Wohnungsaufteilung. Der Teufel steckt oft im Detail

Michael Wintzer, Geschäftsführer, Bayerische Hausbau Immobilien Management GmbH

Der Wohnungsmarkt boomt. Mit den Transaktionen wächst auch die Zahl der Aufteilungen von Wohnanlagen nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Allerdings hält die Qualität mit dem wachsenden Umfang nur selten Schritt. Denn bei der Wohnungsaufteilung gibt es keine Lösung von der Stange, die sich endlos reproduzieren ließe. Im Gegenteil: Die grundlegenden Vertragswerke verlangen vor allem Arbeit am Detail. Kein Wohnhaus ist wie das andere. Zudem lassen sich die  Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung im Nachhinein kaum ändern. Das heißt im Klartext: Noch bevor die erste Wohnung verkauft ist, bestimmt der Aufteiler die Maßstäbe für das Zusammenleben der potenziellen Käufer – und zwar für die kommenden Jahrzehnte. Zwar gibt es am Anfang für die Käufer noch ein gewisses Verhandlungspotenzial, zum Beispiel können Sondernutzungsrechte auch vor noch dem Erstverkauf der einzelnen Wohnung eingeräumt oder verändert werden. Nach der Gründung der Eigentümergemeinschaft müssen aber sämtliche Änderungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einstimmig beschlossen werden. Das wird durch unterschiedliche Interessenslagen jedoch häufig verhindert.

Die ersten Interessenkonflikte gibt es allerdings oft schon lange vor Gründung. So ist die Verkäuferseite in der Regel bestrebt, möglichst viel Wohnungs- und Teileigentum wie Tiefgaragenstellplätze oder Hobbyräume zu verkaufen. Auf der anderen Seite müssen aber genügend Gemeinschaftsflächen verfügbar sein. Denn nur wenn ausreichend Stellflächen, Hausmeisterräume, Unterstellmöglichkeiten für Geräte und Maschinen etc. vorhanden sind, lassen sich die Immobilien auch mit vertretbarem Aufwand bewirtschaften. Im Interesse der künftigen Eigentümer sollte zudem auch daran gedacht werden, dass genügend Flächen für typisch wohnungswirtschaftliche Nutzungen freigehalten werden. Waschküchen und Trockenräume sowie Fahrradkeller und Kinderwagenstellplätze können den Nutzwert der einzelnen Wohnungen deutlich steigern. Außerdem werden durch genau definierte Nutzungen spätere Konflikte vermieden, weil Treppenhäuser nicht mehr als Stellflächen genutzt werden müssen und im Freien aufgehängte Wäsche nicht das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigt.

Die Zuweisung von Sondernutzungsrechten, wie zum Beispiel die ausschließliche Nutzung eines Gartenanteils oder eines oberirdischen Stellplatzes, ermöglicht es dem Aufteiler, einzelne Wohnungen in ihrem Wohnwert erheblich zu steigern. Wer einzelne Eigentümer bei der Vergabe von Sondernutzungsrechten privilegieren und ihnen eine besonders große Autonomie einräumen möchte, sollte dabei bedenken, dass Sondernutzungsflächen trotzdem Gemeinschaftseigentum bleiben. Die Gemeinschaft muss damit auch die Kosten für deren Instandhaltung tragen. Um von diesem Grundsatz abweichen zu können, muss in der Gemeinschaftsordnung fest gelegt sein, dass die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten selbst zur Instandhaltung der Flächen und der darauf befindlichen Anlagen verpflichtet sind. Sogar Wohnungseigentümer in nach dem WEG geteilten Reihenhausanlagen können auf diesem Wege einen hohen Selbstbestimmungsgrad erhalten, können doch in diesem speziellen Fall sogar tragende Mauern, Geschossdecken, Fassaden und das Dach zum Sondernutzungsrecht erklärt werden.

