Die Immobilien-Investmentmärkte sind weltweit eingebrochen. Das Transaktionsvolumen ist in Deutschland auch an den Top-Standorten erheblich geschrumpft. Nach rund 55 Milliarden Euro im Jahr 2007 lag es 2008 bei rund 20 Milliarden Euro und damit auf dem Niveau von 2005. Fehlende Finanzierungsmöglichkeiten werden als einer der Hauptgründe für den Einbruch gesehen. Die öffentliche Diskussion vermittelt den Eindruck, dass Banken derzeit keine Immobilienprojekte mehr finanzieren. Diese Annahme ist falsch. Auch in diesem schwierigen Umfeld gibt es weiterhin Finanzierungsmöglichkeiten. Claus-Jürgen Cohausz, Vorstand der Westdeutschen ImmobilienBank, führte anlässlich der Veranstaltung „Raus aus der Kreditklemme – Handlungsoptionen für Bestandshalter, Investoren und Projektentwickler im aktuellen Marktumfeld“ aus, mit welchen Instrumenten und unter welchen Bedingungen dies erfolgt.

Von September 2008, ausgehend von der Insolvenz von Lehman Brothers, bis November 2008 gingen an den Börsen weltweit etwa 13.000 Mrd. Dollar an Aktienwert verloren. Dies ist etwa das Dreifache des deutschen Bruttogeldvermögens privater Haushalte. Großbanken sind bereits verstaatlicht oder stehen kurz davor. Die Weltwirtschaft steckt in einer Rezession. Grund zur Besorgnis gibt es also genug. Dennoch lohnt es sich, einen nüchternen Blick auf die Lage am Finanzierungsmarkt zu werfen, denn von einer Kreditklemme im Immobilienbereich kann nicht gesprochen werden, obwohl einige früher marktführende Institute heute nur noch sehr eingeschränkt agieren können.

Zunächst zur Situationsanalyse: Das grundsätzliche Problem für Banken und der Grund, warum sich die Bedingungen für Kredit suchende Unternehmen grundlegend gewandelt haben, liegt auf der Seite der Refinanzierung. Zwar stellen die Europäische Zentralbank und andere Notenbanken den Finanzmärkten massiv kurzfristige Liquidität zur Verfügung, die Vertrauensbasis der Banken untereinander ist aber nach wie vor geschwächt und damit sind die Refinanzierungen über den Interbankenmarkt stark eingeschränkt. Gleichzeitig funktioniert die Mittelaufnahme über Anleihen fast nur mit Staatsgarantien und der Verbriefungsmarkt steht unverändert nicht zur Verfügung.

Der Pfandbriefmarkt springt zwar allmählich wieder an, doch auch dieser wichtige Finanzierungskanal für Immobilienbanken hat sich deutlich verteuert.  Die Zinsen der jüngsten Emissionen von Jumbo-Hypothekenpfandbriefen liegen rd. 100 Basispunkte über dem relevanten Swap-Satz und haben sich damit seit dem Sommer 2008 verzehnfacht.

Für die Endkunden bleiben die Kreditkonditionen derzeit nur deshalb stabil, weil die steigenden Liquiditätskosten durch die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank kompensiert werden. Zusätzlich erschwert wird diese Situation dadurch, dass alternative Finanzierungsmöglichkeiten ebenfalls ausfallen. So werden Mezzanine-Finanzierungen zwischenzeitlich kaum oder nur zu erheblich teureren Konditionen dargestellt, die bei Projektentwicklungen die Development-Marge aufzehren können, und Equity-Investoren kämpfen vielfach selbst mit der schlechten Marktlage.

