Aufbau Berlin Ost: Neue Marktstudie der BulwienGesa AG schätzt Volumen bei ETW ein

Andreas Schulten
BulwienGesa AG

„Berliner Top-Standorte wie Prenzlauer Berg und Mitte müssen trotz des dynamischen Wohnungsmarktes mittlerweile etwas Acht geben. Einige Projekte verkaufen sich nicht mehr von selbst", meint Andreas Schulten, Vorstand der BulwienGesa AG.

Mehr zum Bedarf und Volumen bei Eigentumswohnungen im östlichen Teil Berlins finden Sie in der aktuellen Studie „Neubau-ETW-Projekten in den östlichen Innenstadtbezirken Berlins", die wir Ihnen in Auszügen vorstellen.

Die BulwienGesa AG hat - wie im Vorjahr - auf Basis ihrer permanenten Marktbeobachtungen eine Untersuchung von "Neubau-ETW-Projekten in den östlichen Innenstadtbezirken Berlins" durchgeführt.

Analysiert wurden in der Vermarktung befindliche Neubau-Projekte, in denen ausschließlich oder in Anteilen Eigentumswohnungen realisiert werden und die in den alten Stadtbezirksgrenzen von Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg liegen.

Jedes Projekt wird dabei einzeln vorgestellt und die Projektstruktur hinsichtlich:

- Entwicklungsstatus,
- Fertigstellungszeitraum,
- Bautätigkeit in den Stadtteilen,
- Projektgröße,
- Wohnungspreisen,
- Wohnungsgrößen und
- Projektpreis und -volumenverhältnis in den Stadtteilen

Die Studie untersucht 58 Projekte mit 1.667 Eigentumswohnungen und einem Projektvolumen von rund 196.000 qm Wohnfläche. Die Projekte befinden sich allesamt im Planungs- oder Realisierungsstadium. Stichtag für die Erfassung des Entwicklungsstatus war der 1. Oktober 2009. Gegenüber dem Vorjahr wird die diesjährige Studie um eine zusätzliche Preisanalyse von 15 Vorhaben ergänzt. Die Preise werden in Abhängigkeit von der Lage der Wohnungen innerhalb der Gebäude untersucht.

Weitere ETW-Studien liegen für die Innenstadtbereiche von Hamburg, München und Frankfurt/Main vor.

Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen der BulwienGesa AG in ihrer deutschland- und europaweiten Forschungs- und Beratungstätigkeit.

Die Studie untersucht in diesem Jahr 58 Projekte (+53 % gegenüber dem Vorjahr) mit insgesamt 1.667 Eigentumswohnungen (+37 %), die in den alten Stadtbezirksgrenzen von Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg liegen.

Etwas mehr als die Hälfte der erfassten Wohneinheiten befinden sich bereits im Bau, der Anteil der Planungen ist aber steigend. Alle Projekte sollen bis spätestens Ende 2011 fertig gestellt werden, wobei die Fertigstellungshöhepunkte auf das 2. Halbjahr 2010 und das 1. Halbjahr 2011 entfallen.

Die Struktur der Projekte ist sehr heterogen. Die Wohnungsanzahl liegt zwischen vier und 133 Wohneinheiten. Die durchschnittliche Wohnungsanzahl je Projekt liegt bei 29 und damit rund 9 % niedriger als im Vorjahr.

Das Kaufpreisniveau liegt zwischen 1.740 Euro/qm im Minimum und 11.500 Euro/qm im Maximum. Neubau-Eigentumswohnungen kosten in den untersuchten Bezirken im Durchschnitt 3.350 Euro/qm und damit etwa 12 % mehr als im letzten Jahr.

Die Realisierung der meisten Projekte und die höchste Wohnungsanzahl erfolgt wie im Vorjahr im Altbezirk Mitte. Dort werden auch die höchsten Preise gezahlt. In Friedrichshain sind die Projekte am günstigsten und am kleinsten.

Auf Basis der durchschnittlichen Wohnungsgrößen weisen die Mehrzahl der Projekte 91 bis 110 qm durchschnittliche Wohnfläche auf. Überwiegend sind damit 4-Zimmer-Wohnungen im Angebot. Das Angebot an größeren Wohneinheiten ist aber steigend.

Insgesamt ist festzustellen, dass das Angebotsvolumen weiter gestiegen ist und die Projekte angesichts einer größeren Verunsicherung der potenziellen Käufer in einem stärkeren Wettbewerb stehen.

Die Sortierung erfolgte zunächst nach Stadtbezirk und Postleitzahl sowie nachfolgend nach Fertigstellungszeitraum und Wohnungsanzahl.

Derzeit befinden sich in den untersuchten Stadtbezirken 34 Projekte mit 890 Wohneinheiten für Eigentümer und einem Projektvolumen von rund 106.000 qm Wohnfläche im Bau. Dies entspricht mehr als der Hälfte der gesamten Anzahl der Wohneinheiten.

