INSIGHT Nr. 3, September 2011

Herausforderungen der demographischen Entwicklung für den Investor

Dr. Thomas Beyerle IVG Immobilien AG

Wer sagt uns, dass die aktuellen Kindergartenkinder ihr Leben in 20 Jahren urban gestalten wollen wie es heutzutage Mainstream geworden ist? Vielleicht mögen sie es dann lieber wieder eher kleinstädtisch verbringen? „Noch wird viel mehr über das Thema Demographie diskutiert, denn operativ sich der Sache angenommen“, sagt Dr. Thomas Beyerle. Er ist seit Anfang des Jahres Managing Director, Head of Corporate Sustainability & Research, bei der IVG Immobilien AG und beschäftigt sich intensiv mit den Herausforderungen der demographischen Entwicklungen für den Investor. Hier in INSIGHT spricht er über Wachstumsinseln, Zeitmanagement und die "New Work City" …

Für Immobilienmarktanalysten mit dem Blick in die nähere und weitere Zukunft ist die Frage, wie sich in 5, 10 oder 25 Jahren die deutschen Büromärkte darstellen, zunächst vor allem eine Frage nach der Identifikation der Einflussfaktoren auf demographische und sozioökonomische Entwicklungen. Nahezu alle kommen – wenig überraschend – zu dem Schluss, dass die Nachfrage nach Büroflächen sinken wird, da der steigende Anteil der Bürobeschäftigten an der Gesamterwerbsbevölkerung nicht den Rückgang und die Alterung der Bevölkerung in Deutschland kompensieren kann. Die abnehmende Bürofläche pro Büroangestellten wird diesen Trend verstärken. In unserem Basisszenario erwarten wir bis 2050 einen Rückgang der Büroflächennachfrage um 10 bis 15 Prozent. Allerdings wird das Nachfrageniveau des Jahres 2010 erst in 20 Jahren dauerhaft unterschritten werden.

Bestimmender Faktor Demographie 
IVG Research sieht in den nächsten 30 Jahren nur eine langsame Schrumpfung der deutschen Bevölkerung, die sich erst mit dem Versterben der Baby-Boom-Generation beschleunigt. Für 2050 gehen wir trotz Nettozuwanderung von einem Rückgang der deutschen Bevölkerung um 10 Prozent auf rund 70 Millionen Menschen aus. Gravierender ist allerdings die Entwicklung der Altersstruktur der deutschen Bevölkerung. Im Jahr 2050 werden nur noch rund 16 Prozent der Bevölkerung unter 20 Jahren sein und über ein Drittel über 60 Jahre. Gerade die Veränderung der Alterspyramide wirkt sich durch die Schrumpfung des Erwerbspersonenpotenzials von rund 55 Prozent auf rund 45 Prozent sowohl auf die sozialen Sicherungssysteme als auch auf die langfristige Büroflächennachfrage negativ aus.

Wachstumsinseln trotzen demographischem Trend
Der Bevölkerungsrückgang wird jedoch nicht in allen Teilen der Republik gleichmäßig verlaufen. Vielmehr rechnen wir bis 2020 mit einer ausgeprägten Binnenmigration und einem Nebeneinander von Wachstums- und Schrumpfungsregionen. Profitieren werden dabei die Regionen Hamburg, Frankfurt/Rhein-Main, Stuttgart und München sowie, entgegen dem Trend in Ostdeutschland, Berlin, das südliche Umland von Brandenburg und Leipzig/Dresden. Wir erwarten einen sich verschärfenden Standortwettbewerb um die Ansiedlung neuer Arbeitsplätze, bei dem im Wesentlichen die südlichen Bundesländer in der Lage sein werden, auch hochqualifizierte Arbeitskräfte aus dem Ausland anzuziehen.

Zeitmanagement – neue Formen des Arbeitens
Jeder sechste Erwerbstätige in Deutschland praktiziert bereits Telearbeit. Allerdings treten Formen der permanenten und alternierenden Telearbeit, bei der mindestens ein voller Tag pro Woche zu Hause gearbeitet wird, in den Hintergrund gegenüber neuen Formen zusätzlicher oder mobiler Telearbeit sowie der Arbeit in häuslichen Kleinstbüros, die sich mit fortschreitenden Innovationen in der Informations- und Kommunikationstechnik verbreiten. Unternehmen reagieren mit unterschiedlichen Strategien zur Steigerung der Flächeneffizienz wie beispielsweise der zeitversetzten oder der reservierungspflichtigen Nutzung von Büroraum auf die temporäre Unterauslastung der vorhandenen Arbeitsplätze. Wir erwarten, dass beim Faktor mobiler Telearbeit zukünftig die größten quantitativen Effekte auf die Büroflächennachfrage und Flächeneffizienz erzielt werden.

Dass die Zeit einer der wichtigsten „Rohstoffe“ unseres Jahrhunderts geworden ist, liegt auf der Hand – ein kostbares, knappes Gut, dessen Besonderheit darin besteht, das es sich weder festhalten, noch lagern lässt. Beispiel Büroflächen an Airports: Dort ist der Faktor Zeit eine direkte Korrelation mit der Büroflächennutzung und -nachfrage. Dass Unternehmen, die global agieren, diesem Faktor höchste Aufmerksamkeit zumessen, liegt auf der Hand. Demzufolge erwarten diese Unternehmen eindeutig mehr als eine funktionale Bürofläche zu einem günstigen Preis. Weltweit führende Unternehmen definieren ihren Erfolg wesentlich über die Qualität des Humankapitals: gut ausgebildete und motivierte Mitarbeiter. Sie wissen um die Wichtigkeit des Arbeitsumfeldes, und dessen Einfluss auf die Leistungsqualität. Im Wettbewerb um die besten Köpfe liegen die Unternehmen vorne, die ein attraktives Arbeitsumfeld bieten können. Deshalb müssen zukunftsweisende Nutzungskonzepte für Immobilien sich an den Megatrends unserer Zeit ausrichten. Dazu gehören die Themen Zeiteffizienz, Gesundheit, vernetzte Kommunikation und vor allem die stärkere Berücksichtigung des wichtigsten Produktionsfaktors unserer Wissensgesellschaft, dem Mitarbeiter. Erkannt wurde, dass diese Zeitgewinne der Balance zwischen Arbeits- und Privatleben zugute kommen. Aus einer Bürofläche in einem solchen zentralen Standort wird deshalb immer mehr eine New Work City – mit insgesamt wachsender Nachfrage. Hinzu sollte selbstverständlich eine neue gesellschaftliche Sichtweise auf Familie und Kinder kommen – schließlich ist das die einzige Ressource, welche uns vor den oben genannten Szenarien schützt.

 

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