INSIGHT Nr. 3, September 2011

Deutsche Hypo-Studie: Neue Trends im deutschen Einzelhandel

Krisenjahr, Kaufzurückhaltung, Planungssicherheit, Konsolidierung, Nachfragesituation – sind nur einige Schlagworte, wenn es um die allgemeine Marktentwicklung geht. So sehr sich die Meinungen unterscheiden, in einem sind sich die Experten relativ eins: Der Einzelhandelsumsatz dürfte sich stabilisieren. „Aber hier sind sortiments- bzw. angebotsspezifischen Entwicklungen sowie die Marktanteilsentwicklung der unterschiedlichen Betriebstypen zu beachten“, sagt Prof. Dr. Günter Vornholz, Deutsche Hypo Markt-Analyse. Hier in INSIGHT betrachtet er die Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung einmal genauer, vor allem unter dem Gesichtspunkt der Städtecluster. Mehr dazu auch in der aktuellen Studie der Deutschen Hypo.

Die allgemeine Marktentwicklung

Nach dem Krisenjahr 2009 und der damit in der Vergangenheit geübten Kaufzurückhaltung der Konsumenten dürfte vor dem Hintergrund einer nun besseren individuellen Planungssicherheit zukünftig die Konsumbereitschaft der Deutschen wieder anziehen. Zwar ergeben sich Risikofaktoren durch die internationalen Krisenmomente, so dass die Nachfrageentwicklung mit einigen Fragezeichen zu versehen ist. Grundsätzlich ist kurzfristig jedoch eine sehr positive Stimmung zu konstatieren, mittelfristig ist von einer Konsolidierung auf hohem Niveau auszugehen. Insofern bietet die Nachfragesituation für den Einzelhandel in Deutschland derzeit eine gute Entwicklungsbasis. Eine Stabilisierung der in dem vergangenen Jahr eingeschlagenen Wachstumswege in Hinblick auf Einzelhandelsumsatz und auch Flächenproduktivität ist für die nächsten zwei Jahre – wenn auch auf unterschiedlichen Wachstumsniveaus – zu erwarten. Gleichwohl sind dabei die jeweiligen sortiments- bzw. angebotsspezifischen Entwicklungen sowie die Marktanteilsentwicklung der unterschiedlichen Betriebstypen zu beachten.

Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung

Signifikante Unterschiede hinsichtlich der Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung zeigen sich zwischen verschiedenen Städteclustern. Dabei ist der Einfluss des demografischen Wandels zu berücksichtigen, der sich auf die einzelnen Cluster unterschiedlich auswirkt. Von der Verkaufsflächenentwicklung in den letzten Jahren konnten insbesondere die Städte profitieren. Bezüglich der Umsatzentwicklung im gleichen Zeitraum rangiert der ländlich Raum allerdings über dem durchschnittlichen Wachstum. So entwickelte sich auch die Flächenproduktivität im ländlichen Raum positiver, rangiert aber nach wie vor deutlich hinter den städtischen bzw. bundesdeutschen Durchschnittswerten.

Verkaufsflächenwachstum in Groß- und Kleinstädten

Differenziert zu betrachten sind ebenfalls die jeweiligen Entwicklungen in den verschiedenen Städteclustern. Die Verkaufsflächen wuchsen vergleichsweise stark in den Millionenstädten und kleinen Städten. Mittlere Städte konnten insbesondere in den Innenstädten Flächenzuwächse verzeichnen, was nicht zuletzt dem Umstand geschuldet ist, dass auch erfolgreiche ausländische Labels und internationale Trendmarken verstärkt in den Innenstädten deutscher Metropolen Filialen eröffnen. Auch tragen hier neue Shopping Center und Bestandumstrukturierungen zur Marktdynamik bei.

Da insbesondere mittelgroße Städte für Shopping Center-Entwickler neue Betätigungsfelder eröffnen, dürfte in den kommenden Jahren hier ein innerstädtisches Flächenwachstum durchaus zu erwarten sein bzw. wird der Einzelhandel z.B. durch die Umnutzung und Entwicklung von bis dato leer stehenden (Warenhaus-)Immobilien weiter qualifiziert werden. Bezüglich der Umsatzentwicklung in den Städten können starke Unterschiede festgestellt werden. Städte ab einer halben Million Einwohner verzeichnen dabei eine überdurchschnittliche Entwicklung. Kleinere Städte performen dabei nur unterdurchschnittlich bzw. stagnieren z.T., wobei insbesondere der innerstädtische Umsatz rückläufig ist. Insgesamt zeigt sich dabei ein sehr heterogenes Bild. Hinsichtlich der Flächenproduktivität ist zwischen den Städteclustern eine starke Spreizung zu erkennen, wobei sich insgesamt ein Rückgang der Raumleistung zeigt, der am stärksten bei kleineren Großstädten ausfällt.

In kleineren Städten konnten vor allem Lagen im übrigen Stadtgebiet (wie Stadtteilzentren, periphere Lagen und Solitärstandorte) Flächenzuwächse durch neu entwickelte Fachmarktzentren oder Bildung von Koppelstandorten für sich 'verbuchen'. In den Innenstädten mussten demgegenüber vielerorts Flächenstilllegungen durch Betriebsaufgaben hingenommen werden. Nicht immer konnten dabei entstandene Flächenleerstände durch innerstädtische Neuansiedlungen kompensiert werden.

Online-Handel spielt große Rolle

Als maßgeblicher Treiber im Einzelhandelsgeschehen ist ferner der Online-Handel zu sehen, der umsatzseitig bereits über die Hälfte des gesamten Versandhandelsvolumens generiert. Insgesamt zeigt der E-Commercebereich zweistellige Wachstumsraten auf, der größte Umsatzanteil am Online-Handel entfällt dabei auf Multi-Channel-Versender. Der größte Online-Umsatz wird mit Bekleidung, Textilien und Schuhen gemacht, gefolgt von der Warengruppe Medien, Bild- und Tonträger sowie Unterhaltungselektronik, wobei hier auch der Entwicklung entsprechender Hardware eine wichtige Rolle zukommt.

Fazit

Der deutsche Einzelhandel weist auf gesamtwirtschaftlicher Ebene eine vergleichsweise stabile Entwicklung auf. Hingegen sind sowohl auf der lokalen Ebene als auch bei den Betriebskonzepten starke Veränderungen und Umbrüche zu verzeichnen.