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INSIGHT Nr. 4, Dezember 2011
Mit Sortimentskontrolle die innerstädtische Einzelhandelsentwicklung fördern
Wlfried Weisenberger
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Handel braucht Wandel – darin sind sich Stadtverwaltungen, Politiker und Händler einig. Um für den König Kunden attraktiv zu sein und zu bleiben, muss sich die bunte Ladenwelt weiterentwickeln. Die entscheidende Frage ist nur: Wo und mit welchen Sortimenten? Als höchstes schützenswertes Gut einer Stadt steht dabei die Innenstadt im Fokus des Interesses. Außerhalb der Zentren sollen nur innenstadtverträgliche Sortimente ihren Platz finden. Städte versuchen mit Vorgaben im Bebauungsplan dies zu steuern. Aber wer überprüft die Einhaltung dieser Vorgaben im Nachhinein? Wilfried Weisenberger, Geschäftsführer der SK Standort & Kommune Beratungs GmbH, berichtet in INSIGHT aus seiner Praxis als Kommunalberater.
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Kommt jemand auf die Idee, die Verwalter und Räte der Städte zu fragen, wer dort beim Einzelhandel prüfe, inwieweit Sortimentsvorgaben aus Bebauungsplänen oder aus Genehmigungsverfahren eingehalten werden, wird vielfach nur ratloses Schulterzucken ernten – keine Zeit und kein Geld wären dafür vorhanden.
In der Vergangenheit drückte man bei der Einhaltung der Flächen auch mal willentlich und wissentlich das eine oder andere Auge zu, denn man kenne ja seine Pappenheimer. Wer will schon einen wichtigen Magnetbetrieb in seiner Stadt einschränken, ihn gar vergrämen oder andere neue Konsumtempel fernhalten? Schließlich steht jede Stadt im Wettbewerb mit ihren Nachbarstädten. In Ballungsräumen ist da schnell ein Interessent über die Stadtgrenze zum Nachbarn gerutscht. Das tut jeder Stadt weh.
So ist es auch für einen Einzelhandelsgutachter und Kommunalberater kein Alltagsprojekt, wenn sich – wie jüngst im bayerischen Fürth – eine deutsche Großstadt eine Sortimentskontrolle der ansässigen großflächigen Einzelhändler wünscht.
Im Fokus sollten dabei die Großflächen außerhalb der Innenstadt stehen. Der Wunsch der Stadträte ist: Alles, was der geplanten Innenstadtentwicklung schaden könnte, soll möglichst verhindert werden. Denn die Innenstadt hat, wie vielerorts, eine schützende Hand bitter nötig. Es geht um eine Signalsetzung: Händler und Investoren in der Innenstadt sollen sich sicher fühlen vor der Konkurrenz am Stadtrand. Gleichzeitig lehnt der Stadtrat jegliche Ansiedlung von zusätzlichen zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb der Festsetzungen im Einzelhandelskonzept ab.
Damit war auch die Aufgabenstellung für den Gutachter klar: Sortimentsgenaue Erhebung der Verkaufsflächen, akribisches Studium der Bebauungspläne und Genehmigungsunterlagen und Abgleich der Daten. Alle Beteiligten erwarteten das Ergebnis mit großer Spannung und leichter Nervosität. Denn allen Stadträten war klar: Wirksame Kontrolle braucht Sanktionen. Keiner weiß zu Beginn der Arbeiten so recht, welches Fass da aufgemacht wird. Aber letztendlich will man es wissen – Kompliment vom Gutachter an die Politik.
Aber eins nach dem anderen. Zunächst galt es, alle einzelhändlerischen Großflächen zu ermitteln, und damit das Arbeitsfeld abzustecken. 44 Einzelfälle rückten in den Fokus der Untersuchung. Für beide Seiten begann nun eine nicht unwesentliche Kleinarbeit. Während der Gutachter in mehreren Arbeitsgängen (Ersterhebung – Plausibilitätskontrolle – Nachbegutachtung durch zweiten Experten) die einzelnen Sortimentsflächen so scharf wie möglich beurteilte, stiegen Mitarbeiter der Verwaltung ganz tief in ihre Aktenkeller hinab.
Die Ergebnisse auf beiden Seiten waren höchst interessant und lehrreich. Die Verwaltung – letztendlich immer Spiegel der aktuellen Politikrichtlinien – konnte nur staunen, wie – sagen wir es mild – relaxt man in der Vergangenheit mit Sortimentsvorgaben für den Einzelhandel umging: Bei weitem nicht für alle neuen Einzelhandelsflächen – und der Handel ist bekanntlich äußerst dynamisch – wurden die Bebauungspläne angepasst, der Segen der übergeordneten Genehmigungsbehörde war ausreichend. Damit bastelte man dynamisch und bestimmt nicht bewusst, an einem Pulverfass, das bis heute auf Entschärfung wartet.
Was ist das Problem?
In der Vergangenheit ging man sehr oberflächlich mit dem Begriff der einzuschränkenden Sortimente um. In verschiedenen Genehmigungen ist ganz allgemein von „Randsortimenten“ die Rede, oder später immerhin etwas fokussierter von „innenstadtrelevanten Randsortimenten“. Bei anderen Vorhaben spricht man von „innenstadtrelevanten Sortimenten“. Ein Definitionswirrwarr par excellence. Immerhin findet man auch bei wenigen Ausnahmen eine exakte Benennung der genehmigten oder ausgeschlossenen Sortimente.
