstattung des Entwicklers.
 

 

Lars-Oliver Breuer FRICS
Managing Director Investment

Savills Immobilien Beratungs-GmbH

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