04. März 2009: Der jährlich erscheinende „IBB Wohnungsmarktbericht 2008“ beleuchtet die Entwicklungen und Tendenzen auf dem Markt für Wohnimmobilien in Berlin. Dieser ist gegenwärtig durch eine moderate Mietenentwicklung gekennzeichnet. Das durchschnittliche Niveau der Angebotsmieten befindet sich weit unter dem anderer deutscher Großstädte. Gleichzeitig liegen aber auch die durchschnittlichen Einkommen deutlich niedriger und führt so zu einer zunehmenden Wohnkostenbelastung der Haushalte.

In dem Bericht wird bei den kleinräumigen Auswertungen ergänzend zu den bisherigen Ansätzen auf Ebene der Postleitzahlen erstmals das neue Berliner Raumkonzept der 447 so genannten „Lebensweltlich orientierten Räume" (LOR) verwendet. Dies ermöglicht kleinräumige Vergleichsanalysen und kartografische Darstellungen etwa zur Bevölkerungsstruktur, zu Kaufkraft oder zu Wanderungsbewegungen. Der Report macht deutlich, dass sich die höchsten Fluktuationswerte vor allem innerhalb des S-Bahn-Rings finden. Dorthin erfolgt zudem ein Großteil der überregionalen Zuwanderung. Dies führt zu einem zusätzlichen Druck auf den betreffenden Teilmärkten. Gleichzeitig zeigen sich in der Innenstadt überwiegend niedrige Durchschnittseinkommen. Allerdings fallen hier Angebotsmieten und Kaufpreise in Teilen vergleichsweise hoch aus und liegen überwiegend oberhalb des Berliner Durchschnitts. Im Ergebnis ist in einigen innerstädtischen Lagen daher fraglich, ob die soziale Mischung hier auf Dauer erhalten bleibt.

Besondere Aufmerksamkeit gilt im Rahmen der diesjährigen Berichterstattung dem Bezirk Neukölln: Einer Analyse der Bebauungsstruktur werden ausgewählte Indikatoren gegenübergestellt. Eine Auswertung der kleinräumigen Binnenwanderung bezogen auf ausgewählte Kieze im Norden Neuköllns zeigt, dass dort Zu- und Abwanderung im Saldo sehr unterschiedliche Bewegungsrichtungen aufweisen. Im Ergebnis wird zudem deutlich, dass die innerstädtischen Wanderungsbewegungen überwiegend im Nahbereich erfolgen.

Der „IBB Wohnungsmarktbericht 2008“ zeigt erneut, dass in den niedrigen Einkommen das Hauptproblem für den Berliner Wohnungsmarkt zu sehen ist. Aus diesem Grund wertet die Investitionsbank Berlin die absehbaren Verknappungen gerade im Teilsegment der preiswerten Wohnungen als Warnsignal - zumal die verbliebenen belegungsgebundenen Bestände ein steigendes durchschnittliches Preisniveau aufweisen.

2. Entwicklung der Wohnungsnachfrage

Die Bevölkerung Berlins wächst weiterhin moderat. Neben einem natürlichen Bevölkerungssaldo, der erstmals seit der Wende einen leicht positiven Wert erreicht, lässt vor allem der seit Jahren verstetigte Zustrom von außen Berlin wachsen. Während immer weniger Berliner ins Umland ziehen, kommen vor allem Menschen aus den neuen und den alten Bundesländern nach Berlin. Die Anziehungskraft für Zuwanderer aus dem Ausland scheint dagegen etwas abgenommen zu haben. Die wachsende Bevölkerungszahl wirkt sich in den Bezirken unterschiedlich aus: Vor allem Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow legen weiterhin deutlich zu, während einige Bezirke kontinuierlich Einwohner verlieren. Angesichts der fortgesetzt asymmetrischen Bevölkerungsentwicklung innerhalb der Stadt könnten perspektivisch Überhänge und Fehlbedarfe bei Infrastruktureinrichtungen entstehen. Wesentlich schneller als die Bevölkerung wächst in Berlin die Zahl der Haushalte, was insbesondere an der anhaltenden Haushaltsverkleinerung liegt. In einem Berliner Haushalt leben inzwischen durchschnittlich 1,75 Personen. Wie in vergleichbaren anderen Großstädten sind auch in Berlin – hier mit einem Anteil von 53 % – Einpersonenhaushalte der überwiegende Haushaltstyp. Auch in Zukunft sind weitere Zuwächse bei den Haushaltszahlen zu erwarten, wenn auch nicht mehr in dem Tempo der vergangenen Jahre. Dies wird in qualitativer Hinsicht mittel- und langfristig die Nachfrage nach Wohnraum prägen.

