1.    Heimvernetzung – ein wichtiger Trend für die Immobilienwirtschaft

Die wachsende Bedeutung der Heimvernetzung für die Immobilienbranche wird durch zahlreiche Marktentwicklungen belegt:

• Multimedia/Entertainment: Die steigende Nachfrage nach hochauflösenden (HD-) Bildinhalten erfordert hohe und stabile Übertragungsbandbreiten. Neben den Kabelnetzbetreibern steigen immer mehr Telekommunikationsunternehmen mit IPTV-Angeboten in den Kampf um die Versorgung des Wohnzimmers der Zukunft ein.
  
  
• Smart Energy/Smart Metering: Steigende Energiekosten erfordern ein effizientes und aktives Energiemanagement. Hauseigentümer müssen seit Anfang 2010 bei Neubauten und Totalsanierungen sowie auf Wunsch des Mieters intelligente Stromzähler (Smart Meter) einbauen, die den Energieverbrauch zeitabhängig erfassen und ggfls. elektronisch auslesbar sind.
  
  
• Ambient Assisted Living (AAL): Der demographische Wandel und die Überalterung der Gesellschaft führen zu einem erheblichen Anstieg der Gesundheitskosten. IT-gestützte Ferndiagnose-, Überwachungs- oder Steuerungssysteme steigern nicht nur den Wohnkomfort, sondern ermöglichen auch einen längeren Verbleib in häuslicher Umgebung.

Voraussetzung für all diese Anwendungen ist eine Anbindung an schnelle Breitbandnetze.

2.    Rechtsrahmen beachten

Bei der konkreten Umsetzung und der Entwicklung neuer Geschäftsmodelle gibt es zahlreiche rechtliche Fragestellungen und Rahmenbedingungen zu beachten. Dabei muss sich der Eigentümer in erster Linie drei Fragen stellen:

Was habe ich? – Eigentumsfragen klären
Will ein Netzbetreiber bestehende Infrastrukturen in einem Haus nutzen oder neue Infrastrukturen verlegen, so benötigt er hierfür die Gestattung des Eigentümers. Dessen strategische Optionen hängen wiederum davon ab, wem die bereits bestehenden Infrastrukturen gehören. Unabhängig davon, ob die Versorgung über Telefondraht, Breitband- oder Glasfaserkabel erfolgen soll, ist es daher zunächst notwendig, sich über die Eigentumslage klar zu werden und auch zu analysieren, welche Vorgaben – z.B. in Bezug auf Exklusivitätsregeln und Laufzeit – die bestehenden Gestattungsverträge haben.

Was will ich? – Anforderungsprofil erstellen
Des Weiteren muss sich der Eigentümer überlegen, welche Dienste und Anbindungen in seiner Immobilie zukünftig verfügbar sein sollen. Für Anwendungen, bei denen der Empfang von Daten im Vordergrund steht, kann eine Versorgung über Telefonleitung oder Breitbandkabel ausreichend sein. Sollen hingegen auch viele Daten gesendet werden, sollte auch über eine Glasfaseranbindung nachgedacht werden.
Auch die Frage, wer das Netz betreiben soll, ist von großer Bedeutung. Je nach Kenntnis, Finanzstärke und Strategie des Bestandshalters sind zahlreiche Lösungen denkbar, die von einem Eigenbetrieb bis zu einem vollständigen Outsourcing des Kabelnetzes reichen. Gerade bei einem Eigenbetrieb sollten die telekommunikations- und urheberrechtlichen Rahmenbedingungen unbedingt beachtet werden.

Mit wem kann ich das machen? – Optionen für Partnerschaften ausloten
Sofern ein Partner – z.B. ein Kabelnetzbetreiber – mit an Bord genommen werden soll, reichen die Optionen von einer einfachen vertraglichen Zusammenarbeit bis hin zu komplexen gesellschaftsrechtlichen Verbindungen. Grundfragen sind u.a., wer die vertraglichen Beziehungen zum Endnutzer halten soll, und auf welche Weise die Grundentgelte für den Anschluss eingezogen werden sollen (Einzel- oder Sammelinkasso).

Bei der konkreten Ausgestaltung hat der Eigentümer selbst bei einem "klassischen" Gestattungsvertrag mehr Spielräume und Erlöspotentiale, als vielfach bekannt ist – allerdings sind auch hier einige rechtliche Fallstricke zu umgehen. So können z.B. direkte Prämienzahlungen an den Eigentümer betriebskostenrechtlich problematisch sein. Sinnvoller ist es hier, an alternative Gestaltungsmöglichkeiten wie z.B. Marketing-Kooperationen zu denken. Auf diese Weise können sowohl Eigentümer als auch Mieter vom Einstieg in die neue Welt des Digital Real Estate profitieren.

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Dr. Christian Schede und Dr. Christoph Enaux sind Rechtsanwälte im deutschen Büro der internationalen Sozietät OLSWANG LLP. Sie haben die fachliche Leitung beim Heuer Fach-Dialog "Digital Real Estate" am 27. Oktober 2010 in Berlin. Mehr

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