Klassische Finanzierung mit solider Objektprüfung im Aufwind

Die Refinanzierungskosten sind nur ein Aspekt, der die Kreditvergabe erschwert. Hinzu kommt die schwache Konjunktur, die auch auf den Immobilienmarkt durchschlagen wird. Je länger die Krise andauert und je schärfer sie wird, desto schwieriger werden die Neuvermietungen. Gleichzeitig  steigt das Bonitätsrisiko der Mieter. Deshalb verlangen Immobilienbanken derzeit einen höheren Eigenkapitaleinsatz, der bei einem langfristig vermieteten Objekt in guter Lage 20 bis 30 Prozent umfassen kann. Dieser ist der entscheidende Parameter, um die objektbezogenen Kreditrisiken abzufedern. Bei Projektentwicklungen kann er je nach Lage des Objekts und Vorvermietungsquote sogar bis zu 50 Prozent ausmachen. Banken verlangen darüber hinaus eine stärkere Absicherung von Cashflow-Risiken, beispielsweise über Haftungen, Mietabtretungen oder Eigenkapitalrücklagen.

Bei Prolongationen und Refinanzierungen werden die zugrunde liegenden Assets genau analysiert. Da die Beurteilung von objektbezogenen Risiken vor dem Hintergrund der veränderten Rahmenbedingungen der Realwirtschaft mittlerweile stark in den Fokus gerückt ist, kann es auch in diesen Fällen zu Forderungen von Eigenkapitalnachschüssen oder einer Sicherheitenaufstockung kommen.

Transaktionen über 200 Millionen Euro auch in der Krise möglich

Die üblichen Objektprüfungskriterien: Lagequalität, Drittverwendungsfähigkeit, Nachhaltigkeit und Stabilität des Cashflows, Wertentwicklungs- und Wertsteigerungspotenzial, spielen grundsätzlich eine wichtige Rolle und fließen in die Objektbewertung ein. Darüber hinaus legen die Finanzierer ihr Augenmerk auf eine ausgewogene Risiko-/ Ertragsstruktur, den Ist-Cashflow und objektbezogene Risiken, insbesondere einen guten Mietermix mit möglichst langfristigen Mietverträgen und einer guten Mieterbonität. Stimmen hier die Parameter, dann steht einer Finanzierung auch in der aktuellen Lage nichts im Wege. Das gilt selbst für größere Transaktionen mit einem Volumen von bis zu 200 Millionen Euro. Größere Kredite für Portfoliofinanzierungen sind zurzeit am Markt zwar seltener, dennoch aber möglich.

Anders als in den Boomjahren 2005 bis 2007 stemmen Banken größere Volumina nicht mehr allein. Im Rahmen von Club Deals finden sich mehrere Institute zu einem Konsortium zusammen, wobei eine Bank als Arranger auftritt und Ansprechpartner des Kunden ist.

Auch für solide Projektentwicklungen gibt es offene Finanzierungswege. Developer können im Rahmen eines Immobilien-Joint-Venture die Bank als Mitgesellschafter in das Projekt integrieren und sie an den Chancen und Risiken beteiligen. Während die Fremdfinanzierung durch Drittbanken erfolgt, schließt die Bank als Joint-Venture-Partner die Lücke zum Eigenkapital der Projektgesellschaft durch anteiliges Eigenkapital oder nachrangige Gesellschafterdarlehen. Sie trägt bereits in der Vorlaufphase die unternehmerischen Risiken der Projektentwicklung mit, begleitet das Projekt aktiv in allen Phasen bis zum Verkauf der fertig gestellten Immobilie und bringt dabei ihr Know-how sowie ihre immobilienspezifischen Netzwerke ein.

Die drei Instrumente Joint-Venture-Finanzierung, Club Deal und klassische Kreditfinanzierung werden in den kommenden beiden Jahren eine Vielzahl von attraktiven Investitionschancen in deutsche Gewerbeimmobilien bieten. Dabei kommen die immobilienökonomischen Beurteilungskriterien wieder in vollem Umfang zu ihrem Recht. Für die deutsche Immobilienbranche ist dies eine gute Nachricht: Solide Vorhaben werden finanziert und die Orientierung an kaufmännischen Tugenden wird belohnt – möglicherweise stärker, als es noch vor zwei oder drei Jahren der Fall war.

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