Konfliktpotential bei der Gastronomievermietung?

Matthias Frank Rechtsanwalt und Partner der Sozietät Kucera Rechtsanwälte, Darmstadt

Über die synergetischen Vorteile der konzeptionellen Ergänzung von Handelsflächen durch Gastronomieflächen dürfte zwischen Immobilieneigentümern und Betreibern von Einkaufszentren einerseits sowie Gastronomen andererseits Einigkeit herrschen. Aber sind sich auch alle Vermieter und Mieter solcher Gastronomieobjekte darüber im Klaren, auf was sie sich beim Abschluss eines Mietvertrages für eine Gastronomieimmobilie einlassen? Unklare oder unzureichende mietvertragliche Regelungen führen häufig noch während der Einrichtung des Gastronomiebetriebes zu rechtlichen Auseinandersetzungen, die man durch etwas mehr Aufmerksamkeit bei der Vertragsgestaltung vermeiden kann.

 

Die USA machen es vor: Selbst in der noch so kleinsten Shopping Mall findet man mindestens ein Café oder Restaurant - meistens das einer landesweit verbreiteten Franchisekette. Denn gerade Kettenrestaurants sind für amerikanische Mall-Betreiber ebenso elementare Ankermieter wie Supermärkte oder Elektronikfachmärkte. Auch in der deutschen Immobilienlandschaft wirken attraktive und gut funktionierende Gastronomiebetriebe in einer Ladenpassage, einem Einkaufzentrum oder einer anderen Gewerbeimmobilie als „Frequenztreiber". Pfiffige oder schicke Restaurant-, Caféhaus- oder Barkonzepte locken junges und kaufkräftiges Publikum an, was ein ansonsten vielleicht eher „verträumtes" Gewerbemietobjekt häufig entscheidend beleben und aufwerten kann. Wenn der Vermieter dann noch über eine Umsatzmiete am wirtschaftlichen Erfolg des Gastronomiebetriebes teilhat, kann die Vermietung von Gastronomieflächen sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter eine echte Erfolgsgeschichte werden. Vielen Vermietern und Mietern von Gastronomieflächen ist allerdings nicht auf Anhieb bewusst, dass die Vermietung von Gewerberäumen zu Gastronomiezwecken zugleich auch weitaus mehr Konfliktpotential mit sich bringt, als etwa die Vermietung eines Schuhgeschäfts, einer Parfümerie oder eines Buchladens.

Höhere Anforderungen, höherer Regelungsbedarf

Ein Gastronom benötigt, anders als die meisten Einzelhändler, nicht nur einen Verkaufsraum als Gastraum, sondern insbesondere auch eine Küche, Toiletten, Kühl- und Lagerräume sowie Anlieferungsflächen. Die technische Ausstattung von Gastronomieflächen ist ebenfalls anspruchvoller, denn es werden meist besondere Versorgungsanschlüsse und -einrichtungen für Gas und Strom, Fettabluft- und Fettabscheideeinrichtungen oder Lüftungsanlagen gebraucht. Die Räume müssen zudem besondere Brandschutz-, Hygiene- und andere spezielle bauordnungsrechtliche Anforderungen erfüllen. Bei jedem Abschluss eines Gastronomiemietvertrages stellt sich daher zwingend die Frage, ob die erforderlichen Einrichtungen und technischen Anlagen vom Vermieter gestellt werden oder ob der Mieter diese selbst in die Mieträume einbringen muss. Schuldet der Vermieter nun den erforderlichen Fettabscheider oder muss der Mieter diesen anschaffen? Wer trägt die Kosten für einen erforderlichen Umbau von Toilettenanlagen, wenn diese von der Konzessionsbehörde als zu klein beanstandet werden? Wer zahlt die Verlegung eines Küchenabluftkanals zum Dach des Gebäudes?

Viele Mietvertragsparteien meinen, diese Fragen mit einer kurzen Regelung zur „Konzessionsfähigkeit" der vermieteten Flächen erschöpfend regeln zu können („Die Mieträume sind in konzessionsfähigem Zustand zu übergeben.") - dies ist oft ein Trugschluss. Schon an der Frage, was unter dem Begriff der Konzessionsfähigkeit zu verstehen ist, scheiden sich meist die Geister. Diesbezügliche Auslegungszweifel eliminiert man nur, wenn man sich stattdessen auf detaillierte Leistungsabgrenzungsregelungen verständigt. In solchen Leistungsabgrenzungsvereinbarungen werden idealerweise die einzelnen Einrichtungen und Anlagen, mit denen die vermieteten Gastronomieräume ausgestattet sein sollen, aufgeführt und zugleich geregelt, ob der Mieter oder aber der Vermieter für deren Beschaffung zuständig sein soll. Treffen die Parteien insoweit keine eindeutige Regelung, treten die ersten Auseinandersetzungen zwischen den Mietparteien erfahrungsgemäß oft schon in der Phase der Einrichtung des Betriebs auf.

