Erlebnis Einkauf: Wo liegen die Trends in der Fachmarktentwicklung?

Joachim Stumpf BBE Handelsberatung GmbH/IPH

Die Entwicklungsdynamik der Fachmärkte ist ungebrochen. Während andere Betriebstypen an Marktanteilen verlieren, zählen Fachmärkte aller Branchen, neben den Lebensmittel-Discountern zu den Gewinnern der letzten Jahre. Ihr Marktanteil steigt stetig. Kaum eine andere Betriebsform kann auf ähnlich überdurchschnittliche Wachstumsraten zurückblicken. „Dies wird aller Voraussicht nach auch in den nächsten Jahren keinen Abbruch finden“, so auch Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung GmbH/IPH. Warum Zoo Kölle zu den Gewinnern gehört, welche Branchen miteinander kombinierbar und welche Lage bei Handel und Investoren gefragt sind, erläutert Stumpf für INSIGHT-Leser.

Gerade weil die Rahmenbedingungen des (Fach-)Einzelhandels mit den Jahren immer schwieriger (abnehmende Ausgabenanteile der Konsumenten im Einzelhandel, jahrelang stagnierende Realeinkommen, Nachfolgeproblematik bei Fachgeschäften, Flächenexpansion, steigender Konkurrenzdruck und Zwang zur stärkeren Spezialisierung und Profilierung) wurden, differenzierte sich die Einzelhandelsstruktur immer stärker aus.

Neben den Fachgeschäften entstand durch diese Differenzierung Raum für das Format der Fachmärkte. Die Gründe für die rasante Entwicklung? Eindeutige Kostenvorteile. Denn aufgrund der mehr oder weniger peripheren Lage der Märkte, lässt sich die Mietbelastung reduzieren. Gleichzeitig können durch das Konzept der Teilselbstbedienung Personalkosten gespart werden. Fläche ersetzt Personal. Voraussetzung für den Erfolg des Konzeptes war allerdings auch der steigende Motorisierungsgrad der Bevölkerung. Mit ihrem umfangreichen und fokussierten Angebot in Kombination mit abgestimmten Serviceleistungen zu attraktiven Preisen, liegen Fachmärkte in der Sympathie der Verbraucher überdurchschnittlich hoch.

Erste Trading-up-Tendenzen

Neue Konzepte im Fachmarktsegment entwickeln sich und richten sich damit nach den veränderten Kundenbedürfnissen. Neben Zeitersparnis beim Einkauf, die für den Verbraucher immer wichtiger wird, gewinnen vor allem Qualität und Service wieder an Bedeutung. Gleichzeitig lässt sich derzeit ein stärkerer Trend zum Erlebniseinkauf (vgl. Zoo Kölle und Intersport Profimärkte) und zu hochwertigerer Warenpräsentation (vgl. Markenwelten in größeren Media- und Saturnmärkten) erkennen. Letzteres war gerade bei den Fachmärkten noch in jüngster Vergangenheit als nicht betriebstypenkompatibel verpönt. Es bleibt spannend, zu beobachten wie nun der betriebstypengleiche Wettbewerb darauf reagieren wird. Die gegenwärtig noch junge Betriebsform Fachmarkt weist somit bereits heute, erste Trading-up-Tendenzen auf.

Verkehrte Einkaufswelt

Das Angebot verändert sich, die Unterschiede zwischen Innenstadt- und Fachmarktlage verwischen. In Folge geht etwa C&A als Fachmarktkonzept Avanti in Innenstadtlagen und die AWG-Gruppe oder CBR Companies bringen typische Innenstadtmarken wie Tom Tailor oder Esprit auf die grüne Wiese.