Ein immer wieder kehrender Streitpunkt in Gemeinschaften ist die Verantwortung für den Betrieb und die Instandhaltung von Mehrfachparkanlagen (Duplexparker). Der aufteilende Investor kann hier wesentlich dazu beitragen, die Betriebssicherheit der technischen Anlagen dauerhaft sicherzustellen. Üblicherweise wird eine solche Parkanlage, bestehend aus zwei oder vier Stellflächen im Bruchteilseigentum verkauft. In diesem Fall müssen sich die Käufer bei erforderlichen einigen, wer den Auftrag erteilt und anschließend die Kosten untereinander aufteilen. In der Praxis gestaltet sich das häufig sehr schwierig, da es oft unterschiedliche Auffassungen über die Notwendigkeit von Wartungen und Reparaturen gibt und teilweise einfach Desinteresse besteht. Daher empfiehlt sich, die Stellplätze im Wege eines Sondernutzungsrechts zu veräußern. Die Wartungs- und Instandhaltungsverpflichtung wird in die Verantwortung der Gemeinschaft gegeben. Damit kann der Verwalter alles Notwendige veranlassen. Die Kostentragung wird den Sondernutzungsberechtigten auferlegt.

Der Grundsatz, Kosten nur denen aufzubürden, bei denen sie anfallen, kann sich aber auch auf Teile des gemeinschaftlich genutzten Eigentums beziehen. Besteht eine Wohnanlage zum Beispiel aus einem Flachbau ohne Aufzug und einem Hochhaus mit Aufzug, besteht für die Nutzer des Flachbaus kein Anlass, sich an den Aufwendungen für den Aufzug zu beteiligen. Das Beispiel zeigt: Bei inhomogenen Immobilien empfiehlt es sich, solche Abrechnungsgruppen einzuführen. Eine solche Lösung muss allerdings ebenfalls bereits in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden. In Erweiterung zu reinen Kostenverteilergruppen kann auch geregelt werden, dass diese als Untergemeinschaften über ihre eigenen Belange selbst bestimmen. Eine solche Untergemeinschaft ist zwar nach dem Gesetz nicht rechtsfähig, kann aber für sich über alle Angelegenheiten, die ausschließlich die Eigentümer dieser Untergemeinschaft betreffen, beschließen. Durch ihre relative Autonomie scheinen Untergemeinschaften vor allem in größeren WEGs eine attraktive Lösung. In homogen aufgebauten Immobilien sind Untergemeinschaften allerdings in der Regel nicht sinnvoll. Denn es gibt hier meist keine großen Differenzen bei den Kostenblöcken und letztendlich werden alle relevanten Verträge, ob nun durch eine Kostengruppe oder eine Untergemeinschaft veranlasst , im Namen der WEG abgeschlossen und bei Streitigkeiten haftet die WEG als Verband.

Ein besonderes Augenmerk verlangt die Aufteilung großer Immobilien oder Mehrhausanlagen in kleinere WEGs. Dann müssen beispielsweise Wege- und Nutzungsrechte für frühere Gemeinschaftsanlagen wie Kinderspielplätze oder Müllplätze und nicht zuletzt auch die Frage der Feuerwehrzufahrt geklärt und im Grundbuch festgehalten werden. Kritisch wird es dabei vor allem dann, wenn die so genannten Dienstbarkeiten auch Leistungen umfassen, die zwischen den dann neuen Grundstückseigentümern verrechnet werden. Liefert beispielsweise eine WEG ihren Grundstücksnachbarn Heizenergie und Warmwasser, weil sich in ihrem Gebäude die gemeinsame Heizungsanlage befindet, greift das deutsche Umsatzsteuerrecht. Denn von der Umsatzsteuer befreit sind nur die Leistungen, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft für ihre Wohnungseigentümer erbringt. Auf eine Gewinnerzielungsabsicht, die bei einer WEG in der Regel fehlt, kommt es dabei nicht an. Einziges Schlupfloch ist die Kleinunternehmerklausel (§ 19 Ziff. 1 UStG). Sollten die jährlichen Umsätze 17.500 Euro nicht überschreiten, wird die geschuldete Umsatzsteuer nicht erhoben.

Zum Autor:

Michael Wintzer ist Geschäftsführer der Bayerischen Hausbau Immobilien Management.

Bayerische Hausbau Immobilien Management GmbH
www.hausbau-immobilienmanagement.de

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