INSIGHT Nr. 4, Dezember 2011

Sanierung als Standortfaktor in der Quartiersentwicklung

Steigende Kauf- und Mietpreise haben den deutschen Wohnungsmarkt zum Lieblingskind der Investoren und Projektentwickler gemacht. Der Standort mit den besten Perspektiven ist Berlin. Hier werden derzeit so viele Wohnungen gebaut wie schon lange nicht mehr. Fast zwei Drittel der im Bau befindlichen Flächen entfallen in der Hauptstadt gegenwärtig auf den Wohnungsbau und haben auch den Stadtteilen abseits begehrter Wohnlagen einen Schub gegeben. Sogar die vielen Berliner Plattenbauten erleben ein Revival:  Die Platte von einst ist oft kaum wieder zu erkennen und punktet nicht nur bei „Hipstern". Was Sanierung als Standortfaktor in der Quartiersentwicklung in Berlin bedeutet, weiß Stefanie Frensch MRICS, Geschäftsführerin der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH. Den INSIGHT-Lesern stellt sie hier ausgewählte Wohndaten zu Ostberliner Bezirken aus der für die HOWOGE erstellten Marktanalyse Berlin 2011 zur Verfügung.

Haushaltsstruktur 2010

Privathaushalte 2010 in den Bezirken		Veränderung der Haushaltsstruktur 2006 bis 2010 in den Bezirken
© Copyright F + B Forschung + Beratung für Wohnen Immobilien und Umwelt GmbH Quelle: Statistisches Jahrbuch 2007 und 2010, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

• Die Anzahl der Haushalte in Berlin nimmt im Laufe der Jahre stetig zu. Grund hierfür ist die Zunahme von Einpersonenhaushalten (0,8 Prozent-Punkte), welches besonders in Lichtenberg (3,4 Prozent-Punkte) deutlich wird. Insgesamt gibt es mehr Single-Haushalte als Mehrpersonenhaushalte (Berlin: 54 Prozent, Lichtenberg 50 Prozent). Bei den Singles handelt es sich zunehmend um ältere Personen.

• In Lichtenberg nehmen die Ein- und Zweipersonenhaushalte gegenüber dem Zielmarkt stärker zu. Die durchschnittliche Haushaltsgröße sank von 2006 bis 2010 von 1,9 Personen auf 1,7 Personen je Haushalt.

• Im Bezirk Pankow zeigt sich ein Rückgang der Einpersonenhaushalte, jedoch ist der Anteil von knapp 60 Prozent deutlich über dem Durchschnitt Berlins. Die Zahl der Personen je Haushalt ist im Vergleich zu 2006 von 1,6 auf 1,7 angestiegen.

• In den Bezirken Treptow-Köpenick und Marzahn-Hellersdorf liegt der Anteil der Einpersonenhaushalte unterhalb des Anteils in Lichtenberg. Jedoch nur in Marzahn-Hellersdorf findet sich mit 19 Prozent ein höherer Anteil von Familien (Mehrpersonenhaushalte).

Bevölkerungsprognose bis 2030

Bevölkerungsentwicklung bis 2030 in den Bezirken Variante „Basis“		Veränderung der Bevölkerung nach Altersgruppen 2010 bis 2030
© Copyright F + B Forschung + Beratung für Wohnen Immobilien und Umwelt GmbH Quelle: Bevölkerungsprognose für Berlin und Bezirke 2007-2030, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Die Bevölkerungsentwicklung wird anhand der Variante „Basis“ der Senatsverwaltung dargestellt, welche den künftigen Entwicklungsverlauf mit höherer Wahrscheinlichkeit zu den anderen Varianten darstellt.

• Die Berliner Bevölkerung steigt bis 2023 an und sinkt dann bis 2030 ab und beträgt dann knapp 3,4 Millionen Einwohner. Insgesamt wird eine positive Bevölkerungsentwicklung von 3,7 Prozent prognostiziert. Hiermit setzt sich der positive Trend der vergangenen Jahre zunächst fort, der deutschlandweit insbesondere für die Metropolregionen und Ballungsräume erwartet wird.