Exkurs:
Heute sind nicht unbedingt alle Randsortimente auch zentrenrelevant, das regeln in der Zwischenzeit – im Einzelfall auch richterlich anerkannte – Sortimentslisten. Wobei es gar nicht sinnvoll ist, pauschal von innenstadtrelevanten Sortimenten zu sprechen, da damit wichtige und dynamische Versorgungszentren, die Druck auf die Innenstadt machen können, außen vor gelassen werden. Das Mittel der Wahl stellen deshalb immer individuell festgelegte Listen der Sortimente mit Zentrenrelevanz im betreffenden Fall dar. Es zeigt sich nämlich, dass durch die fast allerorten praktizierte unbedarfte Ungenauigkeit der Vergangenheit Spielräume für Einzelhändler schlummern, die theoretisch zur Ansiedlung von Sortimenten führen könnten, die in Summe einer Innenstadt erhebliche Probleme bereiten können.
Doch die Erkenntnisse gehen noch weiter: Nur die wenigsten Sortimentsbeschreibungen sind so eindeutig formuliert, dass sie zweckdienlich sein können. Allein die Frage der Definition eines Randsortimentes ist tendenziell den sich verändernden Angebotswelten der Händler ausgeliefert. Hinzu kommt, dass durchaus vorbildliche und gut gemeinte Sortimentslisten zentrenrelevante Sortimente in der Vergangenheit gerne nach dem Kriterium der „Anwesenheit in Zentren“ beurteilten. Dies führte z.B. dazu, dass Fahrräder oder in bestimmten Städten Beleuchtungsmittel oder Unterhaltungselektronik als nicht zentrenrelevant gelten, da sie faktisch nicht mehr in der Innenstadt vorhanden sind. Erst richterliche Entscheidungen der jüngsten Vergangenheit weisen einen vernünftigen Weg: zentrenrelevant meint auch zentrumsstärkend und -bewahrend. So waren z.B. Fahrräder aufgrund des Trends zur Probestrecke einige Jahre aus der Innenstadt verschwunden, nun kommen sie als Trendshops mit Serviceintensität quicklebendig zurück.
Genau dieses Gefährdungspotenzial macht es für Städte so wichtig, sich einen Einblick in die einzelhändlerische Realität zu verschaffen. Deshalb war die Entscheidung des Stadtrates unserer mutigen Beispielkommune absolut richtig, die gewachsenen Strukturen und Fakten erfassen und beurteilen zu lassen. Der konkrete Blick in die Vergangenheit löste nun umso mehr manches Kopfschütteln aus. Glücklicherweise entstand aus der gängigen Praxis bisher noch kein ernsthaftes Problem. Ein Problem könnte es werden, wenn die Verantwortlichen nicht die richtigen Schlüsse für die Zukunft ziehen. Die Stadt Fürth hat durchaus gelernt. Bei der neuen Sortimentsliste wurde sehr großer Wert auf detaillierte Definition des Sortimentsbegriffes gelegt. Zukünftige Genehmigungen können beim Sortimentsbegriff auf die hinreichend genau festgezurrten Sortimente zurückgreifen und den Antragsteller in die Verantwortung nehmen. Schwarze Schafe der Vergangenheit werden im Einzelgespräch ins Gebet genommen. Man ist auf dem Weg, in Zukunft bei Abweichungen konkrete Bußgelder zu benennen und Planungssicherheit für alle Beteiligten zu erzeugen. Der beauftragte Gutachter soll als objektive Instanz in den kommenden Jahren immer wieder seinen Kontrollgang machen.
Horst Müller, der als Wirtschaftsreferent maßgeblich für die wirtschaftliche Entwicklung in Fürth Sorge trägt, resümiert zufrieden: Die Stadt ist überzeugt: es war richtig, Klarheit zu schaffen. Nur eine transparente Herangehensweise bewirkt letztendlich die nötige Sicherheit bei allen: Händlern, Politikern und Investoren. Wir werden nun die weitere Entwicklung der Innenstadt mit Bedacht und politischem Selbstvertrauen angehen. Wir sind dankbar, dass wir mit Standort & Kommune ein junges, kompetentes Fürther Unternehmen beauftragen konnten, das die Situation in Fürth gut kennt und sich mit Fingerspitzengefühl in die Materie eingearbeitet hat.“
Autor:
Wilfried Weisenberger
Geschäftsführer
SK Standort & Kommune Beratungs GmbH
www.standort-kommune.de
Wilfried Weisenberger gründete zu Beginn des Jahres 2011 die SK Standort & Kommune Beratungs GmbH mit Sitz in Fürth. Seine beruflichen Wurzeln liegen im bekannten Nürnberger Versandhaus Quelle. Dort absolvierte er in den 70er Jahren seine Ausbildung zum Bürokaufmann, um anschließend auf dem zweiten Bildungsweg sein Abitur nachzuholen. Nach dem Studium der Wirtschafts- und Sozialwissenschaften und dem Abschluss als Diplom Sozialwirt begann er seine 20jährige erfolgreiche Karriere bei der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK). Wichtige Stationen dort waren der Aufbau der mikrogeographischen Datenbank Point Plus, die Entwicklung erster Geographischer Informationssysteme, die Leitung der Abteilungen Standort- und Immobilienconsulting und Standortforschung Handel der GfK Marktforschung, Prokurist und Leiter des Standortes Nürnberg des GfK Prisma Instituts, Head of Real Estate Consulting und Standortleiter Nürnberg der GfK GeoMarketing GmbH. In den letzten Jahren widmete sich Wilfried Weisenberger vor allem der Standort- und Kommunalberatung für den Handel und für Kommunen.
Veranstaltungshinweise zum Thema Einzelhandel:
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