Nehmen wir als Beispiel an, dass der Vermieter ein Shopping-Center in Stadtrandlage neu errichten möchte und dafür als Ankermieter einen großen Lebensmitteleinzelhändler mit einem Flächenbedarf von rund 4.000 Quadratmetern gewinnen konnte. Die Parteien schließen einen Mietvertrag vom Reißbrett mit einer Laufzeit von 15 Jahren ab Fertigstellung der Flächen ab. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses sind alle Beteiligten zufrieden. Der Vermieter freut sich, dass er einen wichtigen Ankermieter gefunden hat, von dem er sich eine gute Frequenz für sein Shopping -Center erhofft. Der Mieter freut sich auf einen attraktiven Standort und dass er sich gegen seine Konkurrenten durchsetzen konnte. Möglicherweise kommt hinzu, dass der Mieter an dem Standort bislang nicht vertreten war und sich eine Erschließung dieser Region als neuen Absatzmarkt erhofft.

Nach den ersten ein bis zwei Jahren des Betriebs seines Lebensmittelmarktes in dem neuen Shopping-Center liegen dem Vermieter in der Regel verlässliche Daten für eine Einschätzung vor, ob das neue Objekt ein Hit oder ein Flop ist. Die Ursachen für einen Misserfolg können vielfältig sein. Gelingt es dem Vermieter nicht, für eine gute Vermietungsquote zu sorgen, wird eine im Planungsstadium erwartete Anbindung an eine Fernstraßenverbindung nicht geschaffen oder kann die gewählte Stadtrandlage nicht wie erhofft und erwartet mit weiteren Immobilien besiedelt, so stellen sich oftmals frühzeitig Probleme des neu eröffneten Shopping-Centers ein, weil der erhoffte und benötigte Kundenstrom ausbleibt. Erweist sich der vom Mieter neu eröffnete Markt als völlig unrentabel, so wird sich der Mieter überlegen, wie er seine Verluste minimieren kann. Eine Schließung des Marktes vor Mietvertragsende scheidet meistens aus, da in dem Mietvertrag eine Betriebs- und Öffnungspflicht vereinbart ist, die in der Regel zudem durch eine Vertragsstrafenklausel abgesichert ist. Eine Insolvenz des Mieters ist vielfach auch keine Alternative, da der Mietvertrag oftmals durch eine größere Einheit mit einer Vielzahl an gesunden Märkten abgeschlossen ist oder durch eine Konzernbürgschaft oder Patronatserklärung abgesichert ist. Außerdem will der Mieter eine Insolvenz in seinem Kerngeschäft aufgrund des damit verbundenen Imageverlustes vermeiden. Eine Anschluss- oder Untervermietung von sehr großen Flächen ist bei einem ungünstigen Standort praktisch ausgeschlossen.

In dieser Ausgangssituation sieht sich der Mieter aufgrund der langen Mietvertragslaufzeit mit einem ganz erheblichen Verlustrisiko konfrontiert. In Extremfällen, kann dies bis zu einer Existenzgefährdung des Mieters reichen.
Die Handlungsalternativen für den Mieter sind gering. Der Vermieter wird nur selten zu Zugeständnissen bereit sein.
In diesem Kontext sind rechtliche Maßnahmen gefragt, um die drohenden Verluste des Mieters zumindest zu begrenzen und um die Perspektiven für Verhandlungen zu verbessern.

Eine in der Praxis weitgehend unbekannte und nur sehr selten ergriffene Möglichkeit sind Maßnahmen nach dem Umwandlungsgesetz, wie z. B. die Ausgliederung des unliebsamen Mietverhältnisses auf eine sogenannte "Aschenputtel-Gesellschaft", die außer dem Betrieb des defizitären Marktes kein sonstiges Vermögen hat. Nach einer fünfjährigen gesamtschuldnerischen Haftung richten sich die Ansprüche des Vermieters nur noch gegen die "Aschenputtel-Gesellschaft". Das Haftungsrisiko des Mieters ist nach diesem Zeitraum auf das Vermögen dieser Gesellschaft begrenzt.