Hinsichtlich der Projektanzahl bedeutet dies eine Zunahme um 48 % gegenüber dem Vorjahr. Die Anzahl der Wohneinheiten und das Projektvolumen stiegen jeweils um 7 %.

Im Planungsstadium befinden sich weitere 24 Projekte mit 777 Eigentumswohnungen und einem Projektvolumen von rund 90.000 qm Wohnfläche.

Hinsichtlich der Projektanzahl bedeutet dies eine Zunahme um 60 % gegenüber dem Vorjahr. Die Anzahl der Wohneinheiten und das Projektvolumen verdoppelten sich.

Die Fertigstellung aller betrachteten Projekte ist bis Ende 2011 geplant. Die größte Anzahl an Fertigstellungen wird dabei für das 2. Halbjahr 2010 und das 1. Halbjahr 2011 avisiert.

Im 2. Halbjahr 2010 sollen in 17 Projekten fast 600 Wohneinheiten mit annähernd 80.000 qm Wohnfläche realisiert werden. Weitere 14 Projekte mit rund 500 Wohneinheiten und einem Projektvolumen von über 56.000 qm Wohnfläche sollen im 1. Halbjahr 2011 fertig gestellt werden.

Bei zahlreichen Bauvorhaben begann die Planungs- und Umsetzungsphase vor rund zwei Jahren, als sich die gesamtwirtschaftliche Situation Deutschlands wesentlich positiver darstellte als derzeit.

Die Bauvorhaben kommen in eine Phase anhaltenden Abschwungs auf den Markt. Stabile Vermarktungserfolge lassen sich nur bei zielgruppenspezifischer Kundenansprache, welche die Standortqualität und die Produktkonzeption berücksichtigt, erzielen.

3.3 Bautätigkeit in den Stadtteilen

Der Schwerpunkt der Bautätigkeit liegt wie im Vorjahr im Altbezirk Mitte mit 1.041 Wohneinheiten in 35 Projekten. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies mehr als eine Verdopplung der Projektanzahl und eine Steigerung um 70 % hinsichtlich der Menge der Wohnungen. Ein Projektvolumen von rund 119.000 qm Wohnfläche bedeutet eine Steigerung um rund 90 % gegenüber dem Vorjahr. Die durchschnittliche Projektgröße nahm von 39 auf 30 Wohneinheiten je Projekt ab.

Eine Konzentration der Projekte ist wie im Vorjahr im Bereich der Invalidenstraße und Torstraße sowie dem südöstlichen Teil von Mitte an der Grenze zu Kreuzberg erkennbar.

Im Bezirk Prenzlauer Berg werden 498 Wohneinheiten in 15 Projekten realisiert, was eine Steigerung um 21 % hinsichtlich der Wohnungsanzahl und um 36 % bezüglich der Projektanzahl bedeutet. Die durchschnittliche Projektgröße liegt bei 33 Wohneinheiten/Projekt und ist gegenüber dem Vorjahr (37) rückläufig. Das Projektvolumen liegt bei über 62.000 qm Wohnfläche und damit rund 11 % über dem Vorjahresniveau. Schwerpunktmäßig sind die Projekte wie im Vorjahr im Bereich um die Schönhauser Allee und im Umfeld der Greifswalder Straße konzentriert.

In Friedrichshain ist ein Rückgang der Projektanzahl und des Projektvolumens zu verzeichnen. In acht Vorhaben (-20 %) werden insgesamt 137 Eigentumswohnungen und etwas über 14.000 qm Wohnfläche (jeweils -34 %) realisiert.

Die durchschnittliche Projektgröße liegt mit 17 Wohneinheiten je Projekt deutlich unter den Vergleichsstandorten und auch unter dem Vorjahresniveau von 21 Wohneinheiten je Projekt. Den Schwerpunkt der Projekte bildet weiterhin die Umgebung des Boxhagener Kiezes südlich der Frankfurter Allee.

Als Ansprechpartner für Informationen zu den Wohnungsmarktprodukten steht Ihnen Herr Andreas Schulten (Schulten@bulwiengesa.de) und Frau Dr. Heike Piasecki (Piasecki@bulwiengesa.de) zur Verfügung.

Hier haben Sie die Möglichkeit, den Auszug der Studie als pdf zu downloaden.

Wohn-Dialog

Wohnungsmarkt Berlin: vom Kiez bis zur Capital City. Steht der Markt vor einer Verknappung?

Berlin, 01.12.2009

Berlin: Die Projektpipeline ist voll! In Berlin brummt der Neubau von Eigentumswohnungen, zahlreiche Projekte in ganz unterschiedlichen Preisklassen sind am Start – vor allem in den östlichen Stadtteilen, so einer Studie von BulwienGesa zufolge.