Am 1. Oktober 2009 ist die Energieeinsparverordung (EnEV 2009) in Kraft getreten. Die EnEV 2009 führt zu einer Erhöhung der Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden von durchschnittlich 30% gegenüber den Anforderungen der EnEV 2007. Allein die Wärmedämmung der Gebäudehülle von Neubauten muss durchschnittlich 15% mehr leisten. Insgesamt sind die Anforderungen, auch für den Umbau und die Sanierung im Bestand, verschärft worden.

 

Ein weiteres, bereits seit dem 1. Januar 2009 geltendes, Gesetz ist das Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz (EEWärmeG), welches dazu verpflichtet, den Wärmeenergiebedarf zumindest bei bestimmten Anlagenteilen durch erneuerbare Energien zu decken. Diese Verpflichtung gilt allerdings für die Veränderung bestehender Gebäude nur beschränkt. § 3 Abs. 2 EEWärmeG enthält aber eine Öffnungsklausel, die es den Ländern ermöglicht, eine Pflicht zur Nutzung von erneuerbaren Energien auch bei bereits errichteten Gebäuden festzulegen. Beispielsweise das Land Baden-Württemberg hat hiervon Gebrauch gemacht.

 

Bereits die am 1. Oktober 2007 in Kraft getretene EnEV 2007 regelt den Energieausweis als Nachweis für die Energieeffizienz von Gebäuden grundlegend neu. So besteht unabhängig von der Ausstellungspflicht eine Pflicht zur Vorlage des Energieausweises bei der Vermietung, Verpachtung sowie dem Verkauf oder Leasing eines Gebäudes. Auch die Heizkostenverordnung ist für Abrechnungszeiträume, die nach dem 1. Januar 2009 beginnen, verschärft worden.

Die Politik hat angekündigt, die energetischen Vorschriften für Gebäude weiter verschärfen zu wollen. Aber auch wirtschaftliche Interessen stehen selbstver-ständlich hinter dem Wunsch nach höherer Energieeffizienz – die Betriebskosten und Heizkosten einer Immobilie sind bekanntermaßen die "zweite Miete".

 

Erfreulicherweise hat die Politik angekündigt, auch das Mietrecht überarbeiten zu wollen. Hier bleibt abzuwarten, ob – flankierend zu den verschärften energetischen Vorschriften investorenfreundliche gesetzliche Regelungen geschaffen werden.

 

Grundlegende Frage bei jeder Vermietung ist, welche Ausstattungsansprüche erfüllt werden müssen. In der Regel wird auf eine Baubeschreibung zurückgegriffen. Bei der Vermietung eines "Green Building" stellt sich darüber hinaus die Frage, welchen Energieeffizienzstandard das Gebäude zu erfüllen hat, wie hoch die Betriebskosten des Gebäudes sein dürfen und welche Nachhaltigkeitskriterien erfüllt sein müssen. Eine standardisierte Definition eines "Green Building" gibt es nicht. Auch zeigt ein Vergleich der verschiedenen Zertifizierungssysteme (z.B. DGNB, LEED, BREEAM), dass die Kriterien für die Zertifizierung sehr unterschiedlich und vielschichtig sein können. Allein das DGNB-Siegel unterscheidet zwischen 5 Hauptkriteriengruppen, 11 Unterkriteriengruppen, 55 Bewertungsfeldern sowie Nebenbewertungen mit jeweils unterschiedlicher Gewichtung. Daher ist es erforderlich, im Mietvertrag eine klare Beschaffenheitsvereinbarung zu treffen.

 

Selbst wenn alle Standards erfüllt sind, heißt dies noch nicht, dass eine höhere Nettokaltmiete gerechtfertigt ist. Dies ist in der Regel nur dann der Fall, wenn tatsächlich die Betriebskosten sinken. Zwar ist zu erwarten, dass ein ordentlich gedämmtes Gebäude weniger Heizungsenergie verbraucht als ein nicht gedämmtes, eine höhere Nettokaltmiete bei einem Neubau scheint aber nur dann gerechtfertigt, wenn höhere Standards als die gesetzlich sowieso zu erfüllenden erreicht werden. Dies ist z.B. bei einer Zertifizierung nach LEED-Standard durchaus zu hinterfragen. Es empfiehlt sich also, auch hier klare Regelungen im Mietvertrag einzufügen und ggf. auf Garantien oder Pönalen zu bestehen, wenn bestimmte Werte nicht erreicht werden.

 

Das Wohnraummietrecht sieht für die Sanierung im Bestand zugegebenermaßen komplizierte, aber mit §§ 559 ff BGB immerhin Regelungen vor. Werden hingegen im gewerblichen Bestand Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen. Denn die gesetzlichen Regelungen der §§ 559ff. BGB finden auf das Gewerberaummietrecht keine Anwendung.

 

Die Zertifizierung von "Green Building" sowie die gesetzlichen Regelungen zur Vereinbarung von Energieeffizienz sind ein Spannungsfeld, in dem letztlich so-wohl die Immobilienwirtschaft als auch die Immobiliennutzer sich positionieren müssen. Eine sinnvolle Vertragsgestaltung ist in jedem Fall unerlässlich.

 

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