• Es zeigen sich sehr unterschiedliche Entwicklungen. Während in Lichtenberg (4 Prozent) eine leicht überdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung zu erwarten ist, nimmt die Bevölkerung im Bezirk Pankow mit einer Steigerung von 13 Prozent im städtischen Vergleich am meisten zu.

• Lediglich im Bezirk Marzahn-Hellersdorf wird aufgrund erwarteter anhaltender Verluste in den Großsiedlungen,eine geringere Bevölkerungsentwicklung prognostiziert, wobei hier mit einem Anstieg der Bevölkerung in den Einfamilienhausgebieten gerechnet wird.

• Der Alterungsprozess der Berliner Bevölkerung setzt sich weiter fort. Der Anteil der über 65-Jährigen nimmt anteilig zu, während der Anteil der Bewohner mittleren Alters (zwischen 25 und 65 Jahren) abnimmt. Im Prognosezeitraum wird sich die Zahl der 80-Jährigen nahezu verdoppeln (+75 Prozent).

• Das Durchschnittsalter erhöht sich von 42,7 Jahre (2010) auf 45,3 Jahre (2030).

• Bei den Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren bleibt der Anteil an der Bevölkerung mit 19 Prozent nahezu konstant, obwohl es zu einem Rückgang von rund 10.000 Personen kommt. Dabei sinkt insbesondere die Zahl der Kinder (unter 6 Jahre) und deren Anteil an der Bevölkerung (5,2 Prozent auf 4,8 Prozent).

Struktur des Wohnungsbestands 2010

Baufertigstellungen 2010 nach Gebäudetypen (Anteil am Gesamtbestand)		Wohnungsbestand nach Größenklassen
© Copyright F + B Forschung + Beratung für Wohnen Immobilien und Umwelt GmbH Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

• Der Wohnungsbestand im Bezirk Lichtenberg stellt sich sehr heterogen dar: mit den Großsiedlungen in Plattenbauweise (Hohenschönhausen, Fennpfuhl) bis hin zu Villen- und Einfamilienhausgebieten im „Dahlem des Ostens“ (Karlshorst).

• In Berlin finden sich rund 90 Prozent der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. In Lichtenberg beträgt der Anteil, aufgrund der Plattenbaubestände, rund 96 Prozent. In Friedrichshain-Kreuzberg findet sich mit fast 100 Prozent ein deutlich höherer Anteil.

• Insgesamt wurden im Jahr 2010 in Berlin 3.973 Wohnungen fertig gestellt (0,21 Prozent des Wohnungsbestandes), davon entfielen 7 Prozent auf  Lichtenberg. Knapp ein Drittel der Fertigstellungen ergaben sich im Bezirk Pankow. Rund 64 Prozent der Baufertigstellungen in Berlin 2010 wurden im Mehrfamilienhausbestand realisiert. In Lichtenberg betrug der Anteil 53 Prozent. In Pankow wurden 83 Prozent der Fertigstellungen im Mehrfamilienhausbau umgesetzt, dagegen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf nur 4 Prozent.

• Zwei Drittel des Berliner Wohnungsbestandes verfügen über 3 oder 4 Räume. Dies ist in Lichtenberg vergleichbar (69 Prozent). In Marzahn-Hellersdorf finden sich in diesem Wohnungsmarktsegment nur rund 59 Prozent der Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnfläche in Berlin beträgt 70,6 m² pro Wohnung. 

Mehr zum Thema Sanierung als Standortfaktor in der Quartiersentwicklung erfahren Sie persönlich von Stefanie Frensch MRICS, Geschäftsführerin der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH (howoge.de), beim Wohn-Dialog Berlin „Begehrt wie lange nicht - der Wohnungsmarkt auf der Überholspur“ am 7. Dezember 2011 in Berlin in ihrem Vortrag: Vom „lost east“ zum Bilderbuch-Leben.