Instandhaltung und Instandsetzung - ein erheblicher Kostenfaktor

Auch beim späteren Betrieb und der damit verbundenen Nutzung der spezifischen gastronomischen Einrichtungen und Anlagen können sich vertragliche Auslegungsschwierigkeiten im Hinblick auf die Frage der Verteilung der Unterhaltungslasten für die Anlagen ergeben. Wer kommt für die Wartung einer Lüftungsanlage auf, wenn diese zwar vom Vermieter gestellt aber vom Mieter zu dessen Zwecken erweitert wurde und noch andere Mieteinheiten mitversorgt? Wer übernimmt den Einbau eines neuen Fettabscheiders, wenn dieser wegen seines hohen Alters schon kurz nach Einzug des Mieters erneuert werden muss? Auch diese Fragen der Wartungs-, Instandsetzungs- und Erneuerungslast für die Einrichtungen und Anlagen sollten von Anfang an klar und deutlich im Mietvertrag geregelt werden. Man kann hierzu entsprechende Leistungsabgrenzungslisten erstellen oder eben detaillierte textliche Regelungen in den Mietvertrag aufnehmen. Vereinbarungen zur Instandhaltung und Instandsetzung nehmen in durchdachten Gastronomiemietverträgen dementsprechend oft mehrere Seiten und damit einen Großteil des Vertrages in Anspruch. Solche umfangreichen Regelungen zu verhandeln, erscheint vielen Mietern und Vermietern oft als zu mühsam. Es sollte ihnen aber klar sein, dass mit der Verteilung der Instandhaltung- und Instandsetzungslasten gerade in Bezug auf die technischen Anlagen und Einrichtungen oft auch sehr hohe Kostenrisiken verbunden sind. Man sollte diesen Punkten daher bei den Vertragsverhandlungen mindestens genauso viel Aufmerksamkeit widmen, wie den Überlegungen zur Höhe der Miete. Mit der Vereinbarung von Kostenteilungsregelungen, Pauschalen oder Höchstbeträgen können meist ausgewogene Lösungen gefunden werden.

Das Vertragsende vorausschauend im Auge behalten

Die Mietvertragsparteien sollten schließlich auch ausführlich über die Situation bei Beendigung des Mietverhältnisses nachdenken und die Frage regeln, unter welchen Umständen und in welchem Umfang der Mieter die gastronomiespezifischen Einrichtungen bei Vertragsende wieder aus den Mieträumen entfernen muss. Wenn eine Immobilie erst einmal mit viel Aufwand als Gastronomieobjekt hergerichtet oder umgebaut und entsprechend ausgestattet wurde, sind die Kosten, um die Räume wieder in einen verwendungsneutralen Zustand zu versetzen, zumeist ebenfalls immens. Auch diese Kosten müssen Vermieter und Mieter bei Gastronomieimmobilien stärker im Blick haben als bei reinen Ladenflächen. Wird der Vermieter nach Vertragsende die Immobilien weiter als Gastronomieobjekt vermieten, lösen sich Fragen zum Ausbau und zur Übernahme gastronomischer Einrichtungsbestandteile meist von selbst, da der Nachmieter die Einrichtungen ebenfalls benötigt und diese übernimmt. Wenn sich der Vermieter aber eine entsprechende Flexibilität vorbehalten will oder von vorneherein entschlossen ist, von der gastronomischen Nutzung nach Auslaufen des Mietvertrages Abstand zu nehmen, sollte detailliert vereinbart werden, wer die Kosten für die „Entkernung" der Gastronomieflächen trägt.

Fazit: Die genaue Regelung erspart den späteren Streit

Die Vereinbarung spezifischer Regelungen für die angesprochenen Fragen sind in einem Gastronomiemiet- oder auch -pachtvertrag nahezu unerlässlich. Dass Gastronomiemietverträge durch derartige Regelungen umfangreicher werden, als manchem eher pragmatisch veranlagten Vermieter oder Mieter lieb sein mag, ist offenkundig. Die Mietvertragsmuster größerer Restaurantketten beinhalten zumeist entsprechende ausführliche Regelungen dieser Bereiche. Auch die großen Vermietungsgesellschaften, Betreiber von Einkaufszentren, Bahnhöfen oder Flughäfen sind auf Gastronomen meist sehr gut eingestellt und haben im Idealfall eigene Musterverträge für Gastronomievermietungen, die gegenüber den gewöhnlichen Einzelhandelsmietverträgen die entscheidenden Punkte ausführlicher regeln. Für alle anderen gilt: Die Erfahrung und die Vielfalt der gerichtlichen Auseinandersetzungen in Gewerbemietsachen zeigen, dass man sich mit etwas mehr Aufwand bei der anfänglichen Vertragsgestaltung deutlich mehr Ruhe und Konfliktfreiheit im späteren Mietverhältnis erarbeiten kann.

Autor:
Matthias Frank
Rechtsanwalt und Partner der Sozietät Kucera Rechtsanwälte, Darmstadt
www.kucera.biz

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