Essen, Möbel, Kleidung – „Kopplungen“ haben Potential

Neben der Angebotsstruktur hat sich auch die Standortstruktur verändert. Dass sich Fachmärkte so rasant entwickeln, liegt insbesondere an der Entwicklung der Standorte selbst. Vor allem Standorte, an denen mehrere Fachmärkte im Verbund auftreten, können deutlich Synergieeffekte nutzen und Kopplungsvorteile realisieren. Der Kunde wird im Zuge immer knapper werdender Zeitressourcen mit einer Einkaufsfahrt nicht nur seinen Lebensmitteleinkauf erledigen wollen, sondern die räumliche Nähe nutzen und weitere Geschäfte anderer Sortimente aufsuchen. Kopplungskäufe zwischen den einzelnen Geschäften können die Attraktivität einer Gesamtansiedlung deutlich heben. Jedoch besteht nicht per se zwischen allen Sortimenten eine hohe Kopplungsaffinität. Vor allem zwischen Branchen gleicher Bedarfsstufen lassen sich hohe Kopplungsquoten erreichen (z.B. Nahversorgungszentrum oder Möbelcluster). Eine Erhebung der BBE zum Thema „Kopplungen“ zeigt aber, dass auch Branchen unterschiedlicher Bedarfsbereiche (z.B. Lebensmittel und Textil oder Lebensmittel und Zoofachmarkt) umsatzwirksame Kopplungen induzieren, was vor allem im Textilbereich auch auf Impulskäufe zurückzuführen ist. Der Trend geht zur Agglomeration, was zeigt, dass auch die Fachmärkte das Kopplungspotential ihres Angebots begriffen haben.

Auch die Entwickler und Investoren erkennen dieses Potenzial. Gerade ein gemanagtes Fachmarktzentrum hat vor allem für die Immobilienwirtschaft mehrere Vorteile. Nicht nur der Branchenmix kann im Lebenszyklus optimiert werden, es bestehen zudem Kontroll- und Einflussmöglichkeiten bei Fehlentwicklungen und Umsatzrückgängen, wodurch sich der Wert der Immobilie dauerhaft sichern lässt. Durch die Übernahme des Centermanagements durch den Entwickler kann zusätzlich die Wertschöpfungskette verlängert werden. Nicht nur die Wahl der richtigen Standortstruktur, des „optimalen Branchenmixes“ ist entscheidend, auch Lage spielt eine strategisch bedeutende Rolle. Fachmärkte und Fachmarktzentren die man bislang meistens mit Standorten auf der „grünen Wiese“ verbunden hat, besetzen in geeigneten Orten immer mehr zentralere Lagen (u.a. Konversionsflächen der Post/Bahn/Bundeswehr). Die Nachfrage nach Standorten in peripheren Lagen geht vor allem bei Investoren und Entwicklern zurück und citynahe Ausfallsstraßen, Nahversorgungszentren, Stadtteilzentren und die Innenstadt selbst rücken stärker in den Fokus (vgl. Abb.1). Was gleichzeitig im Widerspruch zu den Anforderungen des Handels steht, der sich in peripheren Lagen oftmals höhere Rentabilität erhofft. Der Entwickler sieht dabei nicht nur die Schwierigkeit der Genehmigung sondern auch die geringe Drittverwertbarkeit peripherer Standorte.*

*Ergebnisse aus Online-Befragungen der BBE Handelsberatung GmbH im Juni 2008. Nachzulesen im Fachmarktatlas 2009.
Weitere Informationen unter http://www.fachmarktatlas.de

Abbildung 1: Räumliche Entwicklung
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, Online-Befragung Handelsunternehmen und Immobilienwirtschaft 2008 in Fachmarktatlas 2009.

Um sich am engen Markt des Verdrängungswettbewerbes zu bewähren, werden jetzt zudem zunehmend engagiertere, innovative Architekturkonzepte realisiert. Insgesamt zeigen sich so die gleichen Entwicklungen wie im Bereich der Shopping-Center.

Fazit

•    Wachstum bei FM bleibt überdurchschnittlich hoch.
•    Grenzen zwischen Konzepten für City und Peripherie verschwimmen.
•    Innenstadtnahe Standorte gewinnen an Bedeutung.
•    Zunehmende Bedeutung von Agglomerationen (Kopplungen).
•    Gefahr geringerer Nachhaltigkeit von Solitärstandorten.
•    Erlebniskomponente nimmt zu.
•    Architektur als Profilierungsmerkmal wird wichtiger.
•    Gesetzlicher Rahmen setzt Grenzen und begrenzt Wachstum.
•    Bayern beliebtester Investitionsstandort bei Handel und Investoren.
•    Druck auf Exit-Preise bleibt in 2009 hoch.

Autor:
Joachim Stumpf, Geschäftsführer
BBE Handelsberatung GmbH/IPH Immobilien + Projektentwicklung für Handel und Gewerbe GmbH
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