Pro-Kopf-Einkommen niedriger als Bundesdurchschnitt

Nach wie vor steigen die durchschnittlichen Pro-Kopf-Einkommen in Berlin langsamer als im Bundesdurchschnitt. Innerhalb von Berlin differenziert sich die Kaufkraft klar nach Innenstadt und einkommensstärkeren Außengebieten. Auch wenn die Arbeitslosenquote in Berlin 2007 spürbar sank, befindet sie sich in allen Bezirken oberhalb des Bundesdurchschnitts. Kleinräumig betrachtet, konzentriert sich hohe Arbeitslosigkeit vor allem in innenstadtnahen Bereichen und in verdichteten Siedlungen der Nachkriegszeit. Noch etwas deutlicher abgegrenzt verteilt sich Einkommensarmut im Stadtgebiet, wenn man den Indikator der Personen in Bedarfsgemeinschaften heranzieht: Hier fallen vor allem Teile von Kreuzberg, Wedding, Nord-Neukölln sowie die Plattenbausiedlungen am östlichen Stadtrand ins Auge. Es wird deutlich: Das weitere Haushaltswachstum ist zunehmend durch kleinere Haushalte (Starterhaushalte, Rentner, Alleinstehende, Studenten) geprägt, die in der Regel über keinen großen finanziellen Spielraum verfügen. Demnach ist eher nicht in großem Umfang mit einer Zunahme der kaufkräftigen Nachfrage am Wohnungsmarkt zu rechnen. Im Gegenteil: Für die weniger zahlungskräftigen Haushalte ist weiterhin ein ausreichendes Angebot an adäquatem und bezahlbarem Wohnraum notwendig.

3. Entwicklung des Wohnungsangebots

Die Angebotsseite am Wohnungsmarkt zeigt sich derzeit wenig dynamisch: Das seit mehreren Jahren ohnehin nur moderate Wachstum des Wohnungsbestands hat sich zuletzt weiter abgeschwächt und lag im Jahr 2007 nur noch bei knapp 0,2 % des Bestandes. Die neuen Wohnungen entstanden überwiegend in den Außenbezirken, so dass mit einem Anteil von über 60 % hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser errichtet wurden. Wachsende Bedeutung kommt denjenigen neuen Wohnungen zu, die als Baumaßnahmen im Bestand entstehen. Ihr Anteil ist in den letzten Jahren kontinuierlich auf rund 9 % des Neubauvolumens angestiegen. Die Entwicklung der Baugenehmigungen deutet darauf hin, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in den nächsten Jahren leicht auf rund 4.000 bis 4.500 Wohneinheiten pro Jahr ansteigen könnte. Dabei zeichnet sich ein wachsender Anteil an Mehrfamilienhäusern ab, während der Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern wieder deutlich zurückgeht. Eine weiter wachsende Bedeutung ist für den Anteil neuer Wohnungen durch Maßnahmen im Bestand abzusehen. Unklar ist allerdings, ob aufgrund der sich aktuell eintrübenden wirtschaftlichen Lage alle genehmigten Vorhaben kurzfristig auch umgesetzt werden.

Schon vor Beginn der Finanzkrise erbrachte das IBB Wohnungsmarktbarometer 2008, dass sich das Investitionsklima am Berliner Wohnungsmarkt erkennbar konsolidiert. Unter den veränderten Vorzeichen wird vermutlich zunächst eher mit stagnierenden, möglicherweise sogar rückläufigen Fertigstellungszahlen zu rechnen sein. Am positivsten wird weiterhin das Investitionsklima für Maßnahmen im Bestand eingeschätzt. Wesentliches Kennzeichen des Berliner Wohnungsmarktes ist der hohe Anteil an Mietwohnungen. Mit rund 87 % Mietwohnungsanteil war und ist Berlin eine Mieterstadt. Es steht nicht zu erwarten, dass sich in absehbarer Zeit daran etwas gravierend ändert – im Gegenteil: Der Anteil der städtischen Wohnungen am Gesamtbestand (einschließlich deren angepachteter Wohnungen) hat sich nun bei knapp 16 % stabilisiert, der von genossenschaftlichen Mietwohnungen liegt seit Jahren konstant bei 11 %. Die Zahl der Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentum nahm in den letzten zehn Jahren stark ab. Der Anteil an selbst genutztem Wohneigentum liegt in Berlin nach wie vor weit unter den Werten anderer Großstädte. Da es zudem keine weiteren Verkäufe größerer Bestände an institutionelle Investoren gab, hat sich auch in dieser Beziehung die Angebotsseite am Mietwohnungsmarkt stabilisiert. Es bleibt allerdings abzuwarten, inwieweit sich die Geschäftsmodelle der neuen Marktakteure unter den Vorzeichen einer globalen Finanzkrise als tragfähig erweisen. Allenfalls in dieser Hinsicht könnten sich in absehbarer Zeit nennenswerte Veränderungen auf der Angebotsseite am Berliner Wohnungsmarkt ergeben.

4. Lage am Wohnungsmarkt

Den Berliner Wohnungsmarkt kennzeichnet derzeit eine insgesamt moderate Mietenentwicklung. Die Entwicklung des amtlichen Mietenindex seit 2000 entspricht in etwa dem Trend bei den Verbraucherpreisen. Die aktuelle Mikrozensus-Zusatzerhebung zeigt jedoch, dass die bruttokalten Bestandsmieten der repräsentativ Befragten seit 1998 um rechnerisch fast 2 % pro Jahr anzogen. Das Ergebnis des Mikrozensus erweist sich in einem stimmigen Verhältnis zur Entwicklung des Mietspiegels und der dargestellten Wiedervermietungs- und Angebotsmieten. Ein steigendes Mietniveau weisen in erster Linie die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte auf. Auch wenn es vermutlich Nachholbedarfe gab, hat sich vor allem in Friedrichshain- Kreuzberg die Mietentwicklung von der Einkommensentwicklung abgekoppelt: Hier stiegen die Bruttokaltmieten laut Mikrozensus zwischen 1998 und 2006 um 25 %, die durchschnittlichen Einkommen jedoch nur um rund 11 %. Demnach ist weiterhin eine Marktanspannung in einzelnen Teilmärkten bzw. teilräumlich zu beobachten. In kleinräumigen Wanderungsanalysen zeigt sich, dass hier eine starke überregionale Zuwanderung die Nachfrage zusätzlich antreibt. Die Preise für Wohneigentum sind deutlich stärker differenziert als das Bild bei den Angebotsmieten und weisen erkennbarer die Szene-Kieze aus.

Im Wohnungsverkauf scheinen sich solche Lageaspekte derzeit stärker auszuwirken als bei den Mieten. Anders gesagt: Offenbar lässt sich die besondere Lage als Preisdeterminante besser beim Verkauf als bei der Vermietung durchsetzen. Hier könnten bestimmte Erwartungen an eine positive Entwicklung des Immobilienwertes aufgrund des spezifischen Wohnumfeldes eine Rolle spielen. Ob dies tatsächlich ein Anspannungsindikator für die Entwicklung des jeweiligen Mietniveaus ist, bleibt abzuwarten. Unter dem Strich kann für ganz Berlin nicht von einer insgesamt angespannten Lage gesprochen werden.

Berlin im deutschen Vergleich

Das Niveau der Angebotsmieten liegt weit unter dem anderer deutscher Großstädte. Gleichwohl weist die allgemeine Entwicklung beim Berliner Wohnungsversorgungsniveau einen kontinuierlich abnehmenden Trend auf. Angesichts der geringen Neubauzahlen ist daher sehr genau zu beobachten, ob sich die Wohnungsversorgungsquote in den nächsten Jahren beim jetzt erreichten Niveau stabilisiert oder ob sich der abnehmende Trend weiter fortsetzt. Auffällig ist in diesem Zusammenhang die vergleichsweise niedrige Umzugshäufigkeit, die in den letzten Jahren erkennbar zurückgegangen ist. Angesichts tendenziell eher steigender Mieten, stagnierender Einkommen und geringer Neubautätigkeit sind deutliche Anstiege in den nächsten Jahren nicht zu erwarten. Nach Wohngebietstypen zeigt sich eine hohe Mobilitätsrate vor allem im Altbau, während im Einfamilienhaus-Segment sehr niedrige Werte erzielt werden – dies ist nicht erstaunlich, da die individuelle wie finanzielle Bindung an ein solches (Eigentums)Objekt naturgemäß stärker ist als an eine Mietwohnung. Das bestätigt der Blick auf die Wohndauer. Hier fallen allerdings auch innerstädtische Lagen, insbesondere einige zentrumsnahe Plattenbauviertel, mit hohen Beharrungswerten ins Auge.

Der längerfristige Leerstand stagniert weiter

Die höchste Quote weist nach wie vor der Bezirk Mitte auf. Überdurchschnittliche Leerstandsquoten finden sich vor allem in einfachen innerstädtischen Wohnlagen mit Altbaubeständen – auch in gefragten Kiezen. Dies belegt, dass sich Leerstand nicht als Indikator für entspannte Teilmärkte eignet. Darüber hinaus sind auch einige eher peripher gelegene Geschosswohnungsbau-Siedlungen der Nachkriegszeit von höheren Leerstandsquoten betroffen.

Die Gründe für Leerstand sind entsprechend vielfältig: Neben ungünstigen Lageparametern, schlechten baulichen Zuständen (im Altbau) oder mangelnder Professionalität bei der Vermietung kommen vielfach auch strukturelle Gründe zum Tragen. Speziell in Nachkriegsbauten scheinen bestimmte Wohnungs- und Wohnflächenangebote oder Ausstattungsmerkmale nicht der heutigen Nachfrage zu entsprechen. Anderswo erschwert ein schwieriges soziales Umfeld die Vermietung.

Der Aspekt wachsender sozialer Probleme aufgrund von Entmischung schlägt sich auch bei den meistgenannten Marktproblemen nieder, wie die aktuelle Befragung zum IBB Wohnungsmarktbarometer 2008 zeigt. Nach Wahrnehmung der Marktakteure dominieren aber weiterhin die geringen Einkommen als überragendes Problem – vor steigenden Nebenkosten. Bei der Wohnkostenbelastung liegen die Nebenkosten im Jahr 2007 insgesamt rund 16 % über dem Wert von 2000. Im gleichen Zeitraum entwickelten sich die durchschnittlichen Nettoeinkommen sehr viel schwächer. Das wirkt sich auch auf die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Berlin aus, die seit 2002 anstieg und 2006 bei rund 28 % für alle Haushalte und bei über 32 % für die Einpersonenhaushalte lag.

Im Kern stellen niedrige Einkommen das Hauptproblem am Berliner Wohnungsmarkt dar.

Entsprechend sind erwartete Verknappungen im Teilsegment der preiswerten Wohnungen als Warnsignal zu sehen – zumal die belegungsgebundenen Bestände weiter ein steigendes durchschnittliches Preisniveau aufweisen. Letztlich muss sich der Wohnungsmarkt nicht primär am allgemeinen Mietpreisniveau messen lassen, sondern an der Frage, ob ein Angebot realisiert wird, das der spezifischen örtlichen Nachfrage entspricht. Ein regelrechter Standortfaktor kann der Wohnungsmarkt für Berlin nur dann sein, wenn es zudem gelingt, die soziale Mischung zu erhalten und Entmischungstendenzen wirksam entgegenzuwirken. Die wachsende Ausdifferenzierung am Wohnungsmarkt ist daher auf diesen Aspekt hin sorgsam zu beobachten.

 

Mittlere Angebotsmieten 2008 in EUR/m2		Mittlerer Kaufpreis für Eigentumswohnungen 2008 in EUR/m2

 

 

Die Investitionsbank Berlin (IBB) bietet den Wohnungsmarktbericht und weiteres Informationsmaterial zum Download an:

 

Inklusive Schwerpunktthema "Bevölkerungsstruktur und Wanderungen - kleinräumig betrachtet", PDF, 12.86 MB

IBB Wohnungsmarktbericht 2008 - Tabellenband, PDF, 198 KB

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